Какие виды инвестирования в недвижимость есть?

Как и зачем инвестировать в золото?

 

Вообще, цель инвестирования – защита накоплений от инфляции.

А что такое инфляция? Это удорожание товаров. Поэтому напрашивается логичный вывод – избежать инфляции можно, покупая товары. В абсолюте – многие не заморачиваются созданием накоплений, а все заработанное тратят сразу на предметы потребления. Если же и создают накопления, то покупают золото. Для многих россиян старшего возраста такая привычка - инвестировать в золото, сложилась в СССР – в отсутствие других возможных способов сохранения заработанного. Моя бабушка до сих пор уверена, что золото и недвижимость – это два самых лучших вложений. Но я, пожалуй, с ней не согласна.

 

Главным минусом золота, как средства накопления является то, что оно не приносит текущего дохода, как акции и облигации! Возможный доход – только от роста стоимости. Один из самых богатых и известных инвесторов Уоррен Баффет считает, что все непроизводственные активы, то есть золото, например – это всего лишь «надежда на то, что следующий заплатит больше». А заплатит ли кто-то больше – далеко не факт. Если посмотреть на график золота – цена на него, как и на другие активы может серьезно падать. Да и доход С 1979 по 2019 год, то есть в течение 40 лет он рос в среднем на 3-3,5% в год. А если мы сравним со средней доходности S&P 500 с 1926-2018-й, то она была 8%. Тем не менее, золото можно включить в портфель. Почему? Потому что корреляция золота и акций – отрицательная. Проще говоря, чаще всего когда золото дешевеет – растут акции, и наоборот.

 

К целям инвестирования в драгоценные металлы можно отнести:

1. Защита во время кризисов, которые могут привести к падению стоимости всех остальных инструментов (акций, облигаций, недвижимости) и росту инфляции.

2. Защита от войн, революций и иных событий, в результате которых возможна потеря всех других активов (денег, недвижимости, ценных бумаг, бизнеса).

Как вложиться в золото? Есть много разных способов:

1 Способ: Покупка физического золота – слитков и монет, обезличенные металлические счета, фьючерсы, ПИФы, ETF, покупка акций золотодобывающих компаний. Разберем их по порядку. Не стоит покупать физическое золото, если Вы не собираетесь нелегально пересекать границу под колючей проволокой. Для начала отмечу, что золотые украшения, если это не какие-то редкие уникальные экземпляры – вообще не способы инвестирования. В большинстве случаев при продаже золотых украшений вы получите гораздо меньше, чем потратили на покупку.

Минусы покупки физического золота, которые не являются украшениями относятся:

1. Спред, то есть разница между ценой покупки и ценой продажи. Она может в банках доходить до 10%.

2. Минусом золота физического является то, что его сложно хранить. Любая царапина сразу делает его дешевле.

3. Его могут украсть. Можно, конечно, хранить слиток в банковской ячейке. Но за нее придется платить. Минимальная стоимость аренды банковской ячейки в Сбербанке в самой дешевой тарифной зоне – 17 руб./день. В год это порядка 6 тысяч рублей, просто за хранение. В-четвертых, при продаже слитков необходимо заплатить НДС. Продажа инвестиционных монет от НДС освобождена. Купить слитки, кстати, можно не только в банке, но и на бирже. Правда, последний способ не так уж и прост по процедуре и реализуется не всеми брокерами. У инвестиционных монет может быть еще и нумизматическая ценность – например, могут принадлежать к редким сериям. Но для того, чтобы понять, что это редкая монета вам нужно в этом разбираться, поэтому повторюсь, физическое золото по всем этим причинам - не лучший способ для инвестирования.

 

2 Способ:

Вложение в обезличенные металлические счета уже лучше – нет расходов на хранение и транспортировку, но этот способ тоже не без недостатков

Минусы:

1. ОМС не защищены в системе страхования вкладов.

2. По ОМС, как правило, не начисляются проценты, в отличие от банковских вкладов.

3. Опять же есть спред. Он, конечно, меньше, чем при покупке физического золота, но все равно довольно большой.

4. Нужно платить подоходный налог с полученной прибыли. Если вы держали счет больше трех лет, то тогда его платить не надо. Декларацию необходимо подавать самостоятельно.

 

3 способ - это ПИФы.

К минусам ПИФов на золото относится:

1. Высокие комиссии

2. Риски инфраструктуры. В среднем комиссии 3-4% от стоимости актива. По сравнению со всеми другими способами, выигрывают два - ETF на золото и акции золотодобывающих компаний. Давайте разберем эти два способа.

 

К плюсам ETF на золото относятся:

1. Недорогие комиссии. В России по FXGD - ETF на золото, комиссия 45 сотых. Покупая одну акцию этого фонда, вы становитесь обладателем обладателем 22 сотых грамма золота, причем курс привязан к доллару. Надо сказать, что за рубежом выбор ETF на драгоценные металлы больше и комиссии, как правило, ниже.

2. Низкие спреды. Спред между покупкой и продажей ETF на бирже составляет 0,05-0,5%.

3. Можно снизить налоги. Например, с помощью ИИС или при долгосрочном владении – если владеть дольше 3 лет, то можно не платить налог с прибыли. У этого способа есть и минусы. В частности, риски инфраструктуры: управляющей компании, биржи, брокера, депозитария.

 

4 способ сложиться в золото - это покупка акций золотодобывающих компаний.

 

Плюсы:

1. Относительно ETF на золото у такого способа вложиться в золото, есть преимущество – можно получить дивиденды. А значит появляется текущий доход,

2. Даже во время снижения цен на золото инвестор может получать прибыль.

На Московской бирже торгуются акции нескольких золотодобывающих компаний. Например, «Полюс», и «Полиметалл». Но надо понимать, что вложение в акции и драгметалл – это разное. Здесь доходность зависит не только от цен на золото, но и от самой компании, на сколько в ней отлажены бизнес процессы. Какие способы из всех этих выбираю я? Во- первых, покупка ETF на золото FXGD и покупка акций золотодобытчиков.

 

Недвижимость

Давайте теперь поговорим об инвестировании в недвижимость.

Недвижимость для проживания не является инвестицией.

Минусы недвижимости:

Во-первых, сложно найти хороших арендаторов.

Во-вторых, низкая ликвидность.

В-третьих, порог входа в недвижимость, если мы на все деньги покупаем квартиру «на сдачу», это нарушает одно из правил инвестора – диверсификацию.

Правильно понимать, что при инвестировании в недвижимость тоже есть риски, например, стоимость аренды может упасть, количество арендаторов на рынке может снизиться, арендаторы могут нанести вред имуществу, стоимость недвижимости может снизиться.

Я полагаю (но эта не истина в последней инстанции!), что в ближайшее лет 10 жилая недвижимость в России будет расти темпами равными или не сильно превышающими уровень инфляции в стране по ряду причин:

1. Это исторически доказано на опыте других стран.

2. Налоги на недвижимость, скорее всего будут повышаться, как и контроль государства за теми, кто «молча» сдает квартиру, и не платит за это налоги, что сделает квартиры гораздо менее доходным объектом инвестирования.

3. Фаза бурного роста уже прошла. Но недавние изменения в законодательстве возможно поспособствуют некоторому непродолжительному росту цен.

Какие виды инвестирования в недвижимость есть?

1. Жилая недвижимость, о которой мы говорили – квартиры.

2. Нежилая недвижимость – коммерческая (офисы, склады) и гаражи.

3. REITs и ПИФы недвижимости.

На сегодня я рассматриваю вложение в недвижимость для диверсификации портфеля. Поскольку стандартная схема – купил квартиру и сдаешь, в большинстве российских городов (не буду утверждать, что во всех) по расчетам приносит даже меньше, чем банковские вклады, в настоящее время я ищу варианты, чтобы либо купить подешевле, это может быть на аукционе или с помощью банковских торгов, или в новостройке, или вариант «убитой» квартиры, или срочная продажа. В общем, есть множество вариантов купить подешевле. Либо сдавать подороже, это можно сделать с помощью деления квартир на студии, либо сдавать посуточно, либо вообще хостел организовать. Но последние два варианта, если не использовать делегирование, являются созданием не пассивного дохода, а активного – это тоже надо понимать. А если делегировать, то не так выгодно получается. Поэтому пока ищу и просчитываю варианты. Можно, кстати, использовать кредитный рычаг (ипотеку).