2014-02-17
400
В соответствии с повесткой дня общего собрания собственников помещений первый вопрос, по которому надо принять решение – выбор способа формирования фонда капитального ремонта из двух вариантов.
В случае если при голосовании более 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме поданы за то, чтобы формировать фонд капитального ремонта на специальном счете, далее принимаются решения по следующим вопросам повестки дня общего собрания.
При принятии решения о размере ежемесячного взносана капитальный ремонт необходимо иметь в виду, что размер взноса не должен быть меньше, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный Правительством Новосибирской области. Если собственники помещений захотят принять решение о большем размере взноса, в протоколе общего собрания необходимо специально отразить размер превышения взноса на капитальный ремонт над установленным минимальным размером взноса.
Принимая решение о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме необходимо учитывать, что этот перечень не может быть меньше перечня услуг и (или) работ, предусмотренного для многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта. Поэтому необходимо или утвердить тот перечень услуг и работ, который установлен для дома региональной программой, или принять решение о перечне, который включает установленные программой услуги и работы по капитальному ремонту и дополнительные услуги и работы по решению собственников помещений.
Сроки проведения капитального ремонта многоквартирного дома (отдельных работ по капитальному ремонту) не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта для данного дома. Поэтому необходимо или утвердить те сроки проведения ремонта, которые установлены региональной программой, или принять решение о более раннем сроке проведения капитального ремонта за счет собственных средств собственников помещений и привлеченных ими кредитов, и специально отразить это в протоколе общего собрания.
Решение о владельце специального счета необходимо принимать, учитывая способ управления многоквартирным домом и требования Жилищного кодекса к владельцу специального счета (части 2 и 3 статьи 175 ЖК):
· в случае если многоквартирным домом управляет товарищество собственников жилья (не заключен договор управления с управляющей организацией) и это «однодомное» товарищество, такое ТСЖ может быть владельцем специального счета для фонда капитального ремонта данного многоквартирного дома;
· в случае если товарищество собственников жилья управляет несколькими многоквартирными домами, такое ТСЖ может быть владельцем специальных счетов для фондов капитального ремонта каждого из многоквартирных домов в товариществе;
· если многоквартирным домом управляет жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив (не заключен договор управления домом между кооперативом и управляющей организацией), такой кооператив может быть владельцем специального счета фона капитального ремонта.
Для жилищных кооператив не установлены ограничения по числу многоквартирных домов, которыми они управляют, или суммарному количеству квартир в домах жилищного кооператива. Поэтому жилищные кооперативы, самостоятельно управляющие своими домами, могут быть владельцами специальных счетов для своих многоквартирных домов. Из-за ограничений по суммарному количеству квартир в многоквартирных домах, которыми управляет товарищество собственников жилья, большинство ТСЖ с двумя и более домами не смогут быть владельцами специальных счетов для фондов капитального ремонта своих домов. Если товарищество заключило договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, оно также не может быть владельцем специального счета.
Во всех случаях, когда ТСЖ (или жилищный кооператив) не может быть владельцем специального счета (или собственники помещений не хотят выбрать их в качестве владельцев специального счета), а также при управлении многоквартирным домом управляющей организацией или при управлении домом непосредственно собственниками помещений, владельцем специального счета может быть выбран региональный оператор. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя специального счета для формирования фонда капитального ремонта данного многоквартирного дома (пункт 2 части 1 статьи 180 ЖК).
При принятии решения о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет собственникам помещений необходимо иметь в виду, что в соответствии с Жилищным кодексом специальный счет может быть открыт только в российской кредитной организации (банке) с величиной собственных средств (капитала) не менее 20 млрд. рублей (часть 2 статьи 176 ЖК). Информация о таких кредитных организациях ежеквартально размещается на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в сети "Интернет".
После знакомства со списком таких банков рекомендуется проверить, какие из них работают в Новосибирске, а затем сравнить, какие условия предлагают эти банки по открытию и ведению специальных счетов (сколько стоит открыть счет, начисляет ли банк проценты и в каком размере на остаток средств на специальном счете, сколько будет стоит обслуживание счета и проведение операций по перечислению денег со специальному счету для оплаты работ по капитальному ремонту).
Если владельцем специального счета определен региональный оператор, то выбранный собственниками помещений банк должен осуществлять деятельность на территории Новосибирской области (пункт 5 части 4 стати 170 ЖК).
Если владельцем специального счета выбран региональный оператор, а собственники не выбрали кредитную организацию или выбранная кредитная организация не соответствует установленным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение регионального оператора (пункт 5 части 4 стати 170 ЖК).
Для реализации выбранного способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в случае, если владельцем специального счета выбрано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, эти организации должны:
- обратиться в выбранный общим собранием собственников помещений банк для открытия на свое имя специального счета и представить в банк оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами (часть 1 статьи 176 ЖК);
- в течение 5 рабочих дней с момента открытия специального счета направить в госжилинспекцию Новосибирской области уведомление о выбранном собственниками помещений в многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 170 Жилищного кодекса, справки банка об открытии специального счета (часть 1 статьи 172 ЖК).
Для реализации выбранного способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в случае, если владельцем специального счета выбран региональный оператор:
§ собственники помещений в многоквартирном доме (уполномоченное общим собранием лицо) должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания, которым оформлено это решение (часть 5 статьи 170 ЖК), а также остальные указанные выше решения;
§ региональный оператор должен обратиться в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений (или выбранную региональным оператором в случаях, установленных Жилищным кодексом), для открытия на свое имя специального счета и предъявить для этого оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений (часть 1 статьи 176 ЖК);
§ региональный оператор в течение 5 рабочих дней с момента открытия специального счета должен направить в госжилинспекцию Новосибирской области уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 170 Жилищного кодекса, и справки банка об открытии специального счета (часть 1 статьи 172 ЖК).
Подтверждением реализации выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете является внесение госжилинспекцией Новосибирской области полученного от владельца специального счета уведомления о выборе способа формирования фонда капитального ремонта в реестр уведомлений и сведений о специальном счете в реестр специальных счетов.
