Тема 11. Управление многоквартирными домами

Вопросы к изучению:

1. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом.

2. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.

3. Управление многоквартирным домом посредством управляющей организацией.

4. Договор управления многоквартирным домом: понятие, форма, стороны, их права и обязанности.

5. Роль совета многоквартирного дома в управлении им.

6. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.

7. Объединение товариществ собственников жилья: понятие и цели создания.

8. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами: понятие, цели введения, требования к лицензиатам.

Задачи по теме 11:

Задача 1

Жильцы многоквартирного дома, обслуживаемого выбранной ими управляющей компанией, стали замечать, что мусор с придомовой территории их дома вывозится нерегулярно, в подъезде на некоторых этажах не работают лампочки, уборка подъезда не производилась в течение полугода, на аварийные вызовы работники компании не выезжают.

Написав коллективное письмо в управляющую компанию, инициативная группа жильцов не получила ответа, изменения в обслуживании жилого дома так и не произошло.

Желая как-то исправить эту ситуацию, жильцы дома обратились к юристу с просьбой разъяснить варианты дальнейших действий.

Какой ответ они должны получить?

Задача 2

В феврале 2013 г. в результате падения снега с крыши многоквартирного жилого дома была повреждена вывеска банка «Кредитный стандарт», расположенного на первом этаже этого дома.

Банк, являясь собственником нежилого помещения, в котором располагался его офис, обратился с иском к управляющей компании «Уют», обслуживающую данный дом, с требованием о возмещении убытков, возникших из-за падения снега с крыши, что по мнению банка являлось следствием ненадлежащего исполнения компанией «Уют» обязанностей по очистке крыши.

В отзыве на исковое заявление УК «Уют» не согласилось с заявленными банком требованиями, считая себя ненадлежащим ответчиком, сославшись на то, что функции по содержанию жилого фонда, содержанию и ремонту инженерных систем и оборудования жилого дома, в том числе по содержанию крыши дома возложены на ООО «Высота» по соответствующему договору обслуживания, заключенному между УК «Уют» и ООО «Высота».

Подлежит ли возмещению причиненный Банку ущерб? Кто и в каком порядке должен нести ответственность в указанном случае?

Задача 3

В многоквартирном доме, находящемся в Ленинском районе г. Туймазы, функции по обслуживанию и управлению общим имуществом осуществляло муниципальное учреждение «ЖКХ Ленинского района г. Туймазы». В мае 2012 г. было создано товарищество собственников жилья «Отчий дом». Решением ТСЖ для управления многоквартирным домом была выбрана ООО «Управляющая компания «Только вперед» и с ней был заключен договор.

Приступив к исполнению своих обязанностей, УК заключила новые договоры на обслуживание жилого дома, его содержание и управление общим имуществом, стало присылать жильцам дома квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг и услуг по управлению многоквартирным домом. В то же время жильцам дома продолжали поступать и аналогичные квитанции и от муниципального учреждения «ЖКХ Ленинского района г. Туймазы».

Каким образом должна быть разрешена возникшая ситуация? Дайте развернутую юридическую консультацию.

Задача 4

Между ООО «Единорог» и страховой компанией «Вознесение» был заключен договор имущественного страхования нежилого помещения, в котором Общество находилось и которое принадлежало последнему на праве собственности.

Позднее в результате прорыва системы канализации в подвальном помещении жилого дома произошел залив помещения ООО «Единорог».

Выплатив страховое возмещение страховая компания «Вознесение» обратилась с иском о взыскании ущерба в порядке суброгации к управляющей компании «Декада», осуществлявшей функции по управлению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Правомочно ли требование страховой компании? Как должно быть решено дело?

Задача 5

Индивидуальный предприниматель Пирогов, являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и используемого им под склад собственной продукции, не оплачивал квитанции на указанное помещение, присылаемые ему управляющей компанией «Доброе соседство». Пирогов полагал, что он является собственником нежилого помещения, не пользуется услугами компании, не использует освещения в своем помещении, ремонт и поддержание чистоты на складе осуществляет самостоятельно, не имеет доступа к общему имущества многоквартирного дома.

Когда управляющая компания обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании с предпринимателя задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, представитель ответчика в отзыве на иск против требований возразил, указав на следующее. Во-первых, обязанности по оплате, на которые ссылается истец в своих требованиях и содержатся в п.2 ст. 154 ЖК РФ установлены для собственников жилых помещений, а не для собственников нежилых помещений. Во-вторых, Пирогов не принимал участия в общем собрании, на котором решался вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом. А потому не мог повлиять на выбор компании и решение о выборе управляющей компании, принятое жильцами дома, для него не является обязательным. Наконец Пирогов управляющей компании не пользовался услугами управляющей компанией «Доброе соседство» и не имеет доступа к общему имуществу многоквартирного дома, поэтому не должен нести расходов на них.

Дайте мотивированное решение по делу.

Задача 6

Жильцы и наниматели жилых помещений в многоквартирном доме, не довольные работой выбранной ими ранее управляющей компании «Леон», не дожидаясь срока истечения заключенного с ней договора, провели общее собрание и избрали другую управляющую компанию – «Фикус». Тем не менее, новая управляющая компания не могла приступить к исполнению своих обязанностей, поскольку УК «Леон» отказалась передать УК «Фикус» отказывалось передать многоквартирный дом в управление новой компании, ссылаясь на то, что требований и претензий от жильцов дома в компанию не поступало, обязанности компания исполняла надлежащим образом. Кроме того, УК «Леон» настаивала на том, что ни ранее заключенный с ней договор, ни действующее законодательство не содержат такого основания для расторжения договора управления многоквартирным домом как избрание другой управляющей компании.

Как должен быть решен данный спор?

Задача 7

ООО «Жемчужина», являясь собственником нежилого помещения на первом этаже многоквартирного дома, обратилось в арбитражный суд с иском к управляющей компании «Теплый кров» о взыскании убытков в связи с затоплением подвального помещения, в результате чего обществу был причинен ущерб на сумму 180 тыс. рублей., и об обязании УК «Теплый кров» обустроить надлежащее водоотведение из подвала дома.

Возражая против требования общества управляющая компания указала на то, что в соответствии с п. 1 ст. 166 ЖК РФ обустройство водоотведения относится к капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а принятие решение о проведении капитального ремонта указанного имущества является обязанностью собственников помещения многоквартирного дома, которую они сами же и не использовали. В связи с этим управляющая компания не обязана возмещать ущерб вследствие затопления.

Разрешите дело.

Задача 8

Между жителями многоквартирного дома по улице Телеграфная, 33 в г. Сызрань и управляющей компанией «Атлант» был заключен договор по управлению многоквартирным домом.

Инициативная группа по сохранению архитектурных памятников г. Сызрань обратилась в Управление по охране объектов культурного наследия с просьбой принять меры к сохранению от разрушения дома № 33 по ул. Телеграфной, поскольку внешний вид дома как объекта культурного наследия федерального значения свидетельствовал о его постепенном разрушении.

Осуществив необходимую проверку, управление по охране объектов культурного значения вынесло предписание УК «Атлант», в соответствии с которым на компанию была возложена обязанность разработать проект реставрации фасада жилого дома по адресу: г. Сызрань, ул. Телеграфная, 33, и представить его на согласование в управление.

УК «Атлант» обратилось в суд с требованием о признании этого предписания недействительным, поскольку указанные действия не входят в круг обязанностей управляющей компании ни согласно действующему Жилищному кодексу РФ, ни в соответствии с заключенным договором управления.

Какое решение должен вынести суд?