Земельное право Северной Ирландии

Земельное право Северной Ирландии основано главным образом на аналогичных концепциях английского права. Источником системы земельного права является феодальная система, сложившаяся в Англии в XI в. и экспортированная в Ирландию в конце XII в. Большая часть статутов, которые действуют в Северной Ирландии, были приняты столетия назад. В Северной Ирландии применяется главным образом английское право, которое действовало до 1925 г. Акт 1925 г. "Об имущественном праве" не применяется в Северной Ирландии. Используются нормы английского общего права, за исключением случаев, когда нормы, действующие в Северной Ирландии, принципиально отличаются от английского права.

Давно уже признано, что земельное право Северной Ирландии является сложным и устаревшим. Несмотря на то что реформа земельного права стоит в повестке дня начиная с конца 1960-х гг., до сих пор еще программа реформы не выработана*(273). Реформа земельного права в Северной Ирландии нужна для того, чтобы модернизировать оборот земли, процедуру передачи титула на землю, улучшить инвестиционный климат, обеспечить свободу владения, пользования и распоряжения землей с учетом интересов общества, свободу заключения договоров, связанных с землей.

Действующее в Северной Ирландии земельное право основано на феодальной системе землевладения. Одним из главных принципов этой системы является то, что Короне принадлежит суверенный титул на все земли и что лица могут владеть землей, которой их наделил вышестоящий лорд и исключительно от Короны. Эти лица должны хранить верность и преданность Короне, и они будут лишены своих прав владения землей в случае невыполнения своих обязанностей по несению военной службы, выполнению сельскохозяйственных работ или уплате налогов. Наибольшим интересом в отношении земли, который может быть у лица, является титул fee simple. Единственным исключением из этого правила были королевские земли, принадлежавшие Короне как суверену, и родовые земли высоких лордов.

Несмотря на то, что различные формы феодального землевладения были отмены, в теории принцип о том, что всей землей владеет Корона как первичный собственник, остается в силе в Северной Ирландии. Титул fee simple не представляет собой абсолютного права собственности, потому что земля продолжает быть объектом феодального владения. Титул владельца fee simple все еще является с позиций юридической техники правильным определением лица, который обладает титулом freehold и обычно считается безусловным собственником земли.

Когда землей владеют индивидуально, независимо, право собственности является аллодиальным, т.е. не связанным с выполнением каких-либо обязанностей в отношении лорда и какого-либо иного лица. Поэтому аллодиальное право собственности приводит к трансформации феодального права собственности и не является ни концепцией владения, ни доктриной титулов.

Доктрина титулов является интегральной частью феодальной системы, и она непосредственно связана с концепцией владения. Доктрина титулов определяет период, сколь долго лицо может владеть землей. Феодальный владелец, включая владельца fee simple, обладает титулом на землю в течение ограниченного периода времени. Поэтому можно сказать, что никто в действительности не владеет землей как таковой, т.е. как физическим объектом. То, чем владеют, является estate (титулом), и несколько людей могут владеть разными титулами на один и тот же участок земли.

Однако теория о том, что вся земля в Соединенном Королевстве все еще принадлежит Короне, не имеет практического значения, поскольку условия владения землей в обмен на услуги, существовавшие в период феодализма, давным-давно отменены, и любое осуществление прав Короны как первичного собственника, например таких, как принудительное приобретение частного имущества для публичных целей, сейчас основано на статутных полномочиях. Термины "estate" и "fee simple" сейчас не имеют значения вне контекста феодального владения.

В современный период одним из наиболее значимых законодательных актов, целью которых была отмена древних норм феодального земельного права, является Акт Северной Ирландии 1955 г. "Об управлении титулами". Статья 1 (5) этого Акта отменила escheat (право на переход выморочного имущества Короне). Переход выморочного имущества Короне являлся сохранившейся формой феодального землевладения, согласно которой право на реальное имущество возвращалось Короне после смерти умершего землевладельца, не имеющего наследников. С отменой этого вида выморочного имущества концепция владения была фактически лишена юридического значения. Сейчас выморочное имущество землевладельца переходит Короне как земля, являющаяся bona vacantia, т.е. как имущество, не имеющее собственника, бесхозное имущество, на основании права, предусмотренного статутом, согласно ст. 16, 46 (1) Акта 1955 г. Тем не менее сохраняются некоторые иные формы перехода выморочного имущества Короне.

Статья 1 Акта 1955 г. также отменила принцип primogeniture (первородства), т.е. наследования имущества старшим сыном, исключая всех остальных. Был отменен dower and curtesy, т.е. пожизненный интерес вдовы или вдовца на титул умершего супруга, как пережиток феодальной системы.

В настоящее время в Северной Ирландии существует три основных вида титулов на землю с различными вариантами: fee simple, fee tail и life estate. Что касается аренды земли, то владение землей на условиях аренды не признавалось в условиях феодальной системы. Передача земли для использования на определенный срок рассматривалась как договор, имевший личный характер. Договор аренды считался как нечто совершенно отличное от титула freehold. В XVII в. возник титул аренды, и было признано, что он создает интерес в отношении земли.

Есть еще одна особая категория, которую в Северной Ирландии называют fee farm grant. По своей сути этот титул является freehold, однако он имеет характеристики длительной аренды. Содержание этого титула включает вопросы ренты и условия утраты прав аренды. Fee farm grant можно сравнить с freehold rentcharge (владения, обремененного рентой) в Англии. Приказ Северной Ирландии об имуществе 1997 г. запрещает создание новых fee farm grant после вступления его в силу, но такие титулы, созданные ранее, продолжают действовать. Многие соглашения о долгосрочной аренде были созданы на основе этого титула. Поэтому в силу этого обстоятельства и иных исторических причин большей частью земли в Северной Ирландии владеют на основании долгосрочной аренды и продают ее тоже на этом титуле. Долгосрочная аренда может быть сроком до 10 тыс. лет.

Все это часто приводит к созданию пирамиды интересов, т.е. нескольких серий соглашений об аренде на один и тот же земельный участок. Даже в условиях обязательной регистрации земли, которая начала действовать с 2003 г., в отношении одного и того же участка осуществляется несколько отдельных актов регистрации, каждый из которых содержит отдельную пирамиду интересов долгосрочной аренды, которые нельзя объединить в один титул, который был бы основан на этих соглашениях об аренде. Такие пирамиды приводят к установлению ограничений по использованию земли, и для того чтобы исключить эти последствия, Земельному трибуналу Северной Ирландии, который был образован на основании приказа Северной Ирландии об имуществе в 1978 г., были предоставлены исключительные полномочия прекращать действие соглашений, ставших историческими, которые "необоснованно" препятствуют использованию земли.

Особенно сложной является сложившаяся система землевладения в городских районах Северной Ирландии. Если в сельской местности земля находится во владении единственных собственников, то в городах и городских районах существуют сложные пирамиды титулов. Имущество сдается в аренду и субаренду, поэтому бывает очень трудно определить статус и принадлежность титулов на такие владения. По этим причинам Земельный регистр Северной Ирландии может гарантировать принадлежность титула только в отношении примерно 50% землевладений*(274). Существование такого большого числа титулов приводит к разного рода фальсификациям в отношении права собственности на землю и, без сомнения, порождает проблемы при передаче титула, особенно при исследовании истории приобретения титула. Некоторые титулы, которыми владеют физические и юридические лица, могут существовать в отношении одного и того же участка.

Земельное право Северной Ирландии допускает возможность установления easements (сервитутов) и profit a prendre (права на получения выгоды). Сервитутами являются права, которые землевладелец (господствующий собственник) может осуществлять в отношении земли соседнего землевладельца (служащей земли). Сервитуты могут предоставлять "позитивные" права, которые позволяют господствующему собственнику совершать определенные действия на служащей земле (например, право прохода), и "негативные" права, которые запрещают владельцу служащего участка земли совершать определенные действия (например, загораживать солнечный свет, освещающий соседний участок).

Право на получение выгоды дает право использовать на чужой земле вещи, которые на ней находятся в силу естественных, природных условий: рубить деревья, косить траву, добывать торф, полезные ископаемые, ловить рыбу, охотиться.

Существуют также нематериальные права на землю, которые могут быть переданы по наследству. Есть два вида наследуемого имущества: материальное и нематериальное. Материальное наследуемое имущество представляет собой телесные объекты, в том числе связанные с землей. Нематериальным наследуемым имуществом является невещественное право, которое связано с реальным имуществом. Одной из категорий наследуемых прав на землю являлись периодические рентные платежи, которые применялись в Ирландии, например Crown и quit rents (освободительная рента, десятина, которую платили церкви). Quit rent означала ренту, которую платили лорду поместья владельцы земли в обмен на освобождение их от несения военной службы и выполнения других услуг. Такие рентные платежи давали также Короне. Большая часть таких платежей была отменена, однако некоторые из этих архаических форм платежей сохранились.

Существовало право или привилегия устраивать ярмарки, рынки и паромные переправы, которые даровала Корона. Такие права или привилегии назывались franchise (франшиза). Коронные франшизы были дарованы Короной столетия назад, и это понятие не соответствует современному представлению о коммерческой франшизе как правам пользования брендом, бизнес-моделью или иными благами за вознаграждение, вытекающими из договора. Некоторые права франшизы, касающиеся рынков и ярмарок, сохранились в Северной Ирландии.

Одним из результатов развития земельного права явилось признание license (соглашений о разрешениях) в качестве интересов в отношении земли. Такие разрешения часто предоставляют право находиться на чужой земле, проживать в доме. Особой формой соглашения о проживании в доме, которая обычна для Северной Ирландии, является right of residence (право проживания). Часто фермер в завещании предусматривает, что земля передается одному из его детей с условием предоставления его вдове права на проживание "до конца ее дней". Иногда право на проживание связано с ее правом на получение пожизненного содержания, и обязанность содержать вдову возлагается на наследника - владельца земли.

Право на проживание может создать совершенно различные права, как следует из решений судов. Это может быть титул на землю - пожизненное владение землей или меньшие интересы, такие как право удержания (как способ обеспечения обязательств) либо обременения. Приказ Северной Ирландии 1989 г. об ограничениях разграничивает право, которое является исключительно правом проживания на земле (т.е. в доме), и другие права на проживание. Иные права рассматриваются как создающие только "право, являющееся по своей природе правом удержания денежных средств" или правом удержания, установленным в отношении земли.

В Ирландии существует давняя практика заключения agistment (договоров о выпасе скота) и conacre (выращивании сельскохозяйственных культур) в течение короткого срока. Договоры о выпасе скота предоставляют право выпасать скот на чужой земле, а договор о выращивании сельскохозяйственных растений представляет собой право находиться на чужой земле, обрабатывать ее, производить посевы и собирать урожай. Традиционно такие "договоры" не создают отношений "лендлорд - арендатор", и лендлорд продолжает владеть своей землей. Эти договоры по своей природе близки к праву на получение дохода и соглашениям о разрешениях.

Действуют права, касающееся будущих интересов в отношении земли. Суть этих прав весьма сложна для понимания и применения. Действует огромное число правил, регулирующих эти вопросы. Эти права касаются главным образом интересов в отношении имущества, которые приобретет лицо спустя какое-то время в будущем. Существуют явные противоречия между нормами права, выработанными в течение столетий, и правом лица определять будущее назначение своего имущества, публичной политикой, призванной обеспечить свободное распоряжение своим имуществом на рынке.

Имущественное право регулирует режим совместной собственности. Существует несколько видов совместной собственности, некоторые из них более не применяются, поскольку не имеют практического значения.

Одним из таких видов является tenancy by the entirety (единое супружеское владение), источником появления которого выступает общее право. Такое владение основано на принципе, согласно которому муж и жена рассматриваются как одно лицо. Этот принцип был изменен в Акте 1882 г. "Об имуществе замужней женщины", создавшем концепцию об отдельном титуле жены. Считается, что после 1882 г. единое супружеское владение не может быть создано.

Другим видом было co-parcenary (наследуемое имущество, разделенное в равных долях), которое регулировалось старым наследственным правом о наследовании земли, когда землевладелец умирал, не оставив завещания. Если не было старшего сына, который мог наследовать имущество согласно правилу "первородства", то наследство переходило к ближайшим родственникам женского пола, т.е. обычно дочерям, которые наследовали имущество в равных долях. Это право наследования в случае отсутствия завещания было отменено Актом Северной Ирландии 1955 г. "Об управлении титулами" (ст. 1). Поэтому наследование в равных долях может сегодня возникнуть только в чрезвычайно редких случаях.

В настоящее время практическое значение имеют только сохранившиеся виды совместной собственности: joint tenancy (совместное владение) и tenancy in common (общее долевое владение).

Определенное значение имеет режим common land (общей земли). Права соседних фермеров и арендаторов использовать общую землю обычно для выпаса скота давно прекратили играть важную роль в Ирландии. Такие права перестали действовать в течение XIX-XX вв. в результате применения схем покупки земли. Тем не менее некоторые такие права сохранились в сельских местностях Северной Ирландии. Фермеры часто выпасают скот в горных районах. Иногда, когда титул на фермерскую землю был предоставлен Земельной комиссией и зарегистрирован в Земельном регистре, такие общие права выпаса скота указывались в документах Регистра как доля в общей земле.

Действуют определенные правила, касающиеся договоров продажи, аренды, ипотеки и иных форм распоряжения землей. В этих случаях должны быть соблюдены обычные требования и условия заключения договоров. Стороны должны обладать правоспособностью, для того чтобы заключить договор, иметь намерения создать правовые отношения, и они должны достичь согласия, подкрепленного consideration (встречным удовлетворением). В отношении договоров, связанных с землей, должно быть соблюдено дополнительное требование. Договор должен быть составлен в письменной форме, как того требует Акт Ирландии 1695 г. "О мошенничестве".

Значительная часть норм земельного права и норм, которые регулируют передачу титула в Северной Ирландии, содержится в статутах. Одной из отличительных черт этого законодательства является его древность. В XXI в. остаются в силе старые статуты, принятые еще в XIII в., такие как Акт Второго вестминстера 1285 г. (De Donis Conditionalibus) и законы Третьего вестминстера 1289-1290 гг. (Quia Emptores), которые предусмотрели freehold estates. В последующие столетия многие статуты были приняты ирландским Парламентом. Поэтому большая часть норм земельного права была принята и продолжает действовать до того, как была образована Северная Ирландия.

Существует очень большой круг источников земельного (имущественного) права. Вряд ли еще в какой-то иной стране есть такое многообразие. Статуты, относящиеся к земельному праву и передаче титула, были приняты Парламентом Ирландии в период с 1310 по 1800 г.; Парламентом Англии в период с 1226 по 1707 г., отдельные из которых применялись в Ирландии; Парламентом Вестминстера с 1708 по 1800 г., которые также действовали в Ирландии. Многие акты были приняты Парламентом Соединенного Королевства Великобритании и Ирландии (с 1921 г. - Северной Ирландии) в период с 1801 г. по настоящее время. Такие статуты принимали Парламент Северной Ирландии (1921-1972 г.), Ассамблея Северной Ирландии. Действуют также orders in Council*(275) (приказы), которые приняты в соответствии с актами Северной Ирландии.

Действие такого огромного числа нормативных актов, естественно, создает трудности в сфере правоприменения. Это делает право сложным и в некоторых случаях недоступным. Кроме того, многие старые статуты написаны на архаичном языке, который очень трудно понимать. Даже статуты, которые были приняты менее чем 150 лет назад, часто очень многословны и сложны в силу примененной в них юридической техники.

Современное земельное статутное право состоит из Акта Северной Ирландии 1971 г. "Об аренде (увеличении и расширении)"; приказа Северной Ирландии 1978 г. об имуществе; приказа Северной Ирландии 1992 г. о регистрации земли и документов о передаче титулов; приказа Северной Ирландии 1997 г. об имуществе; Акта Северной Ирландии 2001 г. "О ренте за землю"; приказов Северной Ирландии 1995-2002 гг. об обязательной регистрации титула; приказа Северной Ирландии 2005 г. о правовой реформе (переходные положения).