Развитие отечественного рынка недвижимости. Основные программы социально-экономического развития на рынке недвижимости

Повышение эффективности использования объектов недвижимости возможно путем качественного преобразования всей системы отношений, возникающих по поводу создания развития и эксплуатации объектов недвижимости, это возможно только после формирования основных стратегических направлений в стране, на основе которых реализуются все мероприятия и процессы на рынке недвижимости.

Развитие отечественного рынка недвижимости берет свое начало в 90-х гг. 20 века, в настоящее время отечественный рынок недвижимости считается полностью сформированным.

Исследования рынка недвижимости показали, что все закономерности, присущие ему в развитой рыночной экономике, нарушаются в условиях переходной экономике и появляются процессы и закономерности, не характерные для развитых рынков. В целом рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий, характеристика которых представлена в таблице 1.

В настоящее время удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры, которые составляют 60%, причем из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53% происходят из-за их ветхости.

На сегодняшний день жилищная проблема стоит перед 61% российских семей, а общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн. квадратных метров и чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо увеличить на 46,1%. При этом лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств.

В России отсутствует эффективная система долгосрочного жилищного кредитования. Нынешних объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения. Качество жилищных и коммунальных услуг остается очень плохим, а уровень износа коммунальной инфраструктуры - высоким. Социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется очень низкими темпами.

В течение ближайших двух лет планируется на треть увеличить объемы жилищного строительства (в 2007 году планируется построить порядка 56 млн. кв. м.) и повысить доступность кредитных ресурсов для улучшения жилищных условий граждан (в 2010 году ставка по ипотечным жилищным кредитам должна снизиться с сегодняшних 15 до 8 процентов).

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» рассчитан на шесть лет. Он включает подготовительный этап (2005 год), первый этап (2006-2007 гг.) и второй этап (2008-2010 гг.).

В большей степени результаты проекта зависят от внешних факторов. Решающими из них являются: исполнение макроэкономических прогнозов Правительства России по снижению инфляции и росту реальных доходов населения; сбалансированное развитие спроса и предложения на рынке жилья; своевременное принятие нормативно-правовых документов на федеральном, региональном и местном уровнях; полное и своевременное финансирование национального проекта за счет федерального, региональных и местных бюджетов;

На первом этапе (2006-2007 гг.) Президентом России определены четыре приоритета: увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования; повышение доступности жилья; увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан;

Таблица 1.

Этапы становления рынка недвижимости

Характеристики рынка	Основные этапы становления рынка
Начальный (1991-1993гг.)	Продвинутый (1994-1995гг.)	Завершающий (1996-1997гг.)
Начальный уровень цен	Низкий	Высокий	предельный
Динамика цен	Сверхвысокие темпы прироста цен (50-100% в год)	Умеренно высокие темпы прироста цен (30-50% в год)	Стабилизация и дифференциация
Прирост количества сделок	Быстрый рост	Умеренный рост	Стабилизация
Соотношение спроса и предложения: На вторичном рынке; На первичном рынке	Спрос выше предложения	Предложение существенно опережает спрос Спрос выше предложения	Относительное равновесие Предложение выше спроса
Соотношение цен первичного и вторичного рынков	Цены вторичного рынка существенного выше	Цены вторичного рынка ниже или равны ценам первичного	Дифференциация, динамичное равновесие
Состояние законодательной базы	«Правовой вакуум»	Фрагментарность	Завершение формирования, совершенствование
Спектр предпринимательской деятельности на рынке недвижимости	«Риэлтерская» (недифференцированная)	Брокеры, оценщики, девелоперы (застройщики)	Весь диапазон профессиональной деятельности
Типы недвижимости, вовлекаемой в рыночный оборот	В основном жилье	Жилье, коммерческая недвижимость (торговля, офисы)	Жилье, коммерческая, производственная недвижимость, земля
Доля организованного рынка	Незначительная	25-30%	Около 50%
Уровень конкуренции на рынке	Низкий	Умеренный	Высокий
Уровень рентабельности брокерской деятельности	Сверхвысокий (более 50% рентабельности)	Высокий (20-30% рентабельности)	Относительно низкий (10% рентабельности)
Уровень рисков при сделках с недвижимостью	Высокий	Средний	Относительно высокий
Взаимодействие рынков недвижимости и финансового	Практически отсутствует	Единичные случаи	Налаживание постоянного взаимодействия

Для реализации первого приоритета предусмотрена государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем предоставляемых гражданам ипотечных кредитов на приобретение жилья и снизить процентную ставку.

В рамках второго приоритета будет оказываться государственная поддержка молодым семьям и молодым специалистам на селе в приобретении или строительстве индивидуального жилья, в том числе с помощью ипотечных кредитов. Для увеличения объемов жилищного строительства, Правительство предоставит гарантии по кредитам на обеспечение коммунальной инфраструктурой земельных участков под жилищное строительство, и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам.

В рамках четвертого приоритета государство интенсифицирует выполнение своих обязательств перед отдельными категориями граждан, а муниципалитеты увеличат объемы предоставляемого социального жилья.

Общий бюджет проекта на первом этапе (2006-2007 гг.) составляет 212,9 млрд. рублей, в том числе прямые расходы - 122,9 млрд. рублей, государственные гарантии - 90 млрд. рублей. Большую часть из них составляют средства федерального бюджета - 86,1 млрд. рублей прямых расходов и 60 млрд. рублей государственных гарантий.

Средства региональных и местных бюджетов - 36,8 млрд. рублей прямых расходов и 30 млрд. государственных гарантий.

Бюджетные средства и государственная поддержка позволят привлечь и частные инвестиции.

Задачами федерального центра являются:

-управление реализацией национального проекта, координация работы всех его участников;

-доработка необходимой законодательной базы;

-финансирование за счет средств федерального бюджета обязательств по обеспечению жильем инвалидов, ветеранов и других категорий граждан;

-оказание поддержки молодым семьям и молодым сельским специалистам в улучшении жилищных условий;

-софинансирование мер по увеличению жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры;

Региональные власти будут заниматься:

-разработкой региональных программ по формированию рынка доступного жилья и обеспечению комфортных условий проживания граждан;

-административно-организационным обеспечением реализации программ;

-софинансированием федеральных программ;

Перед муниципалитетами стоят следующие задачи:

-привлечение средств частных инвесторов в жилищно-коммунальную сферу и реформа управления жилищным фондом;

-создание условий для увеличения объемов жилищного строительства;

-предоставление социального жилья нуждающимся гражданам -очередникам;

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» предусматривает меры, которые раньше не рассматривались в федеральных целевых программах. Помимо совершенствования рыночных механизмов, необходимо продолжить работу по совершенствованию жилищного законодательства, которая уже ведется на протяжении нескольких лет. Благодаря политической инициативе партии «Единая Россия» во взаимодействии с Правительством России в 2004 был принят целый пакет законов по формированию рынка доступного жилья. При этом модифицированная федеральная целевая программа «Жилище» и входящие в ее состав подпрограммы должны стать одним из основных механизмом реализации национального проекта.

При успешной реализации проекта планируется: улучшение обеспеченности населения жильем; повышение доступности приобретения или строительства жилья; улучшение качества жилищного фонда и условий проживания; повышение качества предоставляемых жилищных и коммунальных услуг; повышение уровня исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан; повышение территориальной мобильности населения;

Значительно активнее планируется развивать деятельность строительных и банковских институтов в жилищной сфере;

Основная цель государства - добиться увеличения объемов предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению, развивая систему рефинансирования ипотечных кредитов.

Для этого органы государственной власти намерены:

1.Оказывать государственную поддержку системы рефинансирования ипотечных кредитов, предоставляя государственные гарантии по заимствованиям ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию».

2.Увеличивать уставный капитал ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию».

3.Развивать нормативно-правовую базу и обеспечивать формирование инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг.

В России необходимо создавать условия для развития ипотечного жилищного кредитования, благодаря привлечению в эту сферу долгосрочных кредитных средств.

В настоящее время у банков не хватает долгосрочных ресурсов, для того чтобы выдавать ипотечные кредиты на срок больше 15 лет.

Система рефинансирования основана на привлечении средств инвесторов, которые хотят надежно вложить свои деньги на длительный срок. Чем больше средств смогут привлечь банки на рынке ценных бумаг - тем больше они смогут выдать ипотечных кредитов гражданам и под более низкие процентные ставки.

Все это должно привести к развитию рынка ипотеки в целом, снижению процентной ставки по ипотечному кредиту и повышению доступности кредитов для населения.

Планируется, что уже в 2007 году уставный капитал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» планируется увеличить на 3,7 млрд. рублей, а в 2008 году - на 4,5 млрд. рублей. До 2010 года необходимо предоставить дополнительные государственные гарантии по заимствованиям АИЖК на сумму в 138 млрд. рублей. В результате Агентство направит на рефинансирование ипотечных кредитов в 2007 году 25 млрд. рублей, а в 2008 году - 31 млрд. рублей.

Помимо ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по ипотечному жилищному кредитованию рефинансированием ипотечных кредитов могут заниматься банки и другие специализированные организации.

Помимо рефинансирования будет развиваться также страхование ипотечных кредитов, направленное на снижение первоначального взноса при получении ипотечного кредита и повышение доступности кредита для тех граждан, у которых недостаточно средств для внесения первоначального взноса.

Предполагается, что страхование ипотечных кредитов будет осуществляться на 20% от стоимости жилья. Страхование кредита в размере до 20% от стоимости жилья позволит снизить требования банков к размеру первого взноса до 5-10% от стоимости жилья.

В результате ипотечный кредит, возможно, будет получить на сумму 90-95% от стоимости жилья.

На первом этапе национального проекта (2006-2007 гг.) данная мера будет распространяться на молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и испытывающие проблемы с оплатой первого взноса при получении ипотечного кредита. В дальнейшем эта мера может быть распространена и на другие категории граждан.

Одновременно с развитием ипотеки государство будет стимулировать рост жилищного строительства. Это позволит обеспечить соответствие спроса на жилье и его предложения. Поддержание баланса будет ограничивать цены на рынке жилья.

Национальный проект предусматривает оказание бюджетной поддержки в приобретении (строительстве) жилья, в том числе с помощью кредитов, молодым семьям и молодым сельским специалистам, нуждающимся в жилье или улучшении жилищных условий.

Молодым семьям и сельским специалистам будут предоставлены субсидии на приобретение жилья. Государство может оплатить часть покупки (строительства) или оплатить первый взнос при получении ипотечного кредита.

Претендовать на такую поддержку смогут: семьи, возраст супругов в которых не превышает 30 лет, либо семьи, состоящие из одного родителя в возрасте до 30 лет и одного и более детей, нуждающиеся в улучшении жилищных условий; специалисты (медицинские работники, учителя, работники куль туры, работники внебюджетной сферы), желающие работать (или работающие) в сельской местности и не имеющие жилья

Списки получателей субсидий на приобретение жилья будут формироваться региональными или муниципальными властями. Для сельских поселений, в которых захотят трудиться молодые специалисты, списки будут формироваться органами власти соответствующего субъекта федерации и органами власти сельских поселений.

Чтобы получить поддержку, необходимо обратиться в органы власти, составляющие такие списки. Получателям будут выдаваться свидетельства, которые удостоверяют право на получение субсидии для приобретения жилья или его строительства. Полученное свидетельство сдается в банк, где открывается специальный счет, предназначенный для начисления субсидии. Как только семья найдет вариант для покупки жилья, на счет будут зачислены также их личные средства, после чего деньги будут перечисляться продавцу жилья в соответствии с договором купли-продажи. Если субсидии и личных сбережений недостаточно для оплаты жилья, обладатели субсидии могут получить кредит в уполномоченном банке на покупку или строительство жилья. В этом случае средства субсидии будут использоваться на погашение первого взноса.

Схема погашения ипотечного кредита определяется банком, предоставившим его. Как правило, это равные ежемесячные платежи в течение срока кредита. Что такое страхование ипотечных кредитов и что оно даст молодым семьям? Страхование кредитов в размере до 20% от стоимости жилья позволит снизить требования банков к размеру первого взноса до 5-10% от стоимости жилья.

В результате ипотечный кредит можно будет получить на сумму 90-95% от стоимости приобретаемого жилья.

Страхование ипотечных кредитов направлено на снижение первоначального взноса при получении ипотечного кредита и повышение доступности кредита для тех граждан, у которых недостаточно средств для внесения первоначального взноса.

Экономическая суть страхования кредитов состоит в формировании уставного капитала организации, предоставляющей кредит, за счет средств, в данном случае, федерального бюджета или государственное субсидирование расходов граждан на уплату страховой премии. Предполагается, что страхование ипотечных кредитов будет осуществляться на 20% от стоимости жилья. Страхование кредитов в размере до 20% от стоимости жилья позволит снизить требования банков к размеру первого взноса до 5-10% от стоимости жилья. В результате ипотечный кредит можно будет получить на сумму 90-95% от стоимости приобретаемого жилья. На первом этапе национального проекта (2006-2007 гг.) данная мера будет распространяться на молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и испытывающие проблемы с оплатой первого взноса при получении ипотечного кредита.

Размер субсидии составит 40% от средней стоимости стандартного жилья в регионе: 10% суммы субсидии будет покрываться из федерального бюджета, а 30% - из областного или (и) муниципального бюджета. При этом местные власти будут дополнительно предоставлять молодым семьям субсидии в размере не менее 5% стоимости жилья при рождении (усыновлении) ребенка во время погашения кредита.

При расчете размера субсидии учитывается: социальная норма общей площади жилого помещения, установленная для семей разной численности; количество членов молодой семьи; средняя по региону рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья.

Среднюю рыночную стоимость 1 кв. метра общей площади жилья в регионе определяет уполномоченный федеральный орган исполнительной власти. Разработана специальная методика, на основании которой производятся эти расчеты. Социальная норма общей площади жилья, с учетом которой определяется размер субсидии для молодых семей, устанавливается:

для семьи численностью 2 человека (два молодых супруга илиодин молодой родитель и ребенок) - 42 кв. метра

для семьи численностью 3 и более человек, включающей помимо молодых супругов одного и более детей (либо для семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей) - количество членов семьи, умноженное на 18 кв. метров

Субсидии молодым специалистам, изъявившим желание работать в сельских территориях, но не имеющим жилья, будут предоставляться на приобретение жилья, в том числе на погашение первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита.

Региональные и муниципальные власти могут предусмотреть различные дополнительные формы государственной поддержки молодых семей и молодых специалистов на селе в своих программах. Это может быть субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту на первом этапе погашения, или предоставление банкам гарантий по ипотечным кредитам с растущими платежами (то есть сначала платеж небольшой, но он увеличивается по мере увеличения доходов заемщика). Дополнительные меры поддержки позволят увеличить размер кредита, который банк сможет дать заемщику на приобретение жилья.

Распределение средств между регионами будет осуществляться на основании заявки, представленной ими государственному заказчику программы на федеральном уровне. Регионы будут отбираться по ряду критериев, предусматривающих наличие региональной программы обеспечения жильем молодых семей и молодых специалистов, обязательств региона по софинан-сированию программы и т.д.

В 2006-2007 годах предполагается оказать поддержку в приобретении жилья 69,5 тыс. молодых семей. Всего за период 2006-2010 годов планируется оказать государственную поддержку 181,7 тыс. молодых семей.

Списки получателей субсидий на приобретение жилья будут формироваться органами власти субъекта федерации или муниципального образования, в котором проживают молодые семьи. Для сельских поселений, в которых захотят трудиться молодые специалисты, претендующие на получение субсидии, списки будут формироваться органами власти соответствующего субъекта федерации, а также - непосредственно органами власти сельских поселений. Поэтому, чтобы получить поддержку, необходимо обратиться в те органы власти, которые будут составлять такие списки. Эта часть национального проекта должна обеспечить условия для развития строительства жилья и повысить качество предоставляемых коммунальных услуг с помощью модернизации коммунальной инфраструктуры.

