Процедура оценки недвижимости методом прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации методом Ринга, Инвуда

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие: 1) расчет годового чистого операционного дохода. 2) расчет коэффициента капитализации. 3) расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле С = ЧОД / R, где С – рыночная стоимость недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации (R) – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала: R = i + Н_в.к., где i – ставка доходности инвестора на вложенный капитал; Н_в.к – норма возврата капитала. Норма возврата капитала – это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций.

В оценочной практике используется три метода расчета нормы возврата капитала: 1) метод Ринга; 2) метод Инвуда; 3) метод Хоскольда.

Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. Возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется по формуле Н_в.к = 1 / n, где Н_в.к – норма возврата капитала; n – остаточный срок службы недвижимости.

Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Возмещение инвестиций в данном методе обеспечивается как за счет дохода, приносимого недвижимостью в процессе эксплуатации, так и за счет реинвестирования возвращаемых сумм по основной для недвижимости ставке дохода. Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату. Таким образом, для расчета нормы возврата капитала необходимо воспользоваться таблицами сложного процента, применить функцию «Периодический взнос в накопление фонда»; для подбора фактора учитываются ставка доходности, рассчитанная для оцениваемой недвижимости, и остаточный срок экономической жизни объекта.