2014-02-17
510
6.1. Для расчета показателейкоммерческой эффективности проекта приняты следующие условия:
· продолжительность инвестиционного цикла – 3 года (1-й год – предпроектные изыскания, приобретение и государственная регистрация прав на замельный участок под строительство, 2-й год – строительное производство, 3-й год – ввод объекта в эксплуатацию и продажа объекта на рынке недвижимости);
· освоение инвестиций осуществляется равномерно в течение 2 лет (1 год – 50% от суммы инвестиций, 2-й год – 50% от суммы инвестиций);
· заказчик планирует продажу коммерческих площадей и квартир в течение одного года после сдачи объекта в эксплуатацию.
6.2. Расчет выручки от продажи объекта (Pt) на рынке недвижимости приведён в табл.4.
Таблица 4
Расчет выручки от продажи объекта
| № п/п | Наименование помещений | Единица измерения | Кол-во единиц | Цена ед., тыс. руб. | Выручка, тыс. руб. |
| Жилые помещения | м2 об. пл. | ||||
| Торговые помещения | м2 пол.пл. | ||||
| Офисные помещения | м2 пол.пл. | ||||
| ИТОГО |
Примечание. Ценовые показатели среднерыночной стоимости жилых и коммерческих помещений по рассмаириваемому инвестиционно-строительному проекту приняты по данным офицального сайта Уральской палаты недвижимости (www.upn.ru, раздел «Аналитика») для ценового пояса ________ г. Екатеринбурга (см. прил. 14).
|
|
|
6.3. Инвестиции заказчика (сметная стоимость строительства жилого дома Сстр) определяется по формуле
Сстр = Ссм· Кстр,
где Ссм – сметная стоимость жилого здания (см. 3.4);
Кстр – коэффициент перехода от сметной стоимости здания к общей сметной стоимости строительства (по Сводному сметному расчету).
В работе Кстр принят равным _____ по согласованию с преподавателем.
Сстр =
6.4. Валовая прибыль равна разности между выручкой от реализации объекта и сметной стоимостью строительства - тыс.руб.
6.5. Налоги и платежи инвестора – всего тыс.руб.
в том числе:
· налог на прибыль (20 % от 6.4) - тыс.руб.
· оплата кредита (сумма кредита 25% от Сстр и процентная ставка по кредиту принята 15% годовых) - тыс.руб.
· эксплуатационные затраты (50 % от итоговых данных табл. 2,3) - тыс. руб.
6.6. Чистая прибыль инвестора (6.4 минус 6.5):
_________ тыс.руб.
6.7. Коэффициент эффективности инвестиций (6.6/6.3):
6.8. Чистый дисконтированный доход (NPV) (превышение интегральных результатов по проекту над интегральными затратами) определяется с использованием следующей формулы:
T
NPV = å (Pt – Зt)·at;
t=0
где t - номер шага (года) расчета;
T – горизонт расчета;
at – коэффициент дисконтирования на t –ом году, at = 1/ (1+i)t,
i – норма дисконта (в данных расчетах равна _____, т.к. ставка рефинансирования, установленная Центробанком РФ равна ______);
|
|
|
Pt – результаты, достигнутые на t –ом году (выручка от реализации объекта);
Зt – затратына t –ом году с учётом капитальных вложений (сметной стоимости строительства здания Сстр).
Для принятых в п. 4.6.1 условий:
NPV = (0–0,5· Сстр)· a 0 + (0–0,5· Сстр )· a 1 + (Pt –налоги и платежи инвестора)· a 2 ;
a0 = 1/ (1+i)0 =; a1 = 1/ (1+i)1 =; a2 = 1/ (1+i)2 =.
Отсюда NPV = тыс.руб.
6.9. Индекс рентабельности инвестиций (PI) – отношение чистого дисконтированного дохода NPV и дисконтированных капитальных вложений к капитальным вложениям определяется по формуле:
