Лекция 10. Управление многоквартирными домами

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживання граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов полъзования указанным имушеством, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживаюшим в таком доме.

В последнем разделе ЖК РФ законодатель впервые определил основные правила управления многоквартирным домом.

1. Упрааление многоквартирным домом

В новом ЖК ясно прослеживается мысль, что обеспечить эффективное управление имушеством может только его собственник (граждане, юридические лица, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования) или иное лиио, уполномоченное собственником. Поэтому действующий ЖК не относит к участникам жилишных отношений обшественные организации, трудовые коллективы, граждане, домовые комитеты и другие органы обшественной самодеятельности, не являюшиеся собственниками жилищного фонда.

В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственникн помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.. Непосредственное управление собственниками помешений в многоквартирном доме; в этом случае таким собственникам необходимо руководствоваться правилами раздела II ЖК РФ.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений й таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту обшего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствуюшие виды деятельности, собственники помешений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. То есть таким собственникам придется самостоятельно вступать в договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые будут на возмездных началах оказывать услуги и выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом об-щего имущества в многоквартирном доме.

По решению общего собрания собственников помешений в многоквартирном доме от имени собственников, осуществляющих непосредственное управление таким домом, в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников, например при заключении договоров по содержанию и обслуживанию обшего имущества данного многоквартирного дома. Кроме того, интересы собственников помещений в многоквартирном доме может представлять и гражданин, не являющийся собственником помещения в данном многоквартирном доме. Однако в этом случае его полномочия должны быть надлежащим образом удостоверены доверенностью, выданной ему всеми или. большинством собственников помешений в таком доме.

Представляется, что договоры на оказание услуг и выполнение работ, указанных в ч. I ст. 164 ЖК РФ, могут заключаться в следующем порядке; а) общее собрание собственников помеще-ний в многоквартирном доме (ст.ст. 44, 45 ЖК РФ) рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении по правилам ст.ст. 46—48 ЖК РФ; б) все (или большинство) собственники (собственников) помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собранин за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика; в) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы, подписывает договор на стороне исполнителя; г) договор вступает в силу и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведення, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заклгочаются каждым собственннком помещения, осуществляющим непосрелственное управление многоквартирным домом, от своего имсни. Данные отношения регулируются императивной нормой.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление такнм домом, от имеми собственников по-мешений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в лисьменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

В заклгочение здесь необходимо отметить, что в настоящее время вариант самостоятельного управления совершенно не развит и реальных предпосылок для его расширения не много. Это связано с недостаточной активностью населения, отсутствием у него профессиональных знаний в области управления, проблематичностью корректного принятия решений болыпинством собственников, имеющих индивидуальное мнение.

2. Управление товаришеством собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом (к иному специализированному потребительскому кооперативу относится, например жилищный накопительный кооператив, деятельность которого подчиняется общим нормам ГК. РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилам ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «0 жилишных накопительных кооперативах»).

3. Управление управляющей организацией («управляющая организация» обозначает как юридичеекое лицо независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуального предпринимателя — см. ч. 4 ст. 155 ЖК РФ).

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помешений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников гтомещений в многоквартирном доме.

Если до 1 марта 2005 года собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, допускается, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Аналогичные действия впоследствии будут проводиться органами местного самоуправления применительно ко всем вновь построенным многоквартирным домам, в которых не выбран способ их управления, в течение года с момента, когда собственники помещений в таких многоквартирных домах должны принимать соответствующие решения.

В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом, а собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Происходить такое заключение будет по правилам ст. 455 ГК РФ.

То есть собственникам жилых помещений направляется проект договора (оферта), а они должны направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, лйбо об акцепте бферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая стороны, для которой заключение договора обязательно, изйещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключенйй договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Далее Сторона, направившая оферту (проекг договора), обязана в течение тридцатй дней со дня получения проиэкола разногласий известить другую сторону о принятйи договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучений извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении Договора, на раесмотрение суда.

Если собственники помещений будут уклоняться от заключения догбвора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна будет возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Орган мбстного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание сббственников помещений в этом доме для решения вбпроса о выборе способа управления этим домом.

Проведение конкурса по определейию управляющей организации В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ управления данным многоквартирным домом, является не правом, а обязанностью органа местного самоуправления, и йри невыполнекии даннбй обязанности любой собственник помещенйя в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

Особое внимание законодатель обратил на управление многоквартйрным домом, Находящимся в государственной или муниципальной собственности. Действующий ЖК РФ принципиально поновому определил порядок управления таким домом: порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или, муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления. Таким образом, каждый из соответствующих собственников самостоятельно определяет оптимальный порядок управления своим имуществом.

Статьей 163 ЖК РФ (п. 2) вводятся обязательные для всех собственников договорное и состязательное начала в организацию деятельности по управлению государственным и муниципальным жилищным фондом: управление таким многоквартирным домом осуществляется путем заключения договора управления (договорное начало) домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса (состязательное начало) или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Указанные новеллы, по мнению некоторых авторов[52], заслуживают самой положительной оценки, поскольку в случае их правильной реализации возникнет возможность прекратить бесхозяйственное содержание государственного и муниципального жилищного фонда, а также создать условия для свободной конкуренции в сфере его эксплуатации и обеспечения сохранности. Наличие такой конкуренции, в свою очередь, может стать пер-вым шагом на пути реального обеспечения жизненных интересов граждан, проживающих в государственном и муниципальном жилищиом фонде.

Обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм является одной из приоритетных форм деятельности органов местного самоуправления, осущеетвляемой ими в целях создания условий для управления многоквартирными домами: в соответствии со ст. 165 ЖК РФ органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья, либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляюших управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Эти положения носят преимущественно декларативный характер (см. методические рекомендации к теме 10).

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуга и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифамн, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на пре-доставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг. В данной норме перечень соответствующих видов сведений сформулирован как исчерйывающий, однако он таким не является: граждане вправе получать также иную информацию в соответствии с ФЗ от 20 февраля 1995 г. № 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации»[53].