Тема 10. Стоимость объектов недвижимости и факторы на нее влияющие

Раздел III. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

НДФЛ и дарение

Существовавший ранее налог на дарение (и налог на наследование) отменен с 1 января 2006 года. Сегодня освобождены от налогообложения доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования и дарения. Исключение составляют недвижимое имущество, транспортные средства, акции, доли, паи (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Таким образом, при дарении недвижимости НДФЛ должен быть уплачен. Но в том случае, когда даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками, налог платить не нужно, даже если в качестве дара передается квартира или дом. Для тех, кто не состоит в родстве, ставка налога составляет 13% от стоимости недвижимости.

При расчете налоговой базы для уплаты НДФЛ за основу берут рыночную стоимость квартиры, переданной в дар. Одаряемый получает доход в натуральном виде, но для целей налогообложения в соответствии со ст. 40 НК РФ принимается цена, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что она соответствует уровню рыночных цен. Теоретически можно указать любую сумму, но при этом налоговики вправе проверить ее. Если они заподозрят, что налогоплательщик намеренно занизил стоимость квартиры (более чем на 20%), то могут принять мотивированное решение о доначислении налога и пени, которые рассчитывают исходя из рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Данную позицию подтверждают и многочисленные разъяснения компетентных органов (Письмо Минфина РФ от 28.03.2007 г. № 03-04-05–01/90, Письмо ФНС РФ от 08.02.2007 г. № 04–2-03/11 «О порядке налогообложения в случае дарения недвижимого имущества» и др.).

Оценка стоимости недвижимого имущества необходима при:

· операциях купли-продажи или сдаче в аренду;

· акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

· привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

· кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

· страховании объектов недвижимости;

· ипотечном кредитовании (под залог недвижимости);

· внесении объектов в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;

· разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

· ликвидации объектов недвижимости;

· исполнения прав наследования, судебного приговора, разрешения имущественных споров;

· других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Основные правовые источники оценочной деятельности:

· Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.;

· Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ

· Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256

· Приказ Минэкономразвития России "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255

· Приказ Минэкономразвития России "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254

Оценка объектов недвижимости – определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

Как и любой товар на рынке, недвижимость имеет цену и стоимость.

Цена объекта недвижимости – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Стоимость – это денежный эквивалент собственности.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки (в соответствии с Федеральными Стандартами оценки РФ):

¾ рыночная стоимость;

¾ инвестиционная стоимость;

¾ ликвидационная стоимость;

¾ кадастровая стоимость.

6. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

¾ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

¾ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

¾ объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

¾ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

¾ платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

¾ при изъятии имущества для государственных нужд;

¾ при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

¾ при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

¾ при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

¾ при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

¾ при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и/или посредника на стадии заключения сделки. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические.