Порядок выселения граждан - собственников из жилого помещения

 

Необходимость правового исследования различных аспектов выселения из жилого помещения обусловливается социальной значимостью данного института, который представляет собой совокупность правовых предписаний, регламентирующих последствия прекращения правоотношений, связанных с фактическим использованием жилья[135].

Доминирующими тенденциями содержания правовых нововведений, регулирующих выселение собственников из жилья, являются: во-первых, расширение перечня оснований прекращения прав собственника на занимаемое жилое помещение и, как следствие, расширение круга оснований выселения из жилых помещений; во-вторых, изъятие из жилищного законодательства правовых норм, ограничивавших или делавших невозможным практическую реализацию выселения собственников из жилых помещений при наличии определенных юридических фактов.

В соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя[136].

Государство в соответствии с положениями ч. 2 ст. 95 и ч. 2 ст. 106 ЖК РФ гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда и завершение расчетов с должником.

Рассмотренные выше правовые предписания, регламентирующие выселение собственников из занимаемых жилых помещений, имеют гражданско-правовой характер, так как основанием выселения выступает причинение имущественного ущерба вследствие нарушения договорных обязательств. Так, например, в соответствии с ч. 2 ст. 50 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая из просрочек не является значительной.

Принципиальными новеллами стали нормы, сформулированные в ст. 29 ЖК РФ, регламентирующие выселение собственника из занимаемого жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку. Введение этой нормы было обусловлено большим количеством несанкционированных переустройств и перепланировок жилья, приводивших к повреждениям и разрушениям как объектов указанных действий, так и соседского жилья.[137]

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки. Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный соответствующим органом срок, суд по иску последнего в отношении собственника может принять одно из следующих решений: во-первых, о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Во-вторых, о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние[138].

Соответствующий орган устанавливает для нового собственника жилого помещения новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если оно не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

В указанном случае выселение собственника из жилого помещения осуществляется без предоставления другого жилого помещения. Правовой анализ изложенного нормативного предписания приводит к вопросу об административной или гражданско-правовой природе правоотношений, связанных с выселением из жилого помещения в рассматриваемом случае.

С одной стороны, положение об административной ответственности за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах установлено в ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ[139]. Совершенное деяние влечет назначение административного наказания в виде наложения административного штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Объект общественного отношения по закреплению прав граждан на жилище, а непосредственный объект посягательства - отношения по пользованию жилыми домами. Дела по данному составу административного правонарушения в соответствии со ст. 23.55 КоАП РФ рассматривают должностные лица органов государственной жилищной инспекции, которые уполномочены не только составлять протокол о совершенном административном правонарушении, но и рассматривать дело и принимать по нему решение о вынесении административного наказания виновному лицу. Исходя из определения административно-правовой природы переустройства в КоАП РФ, можно сделать вывод об административно-правовом характере выселения из жилого помещения, предусмотренного ст. 29 ЖК РФ[140].

С другой стороны, следует обратить внимание на положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, в соответствии с которыми суд может сохранить в переустроенном и (или) перепланированном состоянии жилое помещение, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Следовательно, нарушение прав и законных интересов граждан, создание угрозы их жизни и здоровью, возникшие вследствие несогласования перепланировки и переустройства жилого помещения, являются основаниями для выселения граждан из занимаемых жилых помещений[141].

Таким образом, гражданам причиняется имущественный вред, связанный с повреждением квартиры, санитарно-технического и иного оборудования жилого помещения, моральный ущерб, связанный с причинением вреда здоровью и жизни, вследствие несанкционированной перепланировки или переустройства жилого помещения. В рассматриваемом случае основания выселения граждан из занимаемого жилого помещения носят имущественный, т.е. гражданско-правовой, характер, и, следовательно, правоотношения, связанные с выселением из жилого помещения, имеют гражданско-правовую природу.

Может иметь место и третья точка зрения. С учетом того, что правила пользования жилыми помещениями, равно как и имущество, жизнь и здоровье граждан, являются объектами посягательств вследствие несанкционированной перепланировки и переустройства жилого помещения, можно утверждать о комплексном административно-гражданском характере рассматриваемого правового института выселения из жилого помещения.

Выселение из жилого помещения носит характер карательной санкции, вне зависимости от характера правоотношений, так как связано с принудительным возмездным изъятием жилья у собственника. Кроме того, данное предписание призвано предупредить собственников о негативных последствиях самовольного переустройства и (или) перепланировки. Предупредительно-карательный характер санкции рассматриваемой статьи обосновывается также возможностью вычета из суммы, вырученной от реализации на публичных торгах жилого помещения, расходов на исполнение судебных решений и возложением на нового собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние[142].

Фактически главной целью рассматриваемого предписания является не защита интересов лиц, пострадавших в результате рассматриваемых противоправных действий, а принудительное возмездное изъятие жилого помещения у виновного собственника. При этом действия собственника могут и не причинить вреда соседям. Данная санкция неадекватна степени общественной опасности содеянного виновным, для которого изымаемое жилье может являться единственным пригодным для проживания, а вырученных средств будет недостаточно для приобретения равнозначного жилья[143].

По нашему мнению, введение данного предписания представляется нецелесообразным, так как в отечественном гражданском законодательстве существует отлаженный правовой механизм решения возникающих споров по поводу причиненного ущерба указанными неправомерными действиями лица. Нормативной основой этого механизма являются положения ст.ст. 11, 12 ГК РФ о возможности судебной защиты гражданских прав, установлении способов защиты гражданских прав, в числе которых присуждение к исполнению обязанности в натуре, возмещение убытков, компенсация морального вреда.

Одним из правовых последствий судебного решения о возмещении убытков, причиненных ответчику в результате несанкционированного переустройства и (или) перепланировки, является возможность применения положений ч. 2 ст. 235, ст. 237, 256 ГК РФ об обращении взыскания на имущество по обязательствам собственника, на долю супруга в общем имуществе супругов. Изложенное означает, что при стечении определенных обстоятельств, с учетом требований ст. 446 ГПК РФ, жилое помещение может быть изъято в силу судебного решения с целью погашения долга по обязательствам перед кредиторами. А такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки; трудная жизненная ситуация; низкая зарплата; содержание несовершеннолетних детей и нетрудоспособных иждивенцев, с юридической точки зрения не являются ограничительными условиями, препятствующими выселению из занимаемых жилых помещений[144].

Таким образом, собственник жилого помещения может быть выселен: во-первых, исключительно на основании решения суда, например в случае осуществления незаконной перепланировке или переустройства жилого помещения; во-вторых, как на основании судебного решения, так и в добровольном порядке, например при обращении взыскания на заложенное имущество при неисполненном ипотечном обязательстве может произойти как в судебном, так и во внесудебном порядке.

В этом случае на основании ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оформляется нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Выселение собственника при наступлении указанных юридических фактов может произойти на добровольной основе или по решению суда[145].

Вопрос о порядке выселения отказавшихся от участия в приватизации - один из наиболее острых в жилищном праве. Однажды защитив права таких граждан, законодатель создал проблему, которая на сегодняшний день практически не имеет решения. Не внесло ничего нового в регулирование этого вопроса и Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»[146].

Сегодня гражданин, владеющий квартирой на праве собственности, вправе после развода выселить из нее бывших членов своей семьи, не являющихся собственниками (если они не заключили с ним какого-либо соглашения о порядке дальнейшего проживания). Такое право предоставляет ему п. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Практически одновременно с введением в действие ЖК РФ были внесены изменения в п. 2 ст. 292 ГК РФ, в результате чего выселить родственников владельца квартиры (причем даже не бывших) стало возможно и в случае ее продажи (мены, дарения и пр.). Ранее данная норма, напротив, не препятствовала родственникам бывшего владельца, проживавшим в квартире, продолжать пользоваться ею[147].

Прежнее жилищное законодательство было более либеральным и выселять граждан - несобственников в связи с разводом или просто в связи с отчуждением квартиры не позволяло. Поэтому в момент приватизации граждане особенно не задумывались над своей жилищной перспективой, особенно если в семье царили мир и гармония. Собственником квартиры зачастую становилось одно лицо, а остальные отказывались от своего права на приватизацию в его пользу, предполагая, что им ничто не помешает и далее проживать в данной квартире[148].

Разрешить собственнику выселять из жилого помещения в случае развода тех родственников, которые теоретически имели все права стать долевыми собственниками этого помещения наравне с ним (если бы могли предполагать грядущие изменения в законодательстве), было бы совсем уж несправедливо. Вот законодатель и запретил применять в отношении таких граждан норму п. 4 ст. 31 ЖК РФ. Результат этого запрета озвучил Верховный Суд - выселить отказавшегося нельзя ни при каких обстоятельствах, продать квартиру можно только при условии сохранения права отказавшегося на проживание в ней, т.е. вместе с жильцом[149].

В итоге сложилась уникальная с правовой точки зрения ситуация. После развода в одной квартире остаются собственник и несобственник, и отношения их ничем не регулируются (тогда как, например, отношения долевых собственников урегулированы ГК РФ, а отношения граждан, вместе проживающих в квартире на основании договора социального найма, - ЖК РФ). Известно лишь, что собственник вправе по своему усмотрению и без согласования с несобственником совершать со своей квартирой любые действия, не запрещенные законом (кроме выселения из нее данного лица). А несобственник вправе лишь пользоваться этой квартирой, кто бы ею ни владел, но не более того. Причем статус такого жильца совершенно непонятен - не член семьи собственника, не наниматель, не член семьи нанимателя; нет у жильца и каких-либо договорных отношений с владельцем... [150]

Безвыходность ситуации состоит в том, что даже самый благородный и порядочный собственник не вправе принудить несобственника к какому-либо варианту раздела жилплощади ввиду отсутствия в законе соответствующих норм. Для сравнения: долевым собственникам гл. 16 ГК РФ позволяет в случае недостижения договоренности добиваться выдела своей доли (в натуре или в денежном выражении) в судебном порядке. Даже просто порядок пользования общим имуществом может быть определен судебным решением (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Смогут ли наши герои, скованные одной квартирой, воспользоваться помощью суда хотя бы в случае спора о порядке пользования жильем? Зависит это только от самих судов, которым в данном случае придется исходить из аналогии права или закона. Но разделить квартиру суд им точно не поможет...

Поэтому наиболее вероятный путь видится в обеспечении бывшего супруга другой жилплощадью (ведь смысл вышеприведенных запретов состоит в защите его жилищных прав). То есть речь идет не о выселении своего «бывшего» из имеющейся квартиры, а об его добровольном переселении. Например, можно подарить ему другую квартиру (комнату), исходя из его предполагаемой доли в праве на приватизированную квартиру. Либо подарить ему долю в этой квартире и (в случае его согласия на этот дар) произвести раздел долевой собственности. Тогда уже при недостижении соглашения о порядке раздела это можно сделать в судебном порядке (ст. 252 ГК РФ)[151].

К сожалению, принудить бывшего супруга к принятию таких подарков нельзя - это дело добровольное, поэтому он может капризничать сколько захочет. Примеров тому уже немало. Вот, в частности, выдержка из письма, пришедшего к нам в редакцию: «... квартира, приватизированная в браке, принадлежит мне и моей дочери на правах долевой собственности. В ней проживает бывшая супруга, которая от участия в приватизации письменно отказалась. По решению суда, ввиду того что бывшая супруга не работает и не принимает участия в воспитании дочери, дочь проживает со мной на съемной квартире. За квартиру как собственник плачу я...»[152].

Отметим и еще один парадокс рассматриваемой ситуации: собственника платить за квартиру и коммунальные расходы обязывает закон, а об обязанностях жильца ничего определенно сказать нельзя (ввиду неопределенности статуса).

Отсутствие законодательных норм подталкивает граждан к решению проблемы не совсем красивыми методами. Продать квартиру "с начинкой" без согласия проживающего в ней бывшего родственника можно? Можно. Так почему, действительно, не продать ее, заинтересовав покупателей низкой ценой? В деньгах собственник не потеряет, поскольку если бы он договорился о разделе квартиры в добровольном порядке, то все равно бы расстался с соответствующей частью квадратных метров (или денег).

В наше время вполне реально найти на дешевую квартиру покупателей, которых не будет волновать наличие еще одного проживающего в квартире. Например, граждан из ближнего зарубежья, ограниченных в средствах, или предпринимателя, который данную квартиру будет использовать под офис. А уж как они там будут строить отношения с жильцом, бывшего собственника не волнует. Вот и получается, что, защищая жилищные права определенной категории граждан путем введения одного лишь запрета, законодатель тем самым поставил именно эту категорию под удар[153].

Представляется, что отсутствие законно установленного порядка раздела имущества в описанной ситуации нарушает права собственника, например его конституционное право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну (п. 1 ст. 23 Конституции РФ).