Полная стоимость предпринимательский

стоимость     =      строительства   +             доход строительства

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического уста­ревания.

Физическое устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокра­щению жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внут­ренних свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и про­является в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инже­нерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Формой функционального устаревания является технологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменения­ми в технологии, в результате которых актив становится менее продуктив­ным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости акти­ва, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизивши­ми спрос, или возросшей конкуренцией.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Оценка стоимости земельного участка Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело, прежде всего, не с нормативной ценой земли, а с ры­ночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и пред­ложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо оп­ределить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

· индивидуальное (жилищное) строительство;

· крестьянское (фермерское) хозяйство;

· личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

·  приватизированные участки под предприятиями

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

· титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

· физические характеристики участка (топография, инженерно-геоло­гические, гидрогеологические характеристики участка, экологические па­раметры и т.д.);

· данные о взаимосвязи участка с окружением;

· экономические факторы, характеризующие участок (например, харак­тер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

• методом техники остатка для земли;

• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

• методом сравнения продаж;

• методом разбиения;

• методом капитализации;

• методом валового рентного мультипликатора.

На сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответ­ственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.

Оценка стоимости зданий и сооружений

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оцен­щик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить под­робное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу­ществляется:

• методом сравнительной единицы (разрабатываются нормативы затрат на строительные работы, умножаются на площадь или объем оцениваемого объекта, вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта);

• методом поэлементного расчета (разбивка здания на отдельные компоненты и расчет расходов, требуемых для установки конкретного компонента в строящемся здании на дату оценки);

• индексным способом оценки (балансовая стоимость объекта умножается на соответствующий индекс для переоценки основных фондов).