Общие положения. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения

Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения

Глава 5. НОВЫЕ ФОРМЫ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПОТРЕБНОСТИ ГРАЖДАН

Относительно прав и обязанностей собственника иму­щества ГК РФ установлено, что ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209). Применительно к жилым помещениям в ст. 288 ГК РФ конкретизировано, что собственник осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения принадлежа­щим ему жилым помещением в соответствии с его назна­чением (т.е. для проживания граждан). В настоящее время данным вопросам посвящен разд. II ЖК РФ «Право соб­ственности и другие вещные права на жилые помещения» (ст. 30—48). При этом предусмотрено, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками (физическими и юридическими лицами) другим лицам на основании до­говора. Основная форма такого гражданско-правового дого­вора — договор найма жилого помещения. Он содержится в гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения». Как указывалось выше, в юридический литературе и законодательстве субъ­ектов РФ он получил название «договор коммерческого найма жилого помещения». В жилищном законодательстве, в частности в ЖК РФ, речь идет о другом договоре найма жилого помещения — договоре социального найма жилого помещения. Первоначально такое понятие стало использо­ваться в ГК РФ (ст. 672), но в жилищное законодательство соответствующие изменения не были внесены, т.е. в период действия ЖК РСФСР этот договор назывался по-старому «договор найма жилого помещения», что создавало путани­цу с точки зрения разграничения этих договоров.

Вначале познакомимся с основными положениями до­говора коммерческого найма и его содержанием.

Понятие договора (ст. 671 ГК РФ): собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обя­зуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1).

При этом юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора; использование жилого помещения разрешается только для проживания граждан и не допускается для иных целей, в том числе в качестве нежилого помещения (п. 2). Иначе говоря, данный договор предназначен только для граждан.

Объект договора (ст. 673 ГК РФ): изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квар­тира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома); при­годность жилого помещения для проживания определяется жилищным законодательством.

Форма договора (ст. 674 ГК РФ):

- договор заключается в письменной форме (простой письменной форме — не нотариальной);

- соблюдение указанного требования (о письменной форме) является обязательным как с теоретической, так и с практической точки зрения.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ):

а) наниматель:

- только гражданин может быть нанимателем;

- несет ответственность перед наимодателем за действия граждан, совместно проживающих с ним, которые нарушают условия договора;

б) граждане, постоянно проживающие с нанимателем:

- имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением;

- должны быть указаны в договоре;

- могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наимодателем (т.е. являются сонанимателями).

Наймодатель (п. 1 ст. 671 ГК РФ):

- собственник жилого помещения или управомоченное им лицо;

- наимодателем может быть как юридическое, так и физическое лицо (гражданин).

Срок договора (ст. 683 ГК РФ):

- договор заключается на срок не более пяти лет;

- если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет;

- договор может быть заключен на срок до одного года (краткосрочный наем).

Плата за жилое помещение (ст. 682 ГК РФ):

- устанавливается соглашением сторон, кроме случаев, когда законодательством предусмотрен максимальный размер платы за жилое помещение;

- одностороннее изменение размера платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством или договором.

Права и обязанности сторон:

а) наймодатель обязан (ст. 676 ГК РФ):

- передать нанимателю свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания;

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома;

предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату коммунальных услуг;

- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором (ст. 681 ГК РФ);

б) наймодателъ имеет право:

- требовать от нанимателя и других пользователей жилым помещением соблюдения условий договора;

- настаивать на изменении условий договора в порядке и случаях, установленных законодательством;

- требовать расторжения договора (п. 2 ст. 687 ГК РФ);

в) наниматель обязан (ст. 678 ГК РФ):

- использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

- своевременно вносить плату за жилое помещение;

- самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное;

- осуществлять текущий ремонт, если договором не предусмотрено иное (ст. 681 ГК РФ);

г) наниматель не вправе: производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ);

д) наниматель имеет право:

- преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК РФ);

- передать по договору поднайма жилого помещения часть или все нанятое помещение с согласия наймодателя в пользование поднанимателю (ст. 685 ГК РФ);

- с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и с предварительного уведомления наймодателя разрешить проживать временным жильцам (ст. 680 ГК РФ);

- с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).

В гл. 35 ГК РФ дается общее определение договора найма жилого помещения коммерческого назначения (п. 1 ст. 671). Вместе с тем в указанной главе называется и другая разновидность найма жилья — договор социального найма жилого помещения (ст. 672). Эта статья содержит основ­ные положения о договоре социального найма, которые нашли развитие в жилищном законодательстве — ЖК РФ, введенном в действие с 1 марта 2005 г. Следовательно, дого­вор социального найма — это прежде всего сфера правового регулирования жилищного законодательства.

5.1.2. Сравнительно-правовая характеристика договора' найма и договора социального найма жилого помещения

Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения мо­жет носить потребительский или коммерческий характер. В первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма в государственном или му­ниципальном жилищном фонде гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Во втором случае наем жилого помещения осуществляется в домах (кварти­рах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое нахо­дится в их собственности. При этом порядок владения и пользования жилым помещением, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется соглашением сторон (наймодателя — собственника жилого помещения или управомоченного им лица — и нанимателя-гражданина).

Безусловно, при сравнении с договором социального найма жилого помещения в правовом отношении этот на­ниматель менее защищен. В частности, договор коммерче­ского найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более пяти лет), и обязательное сохранение за нанимателем занимаемого жилого помещения по оконча­нии срока договора законодательством не предусмотрено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и на­нимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма. Следует также иметь в виду, что законодательством разрешается и в государственном, и в муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых помещений на условиях догово­ра коммерческого найма. Однако, как указывалось выше, заселение граждан в жилые помещения по договору ком­мерческого найма в основном характерно для частного жи­лищного фонда.

Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается на основании, условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодатель­ством. В этой статье указываются только положения:

- о письменной форме договора (ст. 674 ГК РФ);

- о сохранении действия договора в случае перехода права собственности к другому лицу (ст. 675 ГК РФ);

- об обязанности нанимателя использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату за жилое помещение и выполнять другие обязанности (ст. 678 ГК РФ);

- о текущем и капитальном ремонте сданного внаем жилого помещения (ст. 680 ГК РФ);

- о порядке передачи жилого помещения в пользование поднанимателям (ст. 685 (п. 1—3) ГК РФ).

Другие положения ГК РФ должны применяться к дого­вору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В жилищ­ном законодательстве соответствующие нормы, связанные с пользованием жилым помещением, содержатся в ЖК РФ, в частности в гл. 8 (ст. 60—91).

Договор социального найма — это соглашение, по кото­рому наймодатель обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи в бессрочное пользование пригодное для постоянного проживания жилое помещение (отдельную квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире), а наниматель обязуется использовать его по назначению, т.е. для проживания граждан, своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги (ст. 60 ЖК РФ).

Согласно ст. 51 ЖК РСФСР и ст. 13 Основ договор най­ма жилого помещения в домах государственного и муни­ципального жилищного фонда должен был заключаться на основании ордера, т.е. административного акта. Ордер вы­полнял две функции: являлся основанием для вселения в жилое помещение и одновременно основанием для заклю­чения договора социального найма жилого помещения. Те­перь таким документом служит решение о предоставлении жилого помещения фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ).

Договор социального найма заключается в письменной форме, в нем определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Они содержатся в ЖК РФ, а также в Правилах пользования жилыми помещения­ми и Типовом договоре социального найма жилого помещения, утв. соответственно постановлениями Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 и от 21.05.2005 № 315.

