Предмет договора. Предметом является изолированное жилое помещение, пригодное доля постоянного проживания

Предметом является изолированное жилое помещение, пригодное доля постоянного проживания.. В законе указано, что это квартира, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома.

Жилой дом – строение, отдельно стоящее и предназначенное для проживания людей и отвечающее установленным требованиям.

Квартира – часть жилого дома, предназначенная и используемая для проживания (при этом не любая часть, а только та, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку либо в общий коридор и имеющая отдельную кухню).

Комната – часть квартиры (возможно и часть жилого дома), обособленная постоянными стенами и являющаяся изолированной от других помещений

Признаки предмета:

1) Должно быть жилым – оно должно состоять на гос учёте в качестве жилого.

2) Такое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания:

а) Пригодность для проживания – соответствие помещения установленным техническим и санитарным нормам (пригодными для проживания не признаются дома без окон, каменные дома с износом более 70%)

б) Помещение должно быть пригодно для круглогодичного проживания людей соответствующей местности (различные временные строения, сезонные строения – не признаются жилыми помещениями)

3) В отношении него должны быть завершены все строительные работы, соответственно жилой дом должен быть принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома в органах технической инвентаризации

4) Изолированность помещения. Изолированным считается помещение, которые имеет изолированный выход в места общего пользования и отделено от других помещений капитальными стенами (если чтобы пройти к местам общего пользования нужно пройти через другую комнату – то данную комнату нельзя сдавать по данному договору)

5) В литературе стараются внести признак о размере комнаты. Закон не предусматривает никаких норм о размере комнаты. Важно то, чтобы при вселении лиц необходимо, чтобы комната соответствовала санитарным требованиям (сюда можно отнести и размер). Нужно учитывать размер комнаты по отношению к пригодности (на маленьком клочке не уместишься)

Условия о предмете договора являются существенным условием (единственное).

Цена

Некоторые авторы относят цену к существенным условиям (Суханов). Цена не является существенным условием (фамилия автора похожа на Разинского) в соответствии со статье 424 ГК РФ, так как прямо в законе цена не обозначена. Цена – вознаграждение за найм и включает в себя расходы, связанные с обслуживанием жилого помещения; часто в цену включают и коммунальные платежи (но это условия договора). Если в комерчеком договоре не указан срок оплаты за найм то применяется правило – каждый месяц до 10ого числа.

Срок

Договор заключается на срок не более 5 лет. Выделяют краткосрочный (до 1 года) и долгосрочный (от 1 до 5 лет). Различия данных договоров заключаются в объеме прав (у нанимателя по первому виду меньше прав). Например, невозможность при краткосрочном договоре вселять временных жильцов, лиц, проживающий совместно с нанимателем, не может сдавать помещение в поднаем (аналог субаренды) и не имеет преимущественного права при заключении на новый срок. Все данные ограничения являются диспозитивными