Процедура и критерии согласования показателей стоимости

Оценка общего накопленного износа.

Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический износ; функциональный; внешний. Физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Функциональный износ – представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. Внешний (экономический) износ – представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов.

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа: метод рыночной выборки; метод срока службы; метод разбивки.

Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода. Для определения удельного веса для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы: цель оценки и предположительное использование ее результатов; определяемый вид стоимости; вид прав собственности; количество и качество данных, использованных в расчетах; уровень контроля рассматриваемой доли собственности; уровень ликвидности оцениваемой недвижимости.