Задачи для зачета по дисциплине «Оценка недвижимости»

1. Владелец офисного помещения планирует провести ремонт через 3 года. Это сегодня стоит 500 000 руб., ежегодное удорожание ремонта составляет 10 % в год. Какую сумму следует вносить в конце каждого года на счет, приносящий 8 % чтобы накопить достаточную сумму для ремонта?

2. Вы уезжаете за границу на два года и сдаете свою квартиру в аренду за 12 000 руб. в месяц, идущих на Ваш счет авансовыми платежами под 9% годовых. Какова общая стоимость такой аренды?

3. Найти текущую стоимость потока меняющихся арендных платежей, выплачиваемых в конце года: 1-3 год по 400 000 руб., 4-5 год по 500 000 руб., 6-7 год по 580 000 руб. Ставка дисконта равна 16% годовых.

4. Молодожены решили накопить деньги на квартиру стоимостью 2 500 000 руб. Для этого они ежемесячно откладывают на счет 10 000 руб. Через сколько лет они накопят необходимую сумму, если ставка 9 % годовых?

5. Рассчитать ежемесячные платежи в погашение самоамортизирующегося кредита, предоставленного в сумме 1500000 на 20 лет при годовой ставке 8 %.

6. Достаточно ли положить на счет 400 тыс. руб. для приобретения через 7 лет дома стоимостью 800 тыс. руб.? Банк начисляет процент ежеквартально, годовая ставка – 12%.

7. Объект в течение пяти лет обеспечит в конце года поток арендных платежей по 350 тыс. руб. После получения последней арендной платы он будет продан за 18 800 тыс. руб. Расходы по продаже составят 800 тыс. руб. Рассчитайте совокупную текущую стоимость предстоящих поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы аренды и продажи требует применения ставок дисконта в 12 и 18% соответственно.

8. Оценщик считает, что наилучшим вариантом использования вакантного земельного участка стоимостью 450 тыс. руб. является строительство здания. Определить предполагаемый доход и выбрать здание для строительства, если известно, что ожидаемая цена продажи здания 1 составляет 6 млн. руб., здания 2 составляет 8,5 млн. руб. Строительные затраты 4450 тыс. р. и 6500 тыс. р. для зданий 1 и 2 соответственно.

9. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 500 до 800 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 170 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома – 180 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 150 тыс. руб.

10. Срок экономической жизни здания определен в 55 лет, эффективный возраст с учетом ремонта и хорошей эксплуатации определен в 32 года. Износ при таких условиях составил 650 тыс. руб. Найти восстановительную стоимость объекта недвижимости. 

11. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундамент –900 тыс. руб., 230 тыс. руб.; стены – 2 200 тыс. руб., 570 тыс. руб.; перекрытия – 830 тыс. руб., 105 тыс. руб.; прочие – 1 000 тыс. руб., 280 тыс. руб.

12. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты – 1300 тыс. руб., 12 лет, 48 лет; стены – 2 400 тыс. руб., 13 лет, 45 лет; перекрытия – 480 тыс. руб., 12 лет, 38 лет; прочие – 800 тыс. руб., 9 лет, 28 лет.

13. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 350 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Строительный объем здания – 1200 куб. м. Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г.– 3560 руб./куб. м. Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005 г. на дату проведения оценки – 1,65. Прибыль предпринимателя – 25 %. НДС – 18 %.

14. Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 430 000 рублей, полная стоимость воспроизводства здания офиса – 1 560 000 руб., общий износ здания – 27% восстановительной стоимости.

15. Рассчитать остаточную стоимость объекта недвижимости на конец 15 года использования, если первоначальная стоимость составила 2,5 млн. руб., нормативный срок службы – 60 лет.

16. Срок экономической жизни здания определен в 80 лет, эффективный возраст с учетом ремонта и хорошей эксплуатации определен в 25 лет. Износ при таких условиях составил 650 тыс. руб. Найти восстановительню стоимость объекта недажижимсоти.

17.  Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ и удельный вес всех конструктивных элементов: фундаменты – 8% и 10% соотвественно; стены – 12% и 51%; перекрытия – 15% и 14 %; кровля – 50% и 5%; полы – 25% и 7%; окна – 30% и 3%; отделочные покрытия – 35% и 2%; внутренние сантехнические и электротехнические устройства – 45% и 6%; прочие – 15% и 2%.

18. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты – 2 800 тыс. руб., 480 тыс. руб.; стены – 5 600 тыс. руб., 1 700 тыс. руб.; перекрытия – 950 тыс. руб., 180 тыс. руб.; прочие – 7 000 тыс. руб., 1 900 тыс. руб.

19. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты – 1 800 тыс. руб., 12 лет, 25 лет; стены – 3 400 тыс. руб., 10 лет, 25 лет; перекрытия – 700 тыс. руб., 8 лет, 20 лет; прочие – 800 тыс. руб., 3 год, 15 лет.

20. Необходимо оценить восстановительную стоимость здания по результатам продажи, если цена продажи недвижимости (участок со зданием) 280 000 рублей. При этом рыночная стоимость участка 15 000 рублей, общая экономическая жизнь объекта 60 лет, эффективный возраст – 20 лет.

21. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 20 участков и затем продать каждый за 60 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект – 280 тыс. руб.; управление – 30 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика – 80 тыс. руб.; маркетинг – 40 тыс. руб.; налоги и страховка – 20 тыс. руб.; прибыль предпринимателя – 60 тыс. руб.

22. Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 650 000 рублей, полная стоимость воспроизводства здания офиса – 2 300 000 руб., общий износ здания – 15% восстановительной стоимости.

23. Срок экономической жизни здания определен в 75 лет, эффективный возраст с учетом ремонта и хорошей эксплуатации определен в 35 лет. Износ при таких условиях составил 870 тыс. руб. Найти восстановительню стоимость объекта недажижимсоти. 

24. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты – 2 300 тыс. руб., 10 лет, 45 лет; стены – 4 700 тыс. руб., 15 лет, 35 лет; перекрытия – 900 тыс. руб., 10 лет, 25 лет; прочие – 1100 тыс. руб., 8 лет, 25 лет.

25. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты – 2 800 тыс. руб., 480 тыс. руб.; стены – 5 600 тыс. руб., 1 700 тыс. руб.; перекрытия – 950 тыс. руб., 180 тыс. руб.; прочие – 7 000 тыс. руб., 1 900 тыс. руб.

26. Рассчитать остаточную стоимость объекта недвижимости на конец 25 года использования, если первоначальная стоимость составила 7,8 млн. руб., нормативный срок службы – 90 лет

27. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб. м. Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г.– 5870 руб./куб. м. Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005 г. на дату проведения оценки – 1,87. Прибыль предпринимателя – 35 %. НДС – 18 %.

28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 25 участков и затем продать каждый за 50 тыс. руб. в течение 5 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект – 250 тыс. руб.; управление – 33 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика – 70 тыс. руб.; маркетинг – 50 тыс. руб.; налоги и страховка – 25 тыс. руб.; прибыль предпринимателя – 50 тыс. руб.

29. Определить стоимость объекта недвижимости, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 3 года, после чего перепродать его за 5500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 850 тыс. руб., 880 тыс. руб., 940 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая норма – 0,06; премия за страновой риск - 0,03; премия за физические риски - 0,02; премия за экономически риски - 0,02; премия за социальные риски - 0,01; премия за риск низкой ликвидности - 0,03; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом - 0,02.

30. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик установил, что аналогичный объект в том же секторе рынка недвижимости продан за 4 300 000 руб. После реконструкции отчета по этому объекту оценщик установил, что чистый операционный доход по нему 780 000 руб. Требуется определить общую ставку капитализации.

31. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,3 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 6%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

32. Офис оценен в 30 млн.руб. На момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляла 7,8%. По мнению эксперта –оценщика, дополнительный риск равен 5%, затраты на управление инвестициями составляют 1,5%, премия на недостаточную ликвидность – 2 %. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 25 лет. Определить общий коэффициент капитализации кумулятивным методом.

33. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 1 800 000 руб. в год, операционные расходы равны 1500 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 400 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 12%. Найти стоимость данного объекта недвижимости.

34. Если потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 850 000 руб. в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 15%, операционные расходы равны 1 050 000 руб./год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 16%, найти стоимость данного объекта недвижимости.

35. Определить стоимость объекта недвижимости, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 3 года, после чего перепродать его за 3500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 780 тыс. руб., 810 тыс. руб., 860 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая норма – 0,05; премия за страновой риск – 0,02; премия за физические риски – 0,03; премия за экономически риски – 0,02; премия за социальные риски – 0,02; премия за риск низкой ликвидности – 0,03; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом - 0,03.

36. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик установил, что аналогичный объект в том же секторе рынка недвижимости продан за 3 800 000 руб. После реконструкции отчета по этому объекту оценщик установил, что чистый операционный доход по нему 880 000 руб. Требуется определить общую ставку капитализации.

37. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 13,8 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 15 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 25% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 5%, премия за риск вложения в недвижимость – 3,5%, премия за низкую ликвидность – 3,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 2%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.                  

38. Офис оценен в 56 млн.руб. На момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляла 8,3%. По мнению эксперта –оценщика, дополнительный риск равен 4%, затраты на управление инвестициями составляют 2,5%, премия на недостаточную ликвидность – 3,3 %. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 18 лет. Определить общий коэффициент капитализации кумулятивным методом.                

39. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 3 400 000 руб. в год, операционные расходы равны 2500 руб./кв.м. в год, площадь здания – 600 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 11%. Найти стоимость данного объекта недвижимости.

40. Если потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 980 000 руб. в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 13%, операционные расходы равны 1 580 000 руб./год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 15%, найти стоимость данного объекта недвижимости.

41. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 40 участков и затем продать каждый за 30 тыс. руб. в течение 3 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 12%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект – 240 тыс. руб.; управление – 40 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика – 90 тыс. руб.; маркетинг – 50 тыс. руб.; налоги и страховка – 25 тыс. руб.; прибыль предпринимателя – 60 тыс. руб.

42. Определить стоимость объекта недвижимости, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 3 года, после чего перепродать его за 4800 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 980 тыс. руб., 1200 тыс. руб., 1350 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая норма – 0,07; премия за страновой риск – 0,02; премия за физические риски – 0,02; премия за экономически риски – 0,03; премия за социальные риски – 0,02; премия за риск низкой ликвидности – 0,03; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом – 0,03.

43. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик установил, что аналогичный объект в том же секторе рынка недвижимости продан за 4 300 000 руб. После реконструкции отчета по этому объекту оценщик установил, что чистый операционный доход по нему 780 000 руб. Требуется определить общую ставку капитализации.

44. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 8,53 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 18 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 25% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 3,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

45. Офис оценен в 50 млн. руб. На момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляла 8,2%. По мнению эксперта –оценщика, дополнительный риск равен 4%, затраты на управление инвестициями составляют 2,5%, премия на недостаточную ликвидность – 2,5 %. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 35 лет. Определить общий коэффициент капитализации кумулятивным методом.    

46. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 3 400 000 руб. в год, операционные расходы равны 2300 руб./ кв. м. в год, площадь здания – 800 кв. м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 13%. Найти стоимость данного объекта недвижимости.

47. Если потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 780 000 руб. в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 18%, операционные расходы равны 1 130 000 руб./год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 14%, найти стоимость данного объекта недвижимости.

48. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 75 000 руб./кв. м., его местоположение лучше, чем у оцениваемого (вклад 23%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 21%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 170 кв. м.

49. Цена сопоставимого объекта 64 000 руб./кв. м., его состояние хуже, чем у оцениваемого (вклад фактора 23%.) и имеется телефон, в отличие от оцениваемого (вклад 65 000 руб.). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 110 кв. м.

50. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 53 000 руб./кв. м., его местоположение лучше, чем у оцениваемого (вклад 15%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 23%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 90 кв. м.

51. Цена сопоставимого объекта 55 000 руб./кв. м., его состояние хуже, чем у оцениваемого (вклад фактора 18%.) и имеется телефон, в отличие от оцениваемого (вклад 45 000 руб.). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 105 кв. м.

52. В качестве сравнимого объекта недвижимости выбран недавно проданный за 1 800 000 руб. объект. Вариант финансового расчета между покупателем и продавцом следующий: 800 000 руб. покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 1 000 000 руб. согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10 лет при ставке 12% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности. Проведенный оценщиком анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, равную 14. Определить стоимость объекта оценки.

53. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 10 % год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Скорректированная цена, тыс. руб./кв.м: аналог 1 (дата продажи апрель 2012 г.) – 60 тыс. руб.; аналог 2 (дата продажи декбарь 2011 г.) – 58 тыс. руб.; аналог 3 (дата продажи апрель 2011 г.) – 56 тыс. руб. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10 апреля 2012 г.) площадью 97 кв.м.

54. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 58 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 54 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной – 48 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и оформите таблицу корректировок.

55. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 65 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 57 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной – 45 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и оформите таблицу корректировок.

56. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 14 500 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит сроком на 20 лет под 8% с коэффициентом ипотечной задолженности — 70%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал 16%.

57. Оцениваемая недвижимость будет приносить в течение трех ближайших лет ежегодно 15 880 тыс. руб. чистого операционного дохода. В конце третьего года объект можно будет продать за 80% первоначальной оценочной стоимости. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда. Инвестор может получить самоамортизирующийся ипотечный кредит на 30 лет под 12%, коэффициент ипотечной задолженности — 75%.

58. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 14 340 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 25 лет под 10% с коэффициентом ипотечной задолженности – 85%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал 12%.

59. Оцениваемая недвижимость будет приносить в течение пяти ближайших лет ежегодно 14 750 тыс. руб. чистого операционного дохода. В конце пятого года объект можно будет продать за 75% первоначальной оценочной стоимости. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда. Инвестор может получить самоамортизирующийся ипотечный кредит на 30 лет под 12%, коэффициент ипотечной задолженности — 65%.

60. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 8500 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит сроком на 25 лет под 9% с коэффициентом ипотечной задолженности — 75%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал 18%.