Конкурентная ситуация

 

Основной рынок на котором оперирует Mirax Group - московский регион на него приходится до 80% оборота компании, остальные проекты можно считать побочными, в условиях кризиса все силы брошены на завершение строительства именно в этом регионе. Следовательно, и конкурентную ситуацию стоит рассматривать в Москве и ближайшем Подмосковье.

Острое соперничество наблюдается со стороны крупных вертикально-интегрированных строительных холдингов (Главстрой, Интеко, Капитал Групп, ГК ПИК, СУ-155, Система-Галс, ДОН-Строй), это вызвано рядом причин:

1. Ограниченная возможность точечного строительства в Москве. А возведение крупных объектов требует слишком больших финансовых ресурсов, доступ к которым затруднен.

2.  Значительная экономия на масштабе при строительстве крупных проектов.

3. Высокие административные барьеры, во главе каждой крупной строительной компании стоит человек обладающий связями, лоббирующий необходимые компании решения.

Mirax Group работает исключительно в сегментах бизнес и элит жилой, и соответственно B и A коммерческой недвижимости. Похожая ситуация только у Капитал Групп и Дон-Строй, но кризис внес определенные коррективы, фактор цены играет все большее значение. В итоге эконом сегмент наименее пострадавший, по этой причине уместно включение в число конкурентов и компаний, занимающихся эконом сегментом.

Подходя непосредственно, к анализу и сравнению компаний, мы упираемся в проблему дефицита данных для оценки. Строительный рынок очень непрозрачен, причем на всех уровнях. Компании начинают открываться только, когда требуется финансирование со стороны, и если единственный способ получить его, привлечь с рынка. Но для большинства строительных холдингов, схема выглядила иначе, они лоббировали получение участка под строительство на не рыночных условиях и брали кредит под его залог так, как земля, особенно в Москве очень ликвидный актив, условия кредитования были привлекательными. В кризис же, государство попросту взяло на себя долги, компаний имеющих наибольший административный ресурс. Такая система привела к тому, что только 3 компании из выше перечисленного списка имеют консолидированную отчетность, прошедшую аудит это Mirax Group, ГК ПИК и Система-Галс и то, только с 2004 года. Так, как анализ компаний не может быть основан на слухах и рекламе, сосредоточимся именно на этих строительных компаниях.

Обе компании прошли листинг и торгуются на фондовых площадках, это самые транспарентные организации, занимающиеся строительством в России. Система-Галс до кризиса контролировалась АФК Системой Евтушенко, крупнейшим активом, которой является МТС, но весной 2009 контрольный пакет был продан за долги банку ВТБ. ГК ПИК принадлежит своим основателям Кириллу Писареву и Юрию Жукову, в кризис к ним присоединился Сулейман Керимов купив 25% девелопера. Капитализация ГК ПИК на 16.12.09 составила $1.8 млрд (докризисное значение $10,5 млрд), Системы-Галс $250 млн ($1,25 млрд), компании оперируют на принципиально разных уровнях и их сравнение лоб в лоб не совсем корректно. Но вместе они позволяют проследить с чего начинала и к чему пришла Mirax Group.

Как видно из графика, в 2004 бизнес Mirax Group и Система Галс был сопоставим, ГК ПИК к тому же времени представляла из себя более крупную компанию с выручкой около $450 млн. Но за пять Mirax не только удалось догнать конкурента, но и обойти его, причем также и по другим параметрам, что видно из приведенного ниже конкурентного бенчмаркинга (данные 2008).

 

2008 год Mirax Group закончила на удивление неплохо. Сдав меньше объектов, чем ГК ПИК, за счет работы в более высоком ценовом сегменте и как, следствие большой наценке, выручка группы превысила соответственное значение конкурента на 12%. Но самое интересное, сравнение чистой прибыли и долговой нагрузки, Mirax единственная компания оставшиеся в плюсе $616 млн, у других застройщиков чистый убыток $-1134 млн и $-381 млн. Более того, Mirax Group имеет наименьшую долговую нагрузку из всех трех рассматриваемых компаний, она составляет лишь 48% к годовому обороту, у ГК ПИК — 95%, а у Системы-Галс 412%. Рекомендованное значение параметра не более 50%, чрезмерная закредитованность - бич многих российских компаний, на то есть много причин, от приоритета роста над эффективностью, до элемента защиты бизнеса от недружественного поглощения. Подобная ситуация приводит к закономерному следствию, Mirax Group единственная компания, пережившая дно 2008 без внешней помощи, и у нее же больше всего шансов возглавить возможный рост.

SWOT анализ

 

SWOT анализ является одним из наиболее простых, и вместе с тем эффективных инструментов анализа компании, это подтверждается более чем 45 летним опытом его применения по всему миру. Поэтому именно на него пал выбор при анализе Mirax Group.

 

Сильные стороны	Возможности
1. Сильный бренд 2. Экономия на масштабе и за счет вертикальной интеграции 3. Хорошие связи контролирующего акционера 4. Высокое качество строительства 5. Высокопрофессиональная команда управленцев 6. Управление не завязано на одного человека, создан эффективный инструмент управления - Совет Директоров 7. Публичность и открытость, как компании, так и ее владельца	1. Снижение стоимости стройматериалов, земли, подрядных работ, персонала 2. Уменьшение конкуренции со стороны других крупных застройщиков, частичный уход их с рынка, из-за их неплатежеспособности
Слабые стороны	Угрозы
1. Высокая в условиях кризиса долговая нагрузка ~$500 млн 2. Завершение строительства объектов высокой готовности требует привлечение ~$1.2 млрд 3. Ангажированность вокруг компании и ее владельца 4. Специализация на бизнес и элитной недвижимости, в условиях их более серьезного падения по сравнению с эконом сегментом.	1. В условиях кризиса малый платежеспособный спрос на недвижимость 2. Увеличение стоимости подрядных работ, выполняемых мелкими строительными компаниями из-за увеличения стоимости входного билета при введениии СРО (Саморегулируемых Организаций) 3. Ухудшение инвестиционного климата в России, связанное с ростом политических рисков и умеренными ценами на сырьевой экспорт

 

Проведенный SWOT анализ показывает, что ключевой задачей в будущем компании, является привлечение капитала для завершения проектов с высокой степенью готовности. Все усилия должны быть брошены именно туда, при условии удачного решения данного вопроса, компанию ждут отличные перспективы, связанные с уменьшением конкуренции в строительной отрасли. Также важно, чтобы контролирующий акционер ушел на время кризиса, из под пристального внимания СМИ, это шаг устранит с компании негативное давление, мешающее ей в переговорном процессе.

Кроме, того угроза нависающая над всей отраслью уменьшение платежеспособного спроса на элитную недвижимость, может быть преобразована в возможность для компании. Если до кризиса, цену почти полностью определяло месторасположение, то сейчас потенциальный покупатель становится все более разборчивым в вопросе качества объекта. А в этой сфере Mirax Group имеет значительное превосходство перед другими девелоперами. При правильной рекламной политике, этот факт способен ускорить выход компании из кризиса.

Стоит отметить, что все вышеперечисленные предложения, уже на практике применяются в компании. Это говорит, о высоком уровне профессионализма менеджмента в компании.

Матрица McKinsey

 

В дополнение к SWOT анализу, построим матрицу McKinsey, это позволит нам проверить предыдущие результаты, и возможно дополнить их.

Для начала определим список внешних и внутренних параметров и выберем по 5 наиболее важных для Mirax Group из каждой группы.

Внешние Параметры:

1. темп роста отраслевого рынка за последние 10 лет (важно проследить динамику развития одной из важнейших отраслей за 10 лет, т.е. после окончания кризиса 1998-ого года)

2. динамика цен и чувствительность рынка к ценам (цены на недвижимость являются одним из важнейших показателей)

3. динамика продаж (сами по себе цены не всегда в точности характеризуют рынок, например сейчас количество сделок сильно упало, все выжидают, формируется, как отложенный спрос, так и предложение)

4. тенденция изменения числа конкурентов (актуально в связи с усилением барьеров — введение СРО, высокие ставки кредитования, и т.д.)

5. структура отраслевых затрат (неопределенность и высокая волатильность цен на стройматериалы и другие издержки)

Внутренние параметры:

1. конкурентоспособность СЕБ (связано с использованием конкурентного преимущества, такого, например, как высокое качество, по сравнению с другими застройщиками элитного жилья)

2. темп роста (показатель, влияющий на все процессы в компании)

3. уровень использования производственных мощностей (дилемма между падающими темпами строительства и высокими издержками увольнения сотрудников)

4. уровень рентабельности (положительный денежный поток)

5. имидж компании (особенно важен в условиях высоких рисков для покупателей, инвесторов, подрядчиков и отсутствием надежной информации о рынке и компании)

На основе выбранных параметров произведём расчёты для определения координат и соответственно для определения положения компании в матрице McKinsey.

 

Таким образом компания Mirax Group попадает в первый квадрант матрицы  McKinsey, характеризующий неоспоримое лидерство, требующее инвестиций. Это согласуется с нашими предыдущими выводами, что ключевой задачей в средне-срочной перспективе является привлечение финансирования, и что при благоприятном решении данного вопроса компания усилит свое лидерство, даже по сравнению с докризисным этапом развития компании.

 

Заключение

 

Целью данной работы является, определение перспектив развития строительной корпорации Mirax Group, а также выработка решений, направленных на усиление конкурентной позиции компании.

С этой целью был реализован целый ряд задач. Прежде всего, выявлены специфические черты отечественного рынка жилой недвижимости, с такими характеристиками, как то,что на одного россиянина приходится только 20 м2, лишь 20% семей могут позволить себе ипотеку, неадекватным соотношением цена/качество и высокой зависимости всего рынка от сырьевых цен. Дополнительно даны прогнозы о состоянии отрасли в будущем.

Подробно рассмотрена конкурентная ситуация московского рынка первичного жилья — основного для Mirax. Выявлены высокая конкуренция со стороны крупных застройщиков, и их высокая долговая нагрузка, вынуждающая искать новые источники финансирования.

В основной части работы представлен SWOT анализ компании, в проведении которого помогло рассмотрение истории компании. Так были выявлены и подробно рассмотрены сильные и слабые стороны компании, а также представлены возможности и угрозы внешней среды, влияющие на всех игроков рынка. На основании данных о слабых сторонах, были разработаны стратегические рекомендации для компании, направленные на усиление конкурентной позиции и увеличения доли рынка компании в отрасли. Кроме того, была определенна угроза, способная стать возможностью именно для Mirax Group, в виду ее специфической конкурентной стратегии.

Также было проведено построение матрицы McKinsey, позволившее проверить предыдущие результаты и более точно определить текущее положение компании.

Реализация приведенных выше задач позволили определить перспективы развития Mirax Group, которые можно охарактеризовать, как неоспоримое лидерство, при условии привлечения дополнительного финансирования.

Список литературы

 

 

1. Wikipedia

2. Информация корпоративных сайтов, рассматриваемых компаний, включая годовые консолидированные отчеты.

3. Google News

4. Аналитические отчеты инвесткомпаний на портале quotes.ru

5. Портал rusbonds.ru

6. Портал vedomosti.ru

7. Много других аналитических отчетов и новостей из разрозненных источников в сети Интернет