Параграф 3. Права нанимателей жилых помещений

Наниматель жилого помещения - это лицо, которое возмездно пользуется чужим жилищем (домом, квартирой) или его частью. Основанием права нанимателя служит договор, заключаемый с наймодателем - собственником жилища.

Договор найма жилого помещения строится по общей модели арендного договора, отличаясь от него рядом видовых особенностей. По субъекту нанимателем может быть только гражданин - физическое лицо. Юридическое лицо вправе взять в аренду жилые помещения, но не для личного использования по жилому назначению, т. е. для юридического лица это обычный договор аренды. Даже в случаях, когда договор заключается юридическим лицом для передачи в качестве жилища определенному физическому лицу, это не договор жилищного найма, а договор аренды в пользу третьего лица.

Основным предметом договора найма жилого помещения служит жилище в том понимании, какое дается ст. 2 Закона.

Собственник жилища, как уже отмечалось, вправе использовать его и по нежилому назначению, в т. ч. - путем сдачи в аренду лицу, размещающему в квартире мастерскую, офис, магазин и т. п. Но такое использование право не нанимателя, а собственника. Договор, заключаемый нанимателем с собственником жилища для его использования по нежилому назначению, является обычным договором аренды, - отнюдь не договором найма жилого помещения. Он не создает, следовательно, жилищных прав нанимателя.

Итак, договор найма жилого помещения порождает право нанимателя самостоятельно владеть, пользоваться и в ограниченных пределах, определяемых законодательством и собственником жилища, распоряжаться жилым помещением. Это необходимые и самые важные признаки вещного права. Поэтому и нанимателя жилого помещения мы можем отнести к обладателям вещного права.

Но эта общая характеристика нуждается в существенной конкретизации, учитывающей, обладает ли субъект права достаточной степенью правовой автономии, т. е. возможностью самостоятельно принимать те или иные распорядительные решения, может ли он непосредственно вступать в правоотношения с третьими лицами по поводу объекта своего права, вправе ли такой субъект применять от своего имени средства защиты вещных прав при нарушении принадлежащих ему правомочий.

В пределах общего понятия субъективного жилищного права можно различать права нанимателей в частном жилищном фонде или в государственном жилищном фонде. В свою очередь, наниматели в частном жилищном фонде могут проживать: а) в квартирах, прямо предназначенных для сдачи внаем (ст. 24 Закона о жилищных отношениях); б) в жилище, в котором постоянно проживает сам собственник.

В государственном жилищном фонде также можно различать нанимателей, проживающих в квартирах, предназначенных для:

а) граждан независимо от места работы;

б) работников предприятия, которому принадлежит дом;

в) малоимущих социально защищаемых граждан;

г) государственных служащих, работников бюджетных организаций, военнослужащих, лиц, занимающих государственные выборные должности;

д) для некоторых других более малочисленных групп нанимателей.

Различие прав, принадлежащих той или иной из названных здесь категорий нанимателей, заключается в разном объеме правомочий по распоряжению помещением, разных основаниях принудительного прекращения права и в разных условиях приватизации нанимаемого помещения. Эти особенности рассмотрим несколько ниже.

В частном жилищном фонде, как отмечалось, можно различить две группы нанимателей. Учитывая, однако, общность экономических оснований жилищного найма и для первой, и для второй групп нанимателей (частная собственность на жилое помещение и коммерческий характер интересов наймодателя), основные условия содержания договоров совпадают и определяются соглашением сторон. Это - срок договора, размер наемной платы, распределение обязанностей по ремонту помещения, основания выселения нанимателей и тому подобное. Некоторые условия могут предусматриваться Законом о жилищных отношениях, но, как правило, соответствующие нормы Закона являются диспозитивными и открывают сторонам легальную возможность решить вопрос по-своему, а не так, как предлагает Закон.

В случаях, когда стороны не определили взаимным соглашением какие-либо условия, и они прямо не вытекают из текста Закона о жилищных отношениях, возможно применение общих норм об условиях договора аренды, например, - о распределении между сторонами обязанностей по ремонту жилого помещения, о судьбе улучшений имущества, произведенных нанимателем.

Квартиры всех категорий частного жилищного фонда не подлежат приватизации. Возможна лишь продажа квартир нанимателям, которые там проживают, на условиях, согласованных продавцом и покупателем. Это специально следует отметить потому, что в недалеком прошлом ставился вопрос и даже выдвигались требования о приватизации квартир в домах, принадлежащих Союзу писателей, Центросоюзу и некоторым другим негосударственным организациям, которые являлись частными собственниками своего имущества. Рассмотрим, в чем же различие между правом нанимателя доходной квартиры и квартиры, в которой постоянно проживает также и собственник.

Сдача внаем помещений, специально для этого предназначенных (доходных квартир), является предпринимательской деятельностью, требующей более четкой защиты правомерных интересов потребителей, к каковым следует отнести нанимателей квартир. И подобные интересы защищаются законом императивным образом: нанимателю должно предоставляться пригодное дня проживания (т. е. отвечающее обязательным строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям) и отдельное жилое помещение. Нельзя предоставлять часть комнаты либо одну из смежных комнат (ст. 24 Жилищного закона).

Закон признает также право нанимателя вселять в помещение членов семьи, поднанимателей и временных жильцов; на краткий период (до 6-ти месяцев) выезжать из помещения. Член семьи нанимателя, проживающий вместе с ним, приобретает такое же право пользования жилым помещением. При переходе права собственности на жилище к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (п. 8 ст. 24 Закона). Но эти положения установлены диспозитивными нормами закона и могут по договору сторон быть изменены или вообще лишены юридической силы.

Права нанимателя, живущего в квартире собственника, защищены значительно слабее. Предоставляться может не только отдельное помещение, но также смежная комната или часть комнаты (ст. 25 Закона). Для вселения других лиц, в т. ч. членов семьи, требуется согласие собственника. Соответственно, без согласия собственника нельзя сохранить право на жилое помещение ни при временном выезде в другую местность, ни при переходе права собственности на жилище к другому лицу.

Как видим, существенно различный подход.

Если стороны по рассмотренным элементам взаимоотношений ничего в договоре не установили, то наниматель доходной квартиры во многом защищен законом, а наниматель, живущий в квартире собственника, в значительной степени лишен такой защиты.

Проследим различие оснований и порядка прекращения договора собственника жилища - наймодателя с названными выше нанимателями.

Общее положение - действие договора прекращается при истечении указанного в договоре срока или наступлении иного, указанного в договоре обстоятельства (ст. 24 Жилищного закона). Для нанимателя, живущего в квартире собственника, такое положение прямо в Законе не установлено, но оно вытекает из логики текста ст. 26 в части прекращения договора найма и из общего понимания истечения срока договора. Одинаковыми в основных чертах остаются общие основания принудительного расторжения договора, императивно установленные законом для найма жилого помещения и в государственном, и в частном жилищном фонде, или при несоблюдении нанимателем условий договора. Но возможности прекращения договора, заключенного без указания срока, или по истечении срока, или досрочного расторжения договора, порядок и последствия такого прекращения или расторжения, установленные законодательством только для найма жилых помещений в частном жилище, для двух видов нанимателей существенно различны.

К нанимателям доходных квартир вполне применимо общее правило, установленное п. 4 ст. 86 Основ гражданского законодательства для договора аренды, о том, что продолжение пользования помещением с согласия наймодателя после истечения срока договора означает сохранение юридической силы договора, и в дальнейшем к нему должны применяться нормы о расторжении договора, заключенного без указания срока действия.

На нанимателей же, живущих в квартирах собственников, это правило не распространяется в силу п. 3 ст. 25 Закона.

Договор, не предусматривающий срока действия, может быть во всякое время принудительно расторгнут по требованию наймодателя доходной квартиры при предупреждении об этом нанимателя не менее, чем за 3 месяца. При досрочном расторжении договора нанимателем он должен предупредить об этом наймодателя не менее, чем за месяц либо уплатить за этот месяц установленную договором плату.

Для нанимателей же, живущих в квартирах собственников, установлены существенно иные условия. Досрочное расторжение договора возможно не только при наступлении предусмотренных договором обстоятельств, но и при наличии иных уважительных непредвиденных обстоятельств. Договор, заключенный без указания срока действия, может быть расторгнут наймодателем в любое время без объяснения причин с предупреждением за месяц. Но наниматель вправе расторгнуть договор найма досрочно и без предупреждения, без обязанности внесения какой-либо платы, кроме как за прожитое время, если в договоре не предусмотрено иное.

Закон о жилищных отношениях ничего не говорит о преимущественном праве нанимателя на возобновление договора после истечения срока его действия. Мы полагаем, что в доходных домах такое право должно защищаться в силу общих норм, регулирующих договор (п. 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства).

У нанимателей, живущих в квартирах собственников, такой защиты нет, ибо они могут быть выселены в любое время.

Как отмечалось выше, для выяснения видовой принадлежности прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением чужими вещами, очень важными являются возможности обладателя права самостоятельно вступать в правоотношения с третьими лицами - заключать с ними договоры по поводу вещей, привлекать их к ответственности за нарушение права. Изложенное выше позволяет высказать мнение, что наниматели доходных квартир обладают такой возможностью, хотя и в весьма ограниченных пределах. Пределы еще более сужены для нанимателей, живущих в квартире собственника.

И все же наличие признаков, свойственных вещным правам (см. главу I настоящей работы) - право носит имущественный характер и его объектом является индивидуальная вещь, в отношении которой субъект непосредственно осуществляет правомочия владения и пользования; право в установленных пределах носит абсолютный характер и др. - позволяет права нанимателей жилища в частном жилищном фонде относить к категории вещных прав, которые вплотную приблизились к правам обязательственного характера. Некоторые российские авторы относят права нанимателей в частном жилищном фонде к обязательственным правам (276).

В отличие от тех побудительных коммерческих мотивов, какие лежат в основе законодательства о правовом статусе жилого помещения в частном жилищном фонде, побудительные мотивы формирования законодательства о статусе жилого помещения в государственном жилищном фонде являются принципиально иными. В основе этих последних мотивов лежат социальные предпосылки, публичный интерес, стремление государства обеспечить жилищем граждан, работа и служба которых весьма важна для государства и общества, но которые в современных экономических условиях не имеют возможности обеспечить себя собственным жильем. Предоставляя им квартиры и связывая их жилищные права с продолжением работы (службы), государство создает дополнительный стимул стремиться к такой работе (службе) и не оставлять ее без серьезных оснований.

Иные мотивы, также публичного характера, лежат в основе предоставления жилья малоимущим гражданам, нуждающимся в социальной защите, а также лицам, которые вправе претендовать на сохранение прежнего правового статуса их жилищ, полученных от государства. Моменты получения доходов от коммерческого использования собственником своего жилья путем сдачи в аренду здесь отсутствуют. Напротив, наймодатель берет на себя часть расходов и по созданию, и по содержанию государственного жилища (строительство, капитальный ремонт и т. п.). Эти особенности отчетливо проявляются в содержании прав нанимателя государственной квартиры. Такие особенности можно определить следующими чертами:

Значительно (расширены по сравнению с правами нанимателя частной квартиры) права нанимателя государственной квартиры по распоряжению помещением;

Квартиры могут быть приватизированы;

Ограничены возможности вмешательства наймодателя в осуществление нанимателем своих правомочий;

На государственные предприятия и учреждения возложены обязанности производства капитального ремонта закрепленных за ними государственных жилищ, обеспечение жильем нанимателей, которые должны освободить жилище в связи с капитальным ремонтом (ст. 91 Закона);

Существенно сокращены основания принудительного прекращения жилищного права.

Что особенно важно, - все эти черты, явно направленные на защиту жилищных интересов нанимателя, определяются не столько договором о предоставлении жилого помещения, сколько непосредственными велениями закона, обеспечивая реальную независимость прав нанимателя, в т. ч. - и его распорядительных правомочий, от усмотрения наймодателя.

Правом получить жилище из государственного жилищного фонда могут пользоваться только те, кто нуждается в улучшении своих жилищных условий. Перечень нуждающихся установлен ст. 69 Жилищного закона. Это те, кто не имеет собственного жилища на территории Республики Казахстан, не имеет в данном населенном пункте государственного жилища либо жилища, принадлежащего на праве собственности негосударственному юридическому лицу или жилищному кооперативу, и другие лица, названные ст. 69. Жилища предоставляются нуждающимся в порядке очередности.

Некоторые исключения из правила будут рассмотрены далее.