Согласно ГК РФ (ст. 672) и ЖК РФ (ст. 69) члены семьи нанимателя, проживающие по данному договору социально­го найма жилого помещения, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. Понятие «член семьи нанимателя», как уже рассматри­валось выше, дано в ст. 69 ЖК РФ. К членам семьи нани­мателя относятся супруг нанимателя, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в ис­ключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Иначе говоря, наличие родственных отношений для признания граждани­на членом семьи нанимателя не является обязательным об­стоятельством. В постановлении Пленума № 2 разъяснено, что, разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем и членами его семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной по­мощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений. Здесь уместно отметить, что при этом изменились некоторые понятия (термины), применяемые в жилищном законодательстве. Например, в отличие от ст. 69 и других статей ЖК РФ, где говорится о членах семьи на­нимателя, в ст. 680 и других статьях ГК РФ употребляется и иное понятие «граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем». Следовательно, понятие «члены семьи нанимателя», используемое в ЖК РФ, касает­ся только договора социального найма.

На основании указанного выше положения о равенстве жилищных прав нанимателя и членов его семьи последние участвуют в решении многих вопросов, в частности дают согласие:

- на вселение в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ);

- обмен занимаемого жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ):

- сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ);

- изменение договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ).

По требованию членов семьи нанимателя договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае

смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживаю­щих в жилом помещении (ст. 672 ГК РФ; ст. 82 ЖК РФ).

Вселенные нанимателем другие граждане в зависимости от условий поселения могут проживать в качестве:

- членов семьи, пользующихся равными правами с другими членами семьи (ст. 69 ЖК РФ);

- членов семьи, имеющих ограниченные права по сравнению с другими членами семьи (ст. 69 ЖК РФ);

- поднанимателей или временных жильцов, не пользующихся правом на жилую площадь (ст. 76 и 80 ЖК РФ).

Жилищное законодательство (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ) предо­ставляет право нанимателю жилого помещения с письмен­ного согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма (как следует из п. 1 ст. 687 ГК РФ, догово­ром коммерческого найма предусмотрено письменное пре­дупреждение наймодателя об этом за три месяца).

В случае выезда нанимателя и членов его семьи на по­стоянное место жительства в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). В постановлении Пленума № 2 разъяснено, что при разре­шении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, сви­детельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового житель­ства, обеспечении жильем по новому месту работы и др. В силу ст. 89 ЖК РСФСР договор найма жилого помеще­ния считается в таком случае расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи (п. 9).

Расторжение договора найма по инициативе наймодателя и выселение граждан из жилых помещений допускается лишь по основаниям, установленным законодательством, и только в судебном порядке (ст. 83 и 84 ЖК РФ).

Граждане выселяются из жилых помещений государ­ственного и муниципального жилищного фонда с предо­ставлением другого благоустроенного жилого помещения в случаях, перечисленных в ст. 85 ЖК РФ.

Помещение, которое предоставляется гражданам в этих случаях, должно отвечать требованиям, содержащимся в ст. 89 ЖК РФ. Иначе говоря, оно должно находиться в границах данного населенного пункта, отвечать установ­ленным требованиям, быть благоустроенным примени­тельно к данному населенному пункту и равнозначным по общей площади ранее занимаемому помещению. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предостав­ляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. Выселение из жилого помещения нанимателя и членов его семьи возможно и с предоставлением неблагоустроенного жилого помещения, но отвечающего установленным санитарным и техническим требованиям. Такое выселение предусмотрено ст. 90 ЖК РФ в отношении граждан, которые в течение шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилье и комму­нальные услуги.

В случае спора конкретное жилое помещение, предо­ставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда. Согласно п. 24 постановления Пленума № 2 суд, рас­сматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техни­ческим требованиям, обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, са­нитарно-эпидемиологической службы) провести обследо­вание жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценива­ется в совокупности с другими доказательствами.

Статьей 91 ЖК РФ установлены случаи выселения граж­дан без предоставления другого жилого помещения. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы со­седей, а меры предупреждения оказались безрезультатны­ми, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предостав­ления другого жилого помещения. Без предоставления дру­гого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное прожи­вание с детьми, в отношении которых они лишены роди­тельских прав, признано невозможным.