Как расторгнуть договор из-за антивирусных мер и кризиса?

Ст. 451 Гражданского кодекса РФ: договор может быть расторгнут в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Судебная практика по ст. 451 ГК РФ почти отсутствует: тяжело доказать существенность изменений. И то, что при заключении договора такие изменения невозможно было предвидеть.

Но и меры из-за пандемии коронавируса в мире и в России беспрецедентны.

Например, драматическое падение потребительского спроса на несколько месяцев в ресторанной деятельности из-за того, что рестораны сначала ограничены в деятельности, а потом закрыты по распоряжению властей. И из-за того, что даже без этого закрытия люди опасаются и будут какое-то время опасаться ходить в рестораны.

Весьма вероятно, что такие обстоятельства будут признаваться внезапным и существенным изменением обстановки.

Действия по расторжению договора:

1) Направить в адрес контрагента уведомление о расторжении договора со ссылкой на ст. 451 ГК РФ. Указать, что обстоятельства, на которые вы рассчитывали, существенно изменились. При заключении договора вы не могли предполагать о пандемии COVID-2019, принятых властями мерах (иное).

2) Направить заявление в суд с требованием о расторжении договора.

Расторжение договора со ссылкой на ст. 451 ГК РФ в суде– сложный и, возможно, длительный процесс. Лучше на том же основании договориться, не доводя до суда.

 

Как изменить договор из-за антивирусных мер и кризиса?

Изменение договора возможно также, как и в п. 2.4. настоящей памятки со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Алгоритм расторжения договора сохраняется: необходимо письменно уведомить контрагента о желании изменить договор в условиях существенного изменения обстоятельств. При отсутствии согласия второй стороны – обратиться в суд.

Именно существенное изменение обстоятельств, по нашему мнению, может служить основным рабочим инструментом, главным аргументом для всех переговорных процессов по изменению условий сделок (пролонгации, дисконты и проч.).

Конечно, нужно качественно обосновать свои доводы, продемонстрировать реальное изменение обстоятельств для вас.

 

Аренда

 

Кто гарантировано может получить отсрочку по уплате арендных платежей?

Отсрочку по уплате арендных платежей гарантировано получают:

1) Арендаторы государственного и муниципального любого имущества (субъекты малого и среднего предпринимательства)- Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 года № 670-р.

Арендатор обращается к арендодателю с письменным требованием. Арендодатель обязан заключить с арендатором соглашение об отсрочке к договору в течение 3 рабочих дней.

Отсрочка предусматривает уплату арендных платежей равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды, в 2021 году или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон (пп. а п. 1 Распоряжения от 19.03.2020 года № 670-р).

2) Арендаторы любого недвижимого имущества, т.е. и частного тоже (исключение – жилые помещения), осуществляющие деятельность в отраслях в наибольшей степени пострадавших от коронавируса - п. 1 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ, Постановление правительства РФ от 03.04.2020 № 439 (утвердило «Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам недвижимого имущества»).

Проверить, относится ли ваша организация (ИП) к наиболее пострадавшим отраслям по коду ОКВЭД, можно на сайте ФНС https://service.nalog.ru/covid/.

Арендатор должен обратиться к арендодателю с письменным предложением заключить дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки. Арендодатель обязан заключить такое соглашение в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Условия предоставления отсрочки согласуются сторонами (п. 1 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ).

Штрафы и иные меры ответственности за неоплату арендных платежей в период действия отсрочки к арендатору не применяются (пп. в п. 3 Требований к Постановлению правительства РФ от 03.04.2020).

На коммунальные платежи, расходы на содержание имущества отсрочка не распространяется.

Исключение: если арендатор в период действия режима повышенной готовности\чрезвычайной ситуации прямо не будет освобожден от этих платежей (пп. «е» п. 3 Требований от 03.04.2020).

Отсрочка в размере 100 % от ежемесячной арендной платы по договору действует с даты введения режима повышенной готовности до 01.10.20г. (п. 3 Требований к Постановлению правительства РФ от 03.04.2020).

При прекращении режима повышенной готовности ранее 01.10.20г., на период с момента прекращения режима до 01.10.20г. арендатор будет обязан платить лишь 50 % от арендного платежа. Оставшиеся 50 % будут платиться арендатором в предоставленный период отсрочки (пп. б п. 3 Требований к Постановлению правительства РФ от 03.04.2020).

Период, когда арендатор будет обязан погасить задолженность по аренде за время режима повышенной готовности - с 01.01.21г. по 01.01.23г.

Арендатор и арендодатель обязаны уместить в период с 01.01.21г. по 01.01.23г. задолженность по арендным платежам таким образом:

- чтобы выплаты производились не чаще одного раза в месяц;

- равными платежами;

- размер платежа – не более половины ежемесячной арендной платы по договору аренды (пп. а п. 3 Требований к Постановлению правительства РФ от 03.04.2020).

Возможно ли получить отсрочку иным организациям и ИП?

Как уже говорилось, получить отсрочку платежей из-за форс-мажора вряд ли реально. Отсутствие денег – не форс-мажор. Фактическое прекращение деятельности из-за карантинных мер – для платежа не форс-мажор. Но тогда, скорее всего, вы находитесь под действием Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 (см. п. 3.1.)

Думаем, что на основании ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстановки – см. п. 2.4., 2.5.) можно добиваться изменения условий договора аренды. В том числе - в части сроков платежей. Но это в судебном порядке, что не работает быстро, поэтому практически неприменимо.

Однако, это серьезное объективное моральное основание для разумных переговоров с арендодателем. Предлагаем просто очень качественно подготовить обоснование своей позиции – что именно для вас изменилось и почему.