Для этого государство намерено:

1.Предоставлять государственные гарантии и частично субсидировать процентные ставки по кредитам на реализацию проектов по оснащению земельных участков коммунальной инфраструктурой (на условиях софинансирования с региональными и местными бюджетами)

2.Сокращать административные барьеры, развивать рыночную инфраструктуру, совершенствовать градостроительное и антимонопольное регулирование в сфере жилищного строительства

3.Модернизировать объекты коммунальной инфраструктуры и привлекать частных инвесторов

Для повышения инвестиционной привлекательности жилищного строительства планируется:

-предоставлять средства федерального бюджета на условиях софинансирования с региональными бюджетами и частными инвесторами для модернизации приоритетных объектов коммунального комплекса;

-создать с использованием бюджетных средств специализированную организацию, оказывающую поддержку муниципалитетам и коммунальным предприятиям в получении кредитов для развития и модернизации коммунальной инфраструктуры

Ветераны и инвалиды - очередники на улучшение жилищных условий, перед которыми Российская Федерация взяла на себя обязательства по улучшению их жилищных условий, - могут рассчитывать на получение нового жилья. Другим категориям граждан (уволенные и увольняемые военнослужащие; граждане, переселяемые с комплекса «Байконур»; переселяемые с северных территорий; вынужденные переселенцы; пострадавшие вследствие радиационных аварий и катастроф) будут предоставляться субсидии на приобретение жилья.

Реформа местного самоуправления создает условия, при которых на обеспечение жильём очередников будет тратиться больше денег. Государство взяло на себя ответственность за счёт федерального бюджета обеспечить жильём две наименее защищённые категории граждан - ветеранов и инвалидов. Это позволит органам местного самоуправления ускорить обеспечение жильем других категорий граждан за счет местных бюджетов. Те, кто стоял в очереди до 1 марта 2005 года, будут обеспечиваться жильём по правилам, установленным Жилищным кодексом РСФСР 1983 года. После них начнут обеспечиваться жильем граждане, вставшие в очередь позже (за исключением имеющих право на внеочередное предоставление жилья по новому Жилищному кодексу). Обязательства перед всеми гражданами, признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года сохранятся, независимо от того, являются они малоимущими или нет.

При разграничении полномочий между уровнями власти Российская Федерация взяла на себя ответственность за счёт федерального бюджета обеспечить жильём две наименее защищённые категории граждан - ветеранов и инвалидов. На их обеспечение жильем выделено 3,2 млрд. рублей в 2006 году и 5 млрд. рублей в 2007 году. Это позволит улучшить жилищные условия 29,2 тыс. человек (военнослужащие, увольняемые с военной службы; уволенные с военной службы и приравненные к ним лица; переселяемые с комплекса «Байконур»; переселяемые с территорий Крайнего Севера и приравненных к ним местностей; участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф; вынужденные переселенцы).

Субсидия на приобретение жилья может предоставляться ветеранам и инвалидам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (наряду с предоставлением социального жилья).

Программы помощи отдельным категориям граждан, как правило, не предполагают предоставления готового жилья. Они направлены на предоставление гражданам субсидий, при помощи которых граждане смогут приобретать жилье в соответствии со своими предпочтениями, но не менее «учетной нормы».

При расчете размера субсидии учитываются следующие нормативы общей площади жилья: для семьи численностью 1 человек - 33 кв. метра; для семьи численностью 2 человека - 42 кв. метра; для семьи численностью 3 и более человек - количество членов семьи, умноженное на 18 кв. метров.

Доля рыночной стоимости жилья, покрываемая субсидией, определяется в соответствии с условиями каждой из программ.

В 2006-2010 гг., помимо ветеранов и инвалидов, на предоставление субсидий отдельным категориям граждан из федерального бюджета планируется выделить более 133 млрд. рублей, что позволит к концу 2010 года обеспечить жильем 132 тыс. семей.