Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

Источники права подразделяются на две основные группы:

- федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

- законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Среди прав человека и гражданина особое место занимает право на жилище, которое является неотъемлемым социальным благом, атрибутом цивилизации и цивилизованности. Право на жилище закреплено в п. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации. Там же содержится и ряд гарантий реализации этого права, в частности принцип невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья.

Механизм реализации права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, сложен и многогранен. Он раскрывается и конкретизируется уже не в нормах Конституции, а в целом ряде нормативных правовых актов меньшей юридической силы, среди которых федеральные законы, законы субъектов Российской Федерации, акты органов местного самоуправления.

Основополагающим источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ). По юридической силе он занимает второе место после Конституции и фактически является фундаментом всего жилищного законодательства Российской Федерации.

Кодифицированные законодательные акты, содержащие нормы о реализации права на жилье, появились в России после Октябрьской революции 1917 г. Это были первые жилищные кодексы РСФСР. Последний из них был принят в 1983 г. Появление таких законов обусловлено, прежде всего, активным развитием жилищного законодательства тех времен.

Жилищный вопрос, остро стоявший в Советском государстве (кстати, не решенный до сих пор), стимулировал власть к принятию решительных мер по обеспечению граждан жильем. Этот процесс необходимо было нормативно урегулировать, что и потребовало разработки кодифицированных законов. Последний из жилищных кодексов РСФСР действовал с 1983 г. Именно его сменил на вахте правового регулирования жилищных вопросов новый Жилищный кодекс Российской Федерации, который вступил в силу с 1 марта 2005 г.

В середине 90-х годов прошлого столетия общество осознало, что нормы Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. юридически; экономически, социально и морально устарели. Они уже не были способны обеспечить должное правовое регулирование столь значимой социальной сферы как реализация прав на жилье и обеспечение граждан жилищем.

Это связано, прежде всего, со значительным расширением круга общественных отношений, складывающихся по поводу обеспечения жильем. Если ЖК РСФСР фактически устанавливал примат государственного, коллективного и общественного жилья над жильем, находящимся в частной, или, как тогда ее называли, в личной собственности граждан. С переходом к рыночной экономике и возрождением института частной собственности государственное и общественное жилье стало активно уступать дорогу жилью собственному.

Государственный жилищный фонд в процессе приватизации значительно «похудел». Если ранее подавляющему большинству граждан жилье предоставлялось внаем из государственного жилищного фонда за умеренную, «социально обоснованную» плату, то теперь даже Конституция в ст. 40 провозгласила, что государственное или муниципальное жилье предоставляется бесплатно или за умеренную плату малоимущим и иным социально незащищенным категориям граждан.

Эта норма окончательно «поставила крест» на перспективах практики обеспечения граждан государственным «наемным» жильем.

В ходе рыночных преобразований, происходивших в течение последних десяти лет XX века, механизм реализации права на жилище существенно видоизменился. К практике обеспечения жильем из государственного фонда добавились такие формы реализации этого права как предоставление жилья из муниципальных жилищных фондов, наем жилых помещений, находящихся в частной собственности других граждан, наконец, приобретение жилья в частную собственность путем покупки уже существующих жилых помещений, либо путем строительства, которое, согласно Конституции, всячески поощряется государственными и местными властями, или же путем инвестирования в строительство новых жилых домов.

Наконец, в условиях рыночной экономики жилье стало полноценным объектом гражданского оборота, т.е. свободно покупалось и продавалось гражданами, отчуждалось иными рыночными методами.

Эти обстоятельства довольно быстро нивелировали значение норм, содержащихся в ЖК РСФСР, а в некоторых случаях полностью парализовали их действие. Законодательство о жилье за какие-то несколько лет неисправимо состарилось и «насытилось» огромным количеством пробелов.

Законодатель отреагировал на старение норм ЖК РСФСР не сразу «первой вехой» жилищной реформы в законодательном аспекте стало принятие Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики», который принес в практику ряд новых, более соответствующих реалиям, норм. Затем появился новый Гражданский кодекс Российской Федерации, урегулировавший гражданский оборот жилья, а также явивший российскому обществу понятие коммерческого найма жилого помещения.

Данные новеллы жилищного законодательства, хоть и были социально востребованы и справедливо восприняты, но все же не произвели революции в жилищных отношениях. Необходим был основополагающий кодифицированный документ — новый жилищный кодекс.

Несмотря на острую потребность в его принятии, законодатель все же умышленно не спешил с его разработкой, понимая, что резкое изменение жилищных приоритетов на законодательном уровне может повлечь за собой социальный взрыв.

Новый жилищный кодекс был принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. и подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г. Официальное опубликование состоялось 12 января 2005 г. в «Российской газете».

ЖК РФ не сильно отличается по объему от своего предшественника. Новый Кодекс состоит из 165 статей, тогда как ЖК РСФСР содержал 158 статей. Но, несмотря на незначительную разницу в объеме, новый Кодекс содержит большое количество новых для жилищного законодательства норм.

Законодатель при разработке ЖК РФ, руководствуясь принципом кодификации, ввел в его состав нормы, регулирующие такие общественные отношения по поводу жилья, которые ранее регулировались самостоятельными законами. Это, однако, не значит, что принятие ЖК РФ означает утрату юридической силы всех без исключения законов, регулирующих жилищные отношения, многие из них сохранят свое самостоятельное значение, многие будут приведены или уже приведены в соответствие е нормами Жилищного кодекса.

Нормы ЖК РФ систематизированы на восемь разделов и четырнадцать глав, в которых отражены основы правового регулирования таких жилищных институтов как товарищество собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, договор социального найма жилого помещения и т.д.

В России является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Регулирование жилищных отношений имеет довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений. В преамбуле Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» также говорится, что закон устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

По смыслу закона жилищные отношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания.

Жилищные отношения можно разделить на следующие основные группы:

1. Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям (иному договору, членству в жилищном кооперативе и др.). Отношения пользования жилыми помещениями ^— сердцевина жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.

Отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера.

2. Жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Субъектами этих отношений, с одной стороны, являются граждане, которые обращаются с просьбой о предоставлении им жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а с другой ~ государственные органы, органы

местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, которые правомочны решать вопросы о предоставлении жилых помещений как собственники или уполномоченные на то организации.

Жилищные отношения этого вида регулируются главным образом нормами административно-правового характера, а в некоторых случаях (например, при предоставлении жилого помещения члену ЖК или ЖСК) — гражданско-правового характера.

3. Жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами), т.к. пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них.

4. Жилищные отношения, возникающие в области строительства жилья, управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда.

Жилищные отношения этого вида носят в основном характер управленческих и стоимостных решений, поэтому регламентируются нормами административного, финансового, налогового, земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных со строительством и ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданско-правового характера.

Система отношений по управлению жилищным фондом включает:

отношения по государственному управлению в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда;

отношения по непосредственному управлению отдельными объектами жилищного фонда, осуществляемому министерствами, государственными комитетами и другими ведомствами и организациями, которым принадлежат соответствующие жилищные фонды, а также образуемыми ими органами управления;

отношения по государственному учету жилищного фонда и государственному контролю за его использованием и сохранностью.

Отдельную группу управленческих отношений образуют отношения, связанные со строительством и передачей жилых домов одним органом управления другому, с исключением жилых домов из состава жилищного фонда, с приватизацией жилых помещений и др. В этих случаях соответствующие государственные и общественные органы управления выступают в качестве либо субъектов имущественных прав, либо носителей государственно-властных полномочий по управлению объектами жилищного фонда.

5. Отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его, которые регламентируются нормами административно-правового характера, земельного права и отчасти гражданского права.

Термин «жилищное право» может трактоваться в узком и широком смыслах.

Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них. Эти отношения являются ядром жилищных отношений, главным компонентом их содержания.

Жилищное право в широком смысле — комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые института гражданского, административного и других отраслей права. Понятие жилищного пава в широком смысле сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов — ЖК РФ, Основ жилищного законодательства РФ, Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают разнообразные виды этих отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями и отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.

Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно объединяет не только нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы — административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.