2020-05-25
74Оценка бизнеса определяет эффективность деятельности компании и включает в себя финансовый и организационный анализ ее текущей деятельности и перспективы развития на данном рынке.
Экспертиза транспорта после ДТП.
Данная экспертиза проводится для определения ущерба при ДТП, предъявления искового заявления в суд, взыскания ущерба со страховой компании или виновника, определения суммы утраты товарной стоимости, определения рыночной стоимости автомобиля в до аварийного состояния, определения стоимости годных остатков.
Оценка наследства.
На вступление в наследство законодательством отведено 6 месяцев. За это время необходимо оценить наследуемое имущество и принять решение. То есть на момент оформления наследства оценка должна быть произведена. Оценка наследства – обязательное действие, которое должно быть произведено до вступления в право наследования.
Оценка проводиться в отношении всех видов транспорта, всех видов имущества, оружия, ценных бумаг, иного имущества.
Оценка транспорта.
Транспортные средства можно оценивать в качестве самостоятельных единиц или составных частей имущественных комплексов. Понятие транспортное средство включает в себя любые объекты, предназначенные для перевозки грузов и пассажиров. Методика оценки подбирается исходя из типа транспортного средства, подлежит изучению и анализу его технического состояния.
Оценка недвижимости.
Оценка различных объектов недвижимого имущества: зданий, помещений, квартир, долей в квартирах и земельных участков. Существует услуга экспресс-оценки недвижимости. В течении двух дней специалист проводит осмотр объекта и подготавливает отчет об оценке.
6.Экспертиза ветхого жилья.
Данные экспертизы предоставляются в органы местной администрации, которая по закону должна в 30-дневный срок принять меры по переселению, если строение действительно ветхое и непригодное для жилья.
ГЛАВА 2. ОПИСАНИЕ ВЫПОЛНЕНОЙ РАБОТЫ
2.1. Определение стоимости оценочных работ
и заключение договора
26.03. Осуществляла сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичным объектам.
Стоимость оценочных работ является рыночной категорией, она формируется под влиянием конъюнктуры на рынке оценочных услуг, т. е. в зависимости от соотношения межу спросом и предложением на эти услуги. Естественно стремление саморегулируемых профессиональных организаций оценщиков к тому, чтобы поддерживать рынок оценочных услуг в состоянии стабильности и открытости. Средствами поддержания цивилизованных форм конкуренции на этом рынке служат отдельные соглашения между его участниками придерживаться определенных правил. К числу этих правил относится соблюдение «Кодекса профессиональной этики оценочных компаний», соглашения о минимальных тарифах на проведение оценочных работ и недопущении демпинга, общих правил проведения конкурсов и тендеров в сфере оценки собственности крупных промышленных компаний и др.
В статье 16 Закона об оценочной деятельности записано, что «размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки». Критерием, определяющим стоимость оценочных работ, должны быть методическая сложность и соответственно трудоемкость этих работ, т. е. оправданный объем затрат труда оценщиков, имеющих профессиональную подготовку и достаточный практический опыт, при безусловном выполнении требований законов, нормативных актов и стандартов, касающихся оценочной деятельности.
Стоимость оценочных работ должна обеспечивать практикующим оценщикам достаточный уровень оплаты труда и покрывать одновременно другие затраты, которые несут оценочные компании.
Одни затраты являются переменными, их сумма почти пропорциональна объему оценочных услуг (заработная плата оценщиков, расходы на связь, командировки и др.); другие относятся к постоянным (аренда, реклама, управленческие расходы, страховые и налоговые платежи и т. п.). Отсюда следует, что при полноценной загрузке и регулярном поступлении заказов на оценку себестоимость оценочных работ снижается за счет сокращения доли постоянных затрат, относимых к каждому заказу.
В общем виде стоимость оценочных работ по определенному оценочному проекту (заказу) рассчитывается исходя из трудоемкости этих работ:
^оп = Т х Счас х Ккос х Кндс(1)
Где Т — трудоемкость оценочных работ по проекту, чел.-ч;
Счас — часовая тарифная ставка оценщика, соответствующая средней категории оценщиков в оценочной компании;
Ккос — коэффициент косвенных (накладных) расходов;
Кндс — коэффициент, учитывающий НДС.
Часовая тарифная ставка оценщика определяется исходя из планируемого среднемесячного заработка оценщика и среднемесячного фонда его рабочего времени. Разные компании обладают разными возможностями в планировании этого заработка.
Цивилизованное поведение оценочной компании на рынке оценочных услуг, кроме прочего, проявляется также в том, что компания открыто предоставляет прайс-лист, в котором приведены тарифы и порядок расчета стоимости ее услуг. Это повышает доверие заказчиков к такой компании. Причем публикуемые тарифы устанавливаются на основе анализа рыночной информации о том, какие тарифы предлагают другие компании на аналогичные услуги в том или ином регионе. Под влиянием инфляции и других факторов тарифы в денежном выражении через определенный интервал времени (но не короче одного месяца) пересматриваются.
Уровень тарифов и порядок расчета стоимости оценочных работ отражает проводимую оценочной компанией тарифную политику, во многом зависящую от известности, финансового состояния, устойчивости положения на рынке, наличия истории у оценочной компании. Наиболее рациональна такая тарифная политика, когда оценочная компания при назначении тарифов ориентируется на наиболее авторитетные компании в своем регионе и поддерживает свою конкурентоспособность путем повышения качества создаваемых отчетов об оценке, сокращения сроков выполнения заказов, предоставления дополнительных консультационных услуг, сведения к минимуму претензий к отчетам и возвратов их на доработку.
Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
Договор на проведение оценки должен содержать:
1. Цель оценки;
2. Описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
3. Вид определяемой стоимости объекта оценки;
4. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
5. Дату определения стоимости объекта оценки;
6. Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
7. Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
8. Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
9. Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
10. Ведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
11. С ведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
2.2. Классификация объектов оценки по составу имущества и по праву собственности
27.03. Производила расчеты по оценке объекта на основе сравнительного подхода
Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар.
В настоящее время в России это:
1. Квартиры и комнаты;
2. Помещения и здания под офисы и магазины;
3. Пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
4. Свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
5. Складские и производственные объекты.
Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Признаков классификации:
1. Происхождение: естественные (природные) объекты, искусственные объекты (постройки);
2. Назначение: свободные земельные участки (под застройку или другие цели), природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.
3. Постройки: для жилья, для офиса, для торговли и сферы платных услуг, для промышленности;
4. Масштаб: земельные массивы, отдельные земельные участки, комплексы зданий и сооружений, жилой дом многоквартирный; жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача, комплекс административных зданий, здание, помещение или части зданий (секции, этажи);
5. Готовность к использованию: готовые объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта, требующие завершения строительства.
Недвижимость может приобретаться по следующим соображениям:
1. Удовлетворение физических запросов (например, использование в качестве жилья);
2. Удовлетворение психологических запросов (соображения престижа);
3. Средство страхования сбережений (в условиях инфляции);
4. Получение дохода.
Недвижимость, которая приобретается и используется для получения дохода, называется доходной недвижимостью.
Основные виды доходной недвижимости:
1. Офисные помещения;
2. Торговые площади;
3. Производственные здания и сооружения;
4. Гостиницы; складские помещения.
При вложении собственных средств в недвижимость инвесторы ожидают получить доход, состоящий из двух основных компонентов:
1. Возмещение первоначально вложенных средств;
2. Прибыль на вложенные средства.
Существуют две основные формы получения дохода от операций с недвижимостью:
1. Периодический доход;
2. Выручка от продажи объекта в конце периода владения (реверсия).
При проведении оценки необходимо четко разграничивать объект недвижимости и бизнес, располагающийся на его территории (под бизнесом понимается предпринимательское объединение любого рода). Стоимость бизнеса принципиально отличается по своей структуре от стоимости доходной недвижимости. Значительная часть стоимости бизнеса может состоять из нематериальных активов.
Классификация форм права собственности, деление права собственности в зависимости от права собственности состоит из следующих частей:
1. Частная собственность;
2. Право собственности юридических лиц;
3. Право собственности общественных объединений и религиозных организаций;
4. Право собственности иностранных граждан, юридических организаций и стран.
Государственная собственность, а также собственность субъектов федерации. Право собственности отдельных граждан и юридических лиц не ограничено количеством и стоимостью имущества, однако, есть отдельные предметы права собственности, которыми частные лица владеть могут, право собственности в этих случаях принадлежит государству и его властным органам.
Под государственной собственностью в Российской Федерации принято понимать вещи, которые принадлежат Российской Федерации и ее субъектам. Право собственности, в данном случае, может принадлежать как муниципалитетам или министерствам, так и государственным учреждениям, предприятиям. К муниципальной собственности принято относить право собственности городского и сельского поселений, а также право закрепленное за муниципальными образованиями. Это же право может быть закреплено за учреждениями и предприятиями, находящегося во владении и пользовании самого муниципалитета.
Особенностью муниципального права собственности является возможность передачи имущества в собственность граждан и частных юридических лиц, в порядке, предусмотренном в законодательстве о приватизации имущества. Особенностью право собственности у общественных и религиозных объединений является право использования свое имущества для целей, которые закреплены в учредительных документах организации.
2.3. Определение величины стоимости объекта
28.03. Обобщала результаты, сравнительным подходом, и давала обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверный результат. Эти различия должны учитываться при сведении полученных этими методами выводов в единую интегральную оценку объекта недвижимости.
При индивидуальной оценке рекомендуется для любого объекта применять все три Основных метода оценки. Отказ от применения любого из них требует специального обоснования оценщиком.
На развитых рынках, близких к равновесию спроса и предложения, все три значения оценок, полученные разными методами должны быть близки друг к другу. На таких рынках близость полученных оценок служит косвенным подтверждением, их правильности и достоверности. Но в условиях неразвитых и/или несбалансированных рынков недвижимости, которые характерны для современной России, оценки, полученные разными методами, могут значительно отличаться друг от друга. Но в результате должна быть получена единая, оценка объекта.
Финальная стадия оценки предполагает принятие решения в отношении расхождений в результатах трех разных подходов.
Обычно выполнение этой задачи включает в себя:
1. Указание величин стоимости объекта, рассчитанных при использовании каждого из трех подходов;
2. Краткое описание порядка выполнения расчетов, количества и качества использованной информации, принятых допущений и ограничений, и их соответствия типичным рыночным условиям;
3. Установление относительной силы и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту;
4. Вынесение на этой основе суждения в отношении того, какой вес следует придать результату каждого из использованных подходов.
Модель согласования результатов выражается следующей формулой:
С= (С1* К1 + С2 * К2+ С3*К3)/(К1 +К2+К3), (2)
где
С - окончательная величина оценки объекта;
С1 - оценка методом сравнения продаж;
С2 - оценка методом капитализации дохода;
С3 - оценка затратным методом;
K1;K2 и К3 соответствующие весовые коэффициенты
(обычно в процентах: Кl+К2+ К3 = 100).
При этом особое внимание обращают на факторы, влияющие' на определение удельного веса каждого метода (подхода). Придание весов или степени доверия каждому способу, оценщики определяют исходя из количества и качества полученной этими методами информации, уровня ликвидности объекта, цели оценки.
Сопоставление полученных величин производится также с учетом факторов внутреннего и внешнего воздействия на стоимость объекта, физического и функционального износа объекта, нормативной цены, видов стоимости, поэлементного сравнения стоимостей, и с учетом предельного отклонения уровня оценки объекта в соответствии со «Стандартом анализа относительных показателей стоимости», принятого IAAO.
Затем выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться тремя способами: как среднеарифметической величины, математическим взвешиванием и субъективным взвешиванием результатов оценки.
Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта. Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта - оценщика.
При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из трех результатов оценки и не выбирается один из них как окончательный (это допустимые, но редкие частные случаи общей модели согласования оценок тремя методами). Обычно по этой модели окончательная величина оценки выбирается где-то между ними.
В целом, наилучшее приближение к условиям не сбалансированного рынка дает метод сравнения продаж, поскольку в используемой им информации автоматически учитывается баланс спроса и предложения на объекты, аналогичных оцениваемому объекту, а также вся совокупность факторов, влияющих на их рыночные цены. Если для его применения есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды (например, как для рынка квартир в Москве), то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами.
Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады в Москве), и имеется соответствующая информация по аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать методу капитализации дохода'(в любой его реализации). В этих двух случаях, при отсутствии (как в Москве) развитого рынка земли и при типичной для современной России несбалансированности спроса и предложения недвижимости, затратному методу целесообразно придавать невысокий вес.
Если же рынок данного типа объектов не развит ни по купле-продаже, ни по аренде, и соответствующе рыночная информация почти недоступна, то по необходимости большой вес получает затратный метод, а два других имеют меньшие веса. Но при этом следует понимать, что полученная оценка может и не соответствовать платежеспособному спросу, и цена сделки на рынке может существенно отличаться от полученной затратным методом оценки.
2.4.Информационное обеспечение оценки недвижимости
30.03. Рассчитывала сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками.
Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная.
Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости. Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.
Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.
На макроэкономическом уровне исследуются:
1. Экономические показатели: темпы экономического роста, уровень инфляции, индекс деловой активности, инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений, уровень доходов населения и другие факторы;
2. Политические и социальные факторы: с табильность и прогнозируемость политической ситуации, доверие правительству, приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.
Основные источники внешней информации:
1. Программы Правительства и прогнозы;
2. Данные государственных организаций;
3. Исследования международных финансовых организаций;
4. Аналитические обзоры информационных агентств;
5. Электронные информационно поисковые системы;
6. Периодическая экономическая печать.
После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.
Основные сегменты рынка недвижимости:
1. В зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);
2. В зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;
3. В зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости;
4. В зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи;
5. Первичный и вторичный рынок.
Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:
Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости
2. Нормативно правовая база, регулирующая отношения земель, ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.
3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка: с остояние и перспективы развития сегмента рынка, цены и условия осуществления сделки аренды (купли продажи) сопоставимых объектов, их подробное описание, уровень эксплуатационных затрат, среднерыночный уровень занятости недвижимости, уровень возможных прочих доходов;
4. Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки: у крупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства, сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций, индексы цен в строительстве, удельные среднерыночные показатели стоимости строительства, стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения.
Основные источники информации:
1. Специализированные справочники и программные комплексы
2. Информация специалистов рынка недвижимости – риелторов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.
3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.
4. Интервью с собственником и управляющим объекта.
Важнейшей составляющей любой профессии в современном мире является работа со специализированным программным обеспечением. В материале представлен анализ программных продуктов, используемых в зарубежной практике.
Существует обширный ряд программных продуктов для подготовки отчетов об оценке. Большинство программ помогают оценщикам заполнять формы в отчетах об оценке недвижимости: TOTAL и WinTOTAL. Эти продукты призваны увеличить скорость заполнения отчетов, автоматизировать заполнение форм, с которыми в противном случае приходится работать вручную.
Софт в помощь оценщикам включает в себя приложения по работе с аналогами, составлению карт, аналитических выкладках по рыночной конъюнктуре, разработке планов внутренних и внешних помещений оцениваемого объекта недвижимости. (ПРИЛОЖЕНИЕ 2)
2.5.Сравнительный подход в оценке недвижимости
31.03. Классифицировала здания и сооружения в соответствии с принятой типологией.
Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.
Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:
1. Объект не должен быть уникальным;
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Этапы сравнительного подхода:
1. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками – нет.
3. Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.
4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.
Стоимостные поправки:
1)Абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
2)Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
5. Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.
Сравнительный подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
2.6.Требования к подготовке
и оформлению отчета по оценке недвижимости
31.03. Оформляла оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны:
1. Дата составления и порядковый номер отчета;
2. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
3. Сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
4. Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;
5. Цель оценки;
6. Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
7. Стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
8. Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
9. Дата определения стоимости объекта оценки;
10. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Производственная практика является неотъемлемой частью учебного процесса. В ходе ее прохождения происходит углубление и закрепления знаний и профессиональных навыков, полученных в процессе обучения на основе изучения практических ситуаций.
В заключении хотелось бы отметить, что по окончанию производственной практики я закрепила теоретические и практические знания, полученные при изучении ПМ.04«Определение стоимости недвижимого имущества». Приобретены практические навыки в сфере оценки недвижимости, ознакомлена с организацией работ по созданию документации и выполнению различных поручений.
Усвоила организационно управленческую структуру организации, научилась осуществлять сбор и обработку информации, приобрела навыки в работе с документами, развила интерес к определению стоимости недвижимого имущества.
В течение прохождения практики я набралась опыта, узнала и получила нужную информацию. В ходе практики, выполнила поставленные задачи.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ // Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. - М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2019. - 488 с.
2. Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации: Постановление правительства РФ от 20.09.1999г. № 932 // Кодексы и законы Российской Федерации. - СПб.: Весь, 2019. - 988 с.
3. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»: Приказ Минэкономразвития и торговли Российской Федерации от 20.07.2019г. № 254 // Российская газета. - 2007. - № 3. - С. 5-6.
4. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»: Приказ Минэкономразвития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 255 // Российская газета. - 2019,- № 3. - С. 7.
5. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»: Приказ Минэкономразвития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 256 // Российская газета. - 2019.- № 3. - С. 8.
6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1999г. № 122 - ФЗ // Кодексы и законы Российской Федерации. - СПб.: Весь, 2019. - 988 с.
7. Аленичева, Е.В. Методы оценки объектов недвижимости: Учебное пособие. / Е.В. Аленичева. - Тамбов.: ТГУ, 2018. -25 с.
8. Артеменков, И.Л. Оценка недвижимости. - Ч. 1. - 3.-е изд. / И.Л. Артеменков, Г.В. Попов. - М.: АО РОО, 2018. - 67 с.
9. Балабанов, И.Т. Операции с недвижимостью в России. / И.Т. Балабанов. - М.: Финансы и статистика, 2019. - 216 с.
10. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / И.Т. Балабанов. -СПб.: Питер, 2019. - 208 с.
11. Белых, Л.П. Формирование портфеля недвижимости. / Л.П. Белых.- М.: Финансы и статистика, 2018. - 306 с.
12. Беренс, В. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ./ В. Беренс, П.М. Хавранек. - М. Интерэксперт, 2018. - 270 с.
13. Бойко, Т. Недвижимость: парадоксы закона и логика права/ Т.Бойко // ж-л «ЭКО» - 2018 - № 9 - С.5 - 7
14. Бяков, Э. Приватизация и создание рынка недвижимости/ Э.Бяков // Российский экономический журнал - 2019 - № 5-6 - С.124-126
15. Витрянский, В. Купля - продажа / Витрянский В. // Хозяйство и право - 2018 - №1. -С.17-18
16. Витрянский, В. Отдельные виды договора аренды/ Витрянский В. // Хозяйство и право- 2019 - №3 - С.154-156
17. Газман, В. Гарантии для участников лизинговых операций/ В. Газман // Хозяйство и право - 2019 - №11 - С.34-36
18. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости.: Учебник / В.А.Горемыкин - 2-е издание, перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2018. - 516 с.
19. Горемыкин, В.А. Рынок недвижимости. / В.А.Горемыкин - М.: МЭГУ, 2018. - 196 с.
20. Горемыкин, В.А. Стоимость земли и методы ее оценки/ В.А.Горемыкин // Вопросы оценки. - 2019 - №1 - С.56-57
21. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник. / В.А.Горемыкин - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2018. - 836 с.
22. Горохов, Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества / Д.Б. Горохов // Законодательство и экономика - 2019 - 6- 7. С.23-28
23. Гранова, И.В. Оценка недвижимости: Учебное пособие./И.В.Гранова. - СПб.: Питер, 2019. - 208 с.
24. Грибоевский, С.В. Оценка доходной недвижимости. / С.В.Гриюоевский.- СПб.: Питер, 2019. - 325 с.
