2020-06-29
71
8.1. На современном этапе законодателем предлагается несколькоформ жилищной кооперации, из которых только две формы (жилищ-ные и жилищно-строительные кооперативы) регулируются нормами Жилищного кодекса РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) отнесены законодателем к потребительским кооперативам. В указанных усло виях правовое положение жилищных и жилищно-строительных коо-перативов, права и обязанности их членов регламентируются наряду с положениями Жилищного кодекса РФ, также гражданским законода-тельством, в частности статьями 123.2 и 123.3 ГК РФ.
В зависимости от степени готовности жилого многоквартирного дома Жилищный кодекс РФ регламентирует деятельность двух видов жилищных кооперативов:
жилищный кооператив, где члены кооператива своими средствамиучаствуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквар-тирного дома жилищный кооператив выступает в качестве застрой-щика в соответствии с законодательством о градостроительной дея-тельности и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому коопе-ративу разрешением на строительство, и
жилищно-строительный кооператив, в котором члены кооперативасвоими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и после-дующем содержании многоквартирного дома. Такая форма жилищного кооператива, за исключением ЖСК, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161‑ФЗ «О содействии раз-витию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновре-менно строительство более одного многоквартирного дома с количе-ством более 3-х этажей.
Особенности организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов, осуществляющих строительство многоквартирных домов, а также осуществления контроля за деятельностью таких жилищно-стро-ительных кооперативов регламентированы ст. 123.1 и 123.2 ЖК РФ, вве-денными в ЖК РФ Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 236‑ФЗ.
Так, жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в соответствующей системе в соответствии с установленными порядком, составом, сроками и периодичностью размещения устав кооператива, иные документы и информацию о деятельности данного ЖСК.
Деятельность жилищно-строительного кооператива, связанная привлечением средств членов кооператива для строительства много-квартирного дома, подлежит контролю, осуществляемого уполномо-ченным контролирующим органом. Контролирующий орган вправе:
— осуществлять в установленном порядке проверку деятельно-сти жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома,
— требовать от органов управления ЖСК устранения выявленных нарушений,
— рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями жилищно-строительным кооперативом требований о строительстве, реконструкции многоквартирного дома,
— принимать меры, необходимые для привлечения жилищно-стро-ительных кооперативов (их должностных лиц) к ответственности,
— обращаться в суд с заявлением в защиту прав и законных интере-сов членов жилищно-строительного кооператива,
— направлять в жилищно-строительный кооператив обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений требований закона,
— осуществлять иные установленные законом полномочия. Порядок создания и деятельности иных потребительских кооперативов, создаваемых в целях удовлетворения потребностей граждан вжилье, правовое положение их членов положениями Жилищного кодекса РФ не регулируются, а определяются соответствующими феде-ральными законами, например, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215‑ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Под жилищным накопительным кооперативом понимается потреби-тельский кооператив, созданный как добровольное объединение граж-дан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами коопе-ратива паевых взносов. Деятельность такого кооператива по привле-чению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, иных привлеченных кооперативом средств наце-лена на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива.
8.2. Жилищное законодательство устанавливает особые требованияк субъектному составу жилищного кооператива.
Жилищная правосубъектность члена жилищного кооператива-физи-ческого лица приурочена законом к достижению определенного воз-раста, а именно — 16 лет.
В отношении вступления в жилищные кооперативы, организован-ные при содействии органов государственной власти Российской Фе-дерации, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления, ЖК РФ установлено преимущественное пра-во на вступление в такие кооперативы для граждан, имеющих право на предоставление им жилого помещения по договору социального найма (в частности, малоимущие, признанные нуждающимися в жи-лых помещениях).
В постсоветский период развития жилищного законодательства в определенных законом случаях допускается принятие в члены жилищного кооператива и юридического лица. В частности, если юри-дическое лицо является собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме. Кроме того, юри-дические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 349‑ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства” и отдельные законодательные акты Российской Федера-ции», сохраняют право членства в указанных кооперативах.
Общее количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помеще-ний в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартир-ном доме.
При этом пай может принадлежать одному или нескольким граж-данам либо юридическим лицам (ч. 2 ст. 125 ЖК РФ), т. е. допускается множественность лиц на стороне обладателя пая. Так, пай может при-надлежать супругам при выплате пая в течение брака, наследникам члена жилищного кооператива.
Принятие гражданина или юридического лица в члены жилищного кооператива осуществляется на основе заявления о приеме в члены кооператива, которое подается в правление жилищного кооператива. Такое заявление подлежит рассмотрению в течение месяца правлением жилищного кооператива и в дальнейшем должно быть утверждено реше-нием общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).
Признание гражданина или юридического лица членом жилищного кооператива осуществляется на основе следующих юридических фактов: 1) рассмотрения заявления о приеме в члены жилищного кооператива правлением кооператива, 2) утверждения решения о приеме в члены кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (кон-ференцией) и 3) последующей уплаты принимаемым лицом вступитель-ного взноса. В своей совокупности они образую сложный юридический состав как основание признания лица членом жилищного кооператива.
8.3. Порядок организации и деятельности жилищного кооператива, включая особенности их гражданско-правового положения, определен главой 11 ЖК РФ.
Порядок организации жилищного кооператива включает два этапа:
1) принятие собранием учредителей решения об организации жилищ-ного кооператива и об утверждении его устава, 2) государственную регистрацию жилищного кооператива в соответствии с законодатель-ством о регистрации юридических лиц.
Решение собрания учредителей об организации жилищного коопе-ратива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищ-ный кооператив (учредители), и оформляется протоколом.
Устав жилищного кооператива признается законом единственным учредительным документом для данного вида юридического лица.
Содержанием устава жилищного кооператива являются положения, которые законодатель относит к обязательным и дополнительным.
в уставе жилищного кооператива в обязательном порядке должны содержаться следующие сведения: о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственно-сти за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
Порядок внесения членами жилищного кооператива дополнитель-ных взносов определяется с учетом правила, установленного в ч. 1 ст. 123.3 ГК РФ. В соответствии с ним в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополни-тельных взносов. В противном случае кооператив может быть ликви-дирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
Дополнительными положениями устава жилищного кооператива могут быть сведения об использовании информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном коопе-ративе, а также другие, не противоречащие ЖК РФ, другим федераль-ным законам положения.
Жилищное законодательство допускает только один вариант реорга-низации жилищного кооператива — его преобразование по решению общего собрания членов кооператива (конференции) в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ). Вместе с тем указанная норма не препятствует реализации иных способов реорганизации жилищного кооператива как юридического лица, предусмотренных гражданским законодательством (слияния, разделения, присоединения, выделения), если они не повлекут за собой изменение организационно-правовой формы потребительского кооператива.
Жилищный кооператив может быть ликвидировано по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
8.4. Жилищное законодательство предусматривает трехзвенную структуру управления в жилищном кооперативе, включающую:
1) общее собрание членов жилищного кооператива (конференцию, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива);
2) правление как коллегиальный исполнительный орган;
3) председателя правления как единоличный исполнительный орган.
Высшим органом управления жилищного кооператива признается общее собрание членов кооператива (или конференция), которое созы-вается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) опре-деляется уставом кооператива в соответствии с ЖК РФ и ГК РФ. Так, исходя из положений ЖК РФ, к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива отнесено решение следую-щих вопросов:
— об избрании органов управления жилищного кооператива и орга-нов контроля за его деятельностью;
— об утверждении заявления о приеме в члены жилищного коопе-ратива;
— о преобразовании жилищного кооператива в товарищество соб-ственников жилья.
Общее собрание членов жилищного кооператива является право-мочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Если иное не установлено ЖК РФ, решение общего собра-ния членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов кооператива, при-сутствовавших на общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе кооператива, — более трех четвертей членов кооператива, присутство-вавших на таком общем собрании.
Коллегиальный исполнительный орган жилищного кооператива (правление) осуществляет совместно с единоличным исполнительным органом (председателем правления жилищного кооператива) руковод-ство текущей деятельностью кооператива и подотчетен общему собра-нию членов кооператива (конференции).
Правление жилищного кооператива избирается из числа членов кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией)
в количестве и на срок, которые определяются уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным доку-ментом кооператива).
Председатель правления жилищного кооператива избирается прав-лением жилищного кооператива из своего состава на срок, определен-ный уставом жилищного кооператива. Согласно ст. 119 ЖК РФ пред-седатель правления обеспечивает выполнение решений правления кооператива, без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки, осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива
к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
В соответствии со ст. 120 ЖК РФ для осуществления контроля за фи нансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) должна быть избрана ревизионная комиссия (ревизор), деятельность которой определяетсяуставом и другими документами кооператива.
в Жилищный кодекс РФ на основе принципа дифференциации тру-дового законодательства предусматривает установление специальных норм для регулирования профессиональной деятельности, в том числе в рамках наемного труда, членов правления жилищного кооператива (включая председателя правления кооператива), членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера).
В целях обеспечения реализации жилищных прав членов жилищ-ного кооператива указанные должности не могут замещаться лицами:
1) имеющими судимость за умышленные преступления;
2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они счи-таются подвергнутыми административному наказанию в виде дисква-лификации;
3) которые ранее занимали должности руководителя, его замести-теля или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате глав-ного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капи-тального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индиви-дуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в ука-занных сферах, если такие организация, индивидуальные предприни-матели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проек-тирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объ-ектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответ-ствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (бан-кротстве), прошло менее чем три года.
8.5. Правовое положение членов жилищных кооперативов регули-руется главой 12 Жилищного кодекса РФ и гражданским законодатель-ством. По общему правилу участие членов в деятельности жилищного кооператива ограничивается внесением паевого взноса без установ-ления требования осуществления членами кооператива их личного трудового вклада в деятельности жилищного кооператива. До при-обретения права собственности на жилое помещение в доме жилищ-ного кооператива отношения между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом имеют обязательственный характер: член кооператива обладает правом владения, пользования и распоряжения в установленных пределах предоставленным ему жилым помещением и несет обязанность по выплате пая.
Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного коо-ператива определяются действующим законодательством и уставом жилищного кооператива. При этом допускается принадлежность пая одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.
Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, предоставляется жилое помещение в домах этого коопе-ратива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Основанием владения, пользования и в установленных законода-тельством пределах распоряжения жилым помещением является член-ство в жилищном кооперативе.
Основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного коо-ператива является решения общего собрания членов жилищного коо-ператива (конференции).
В отношении жилищного кооператива его члены наделены корпора-тивными правами (ч. 3 ст. 48 ГК РФ). Права и обязанности участников корпорации определены ст. 65.2 Гражданского кодекса РФ.
При выплате паевого взноса полностью член жилищного коопера-тива приобретает право собственности на жилое помещение в много-квартирном доме. Данное правило закреплено в ч. 1 ст. 129 ЖК РФ и ч. 4 ст. 218 ГК РФ. Факт выплаты пая подтверждается справкой, выда-ваемой правлением жилищного кооператива.
При полной выплате пая хотя бы одним членом жилищного коопера-тива на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищ-ном кооперативе распространяются положения Жилищного кодекса РФ об общем имуществе собственников помещений в многоквартир-ном доме. До этого момента единым субъектом права собственности на имущество многоквартирного дома жилищного кооператива явля-ется сам кооператив.
До выплаты пая в полном объеме член жилищного кооператива ограничен в правомочиях по распоряжению предоставленным ему жилым помещением. В частности, ограничено право члена жилищ-ного кооператива, не выплатившего полностью паевого взноса, сдать жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем. Такое распо-ряжение жилым помещением допускается только с согласия правления жилищного кооператива.
В соответствии с главой 12 ЖК РФ член жилищного кооператива вправе:
- по взаимному согласию с проживающими совместно с ним членами его семьи и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, кото-рые предусмотрены ЖК РФ. Правовой статус таких временных жильцов приравнивается к правовому статусу временно проживающих при их вселении к нанимателю жилого помещения по договору социального найма (ст. 80 ЖК РФ);
- осуществить совместно с лицом, имеющим право на пай, раздел жи-лого помещения в доме жилищного кооператива, если каждому из та-ких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) переплани-ровки неизолированных помещений в изолированные жилые помеще-ния;
- в случае не выплаты полностью паевого взноса с согласия прожи-вающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия — все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.
При рассмотрении споров между гражданами и жилищно-строи-тельными кооперативами следует руководствоваться рекомендация-ми, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11 «О практике применения судами законода-тельства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищ-но-строительными кооперативами».
