давление жилищным фондом — это организация содержания и ремонта жилья,.. -пакже предоставления коммунальных услуг самостоятельно или по договорам подрядными жилищно-эксплуатационными организациями. Объектом управления является многоквартирный жилой дом или совокупность домов. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего существа в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным существом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Современная тенденция в управлении жилищным фондом — постепенная передача этой функции от органов местного самоуправления к собственникам и их объединениям. Приватизация квартир в многоквартирных домах создала основу для становления института реальных собственников. В то же время доля домов, вкоторых созданы жилищные или жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья, является крайне незначительной. Собственники помещений практически не могут оказывать влияния на качество и стоимость жилищно-коммунальных услуг и выступать в роли заказчиков на ЖКУ.
|
|
Согласно Жилищному кодексу РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления:
♦ непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
♦ управление ТСЖ, жилищным либо иным потребительским кооперативом;
♦ управление с помощью привлечения управляющей организации.
Управление через ТСЖ или кооператив предполагает наличие в его руководстве квалифицированных специалистов, знающих строительные, технологические, сметные и другие нормы и способных привлекать на договорной основе обслуживающие организации.
Наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом является привлечение квалифицированной управляющей организации, которая, в свою очередь, привлекает на конкурсных условиях для оказания отдельных видов услуг специализированные жилищно-эксплуатационные, коммунальные, ремонтные, строительные и другие организации. При этом способе управления происходит полное разделение функций собственника, управляющей организации и исполнителей жилищно-коммунальных услуг, создается конкурентная среда и система договорных отношений (рис. 4.3.3).
Выбор способа управления общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется на общем собрании собственников помещений и может быть изменен ими в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников. Если собственниками в течение года не выбран способ управления домом или если принятое решение не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. При этом многоквартирный дом может управляться только одной организацией. Собственники помещений обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса. После завершения указанных процедур орган местного самоуправления снимает с себя функции управления многоквартирными жилыми домами и передает их управляющим организациям.
|
|
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой (объединения собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется самостоятельно или с привлечением специализированных организаций оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями лицам, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет.
Органы местного самоуправления обязаны создавать условия для эффективного управления многоквартирными домами. С этой целью они:
♦ обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
♦ могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, жилищным и иным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
♦ содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
Важную роль в управлении многоквартирными домами играют общественное участие и контроль. Через систему старших по домам и подъездам, домовых и квартальных комитетов, органов территориального общественного самоуправления осуществляется конструктивное взаимодействие жителей и жилищных объединений с управляющими и обслуживающими организациями. Органы местного самоуправления объективно заинтересованы в таком участии и контроле.
Одним из основных компонентов управления многоквартирными домами является организация системы оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наниматели жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде вносят плату за пользование (за наем), за содержание и текущий ремонт жилого помещения и общего имущества дома, включая расходы по управлению многоквартирным домом, и за коммунальные услуги. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме производится за счет собственника.
Собственники жилых помещений в многоквартирных жилых домах, в отличие от нанимателей, не вносят плату за наем, но оплачивают расходы по капитальному ремонту общего имущества дома, а также облагаются уплатой налога на имущество.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
♦ плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
♦ плату за коммунальные услуги.
В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование в соответствии с законодательством.
|
|
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива в условиях печного отопления).
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается собственниками в размере, обеспечивающем содержание имущества в соответствии с требованиями законодательства, а также в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения и местоположения дома. Для муниципального и государственного жилищного фонда размер платы за наем, содержание и ремонт жилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Они, а также управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на отдельные виды услуг и работ.
Важную роль в организации платежей населения за ЖКУ играют расчетно-кассовые центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ. При этом обеспечивается требование Жилищного кодекса РФ о пообъектном учете расходов и доходов по каждому многоквартирному дому. На каждый дом открывается субсчет, на который перечисляются платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги.
Деятельность РКЦ обеспечивает гарантированный рост, контроль и ускорение поступления денежных средств на расчетные счета производителей жилищных и коммунальных услуг, с учетом качества и доли услуги, оказанной данным поставщиком, а также позволяет выстроить систему управления информационными потоками, позволяющую в оперативном режиме принимать решения.
|
|
Переход от централизованной системы обслуживания многоквартирных домов муниципальными унитарными предприятиями к функционально разделенной системе взаимоотношений объединений собственников, управляющих и эксплуатирующих подрядных организаций представляет собой достаточно сложный процесс, который может осуществляться поэтапно.