Аренда зданий и сооружений

Параграф 4 главы 34.

Главная специфическая черта – предмет. В отличие от аналогичных правил о к-п, где речь шла о недвижимости вообще, здесь законодатель ограничивает предмет только зданиями и сооружениями.

Принципиальной юридической разницы между зданием и сооружением нет – это искусственно возведенный на земельном участке объект.

Почему выделили такой договор? Объяснение лежит в плоскости политической. Решили исключить земельные участки из этой конструкции.

Но тут возникли проблемы. Первая проблема – какова квалификация договора предоставления пользования нежилых помещений в зданиях и сооружениях? С одной стороны, нежилые помещения сами по себе не являются здания и сооружениями, а значит, тут применяются правила не 4-го параграфа, а параграфа 1-го. Сначала так и делали. Но потом вышло Инф. письмо Президиума ВАС N53 от 01.06.2000 года «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений». ВАС сказал, что к аренде нежилых помещений должны применяться правила п.2 ст.651, т.е. те правила о госрегистрации, которые расположены в параграфе 4-ом. Ввиду неразрывной связи нежилых помещений со зданиями и сооружениями, в которых они находятся, применение к аренде двух разных объектов различных предписаний недопустимо. В последующем, это Инф. письмо расширительно истолковано практикой. Теперь стали говорить, что к аренде нежилых помещений должны применяться все правила параграфа 4 главы 34. А значит, нежилые помещения входят в предмет аренды зданий и сооружений. Этот подход представляется верным. Было бы нелепо, если бы регистрация нежилых помещений происходила бы по параграфу 4 главы 34, а правила, например, о форме применялись бы из параграфа 1 главы 34.

Поэтому, на сегодняшний день предметами аренды зданий и сооружений являются не только сами здания и сооружения, но и нежилые помещения, которые находятся в зданиях и сооружениях.

Однако проблемы на этом не закончились. Возникла вторая проблема – а каким образом должны регулироваться вопросы аренды части зданий и сооружений? Это вопрос, конечно, об аренде в целом. Возможен ли договор аренды крыши зданий, или капота автомобиля для размещения радиовышки или рекламы соответственно.

Вопрос этот в судебно-арбитражной практике и в доктрине решается неоднозначно. Отношение к этому вопросу достаточно подвижно. В свое время, когда этот вопрос был поставлен перед ВАСом, то в Инф. письме N66 в п.1 ВАС прямо сказал, что такой договор, где в пользование предоставляется стена или крыша, не является договором аренды. Правда, ВАС не посмел утверждать, что такой договор противоречит законодательству и не имеет правила существовать. Но правила главы 34 в целом не применимы к такому договору, хотя общие правила о договорах, скорее всего, применимы как к непоименованному договору. Такая позиция создавала лакуны в правовом регулировании, и такая позиция позволяла обходить целый ряд законодательных предписаний, установленных для аренды зданий и сооружений. Очевидно, что «аренда» крыши не подлежал бы госрегистрации вне зависимости от срока, правила о форме не распространялись бы к этому договору.

Эта позиция оказалась неприемлемой, и в 2009 году ВАС эту позицию модифицировал в Пост. Пленума от 23.07.2009 N64 «О некоторых вопросах…». П.7 этого постановления эту проблему решает. Здесь разбирается только вопрос, связанный с соблюдением интересов собственников нежилых помещений в этом самом здании. В п.7 ВАС с одной стороны не решился опровергнуть свой вывод в Инф. письме N66 и сказал, что передача отдельных частей здания и сооружения не допускается. Он не сказал, что такой договор является договором аренды, но к таким договорам по аналогии применяются правила об аренде, в т.ч. и правила п.2 ст.651 ГК РФ. При этом, обременение устанавливается на всё здание в целом. С одной стороны, предметом выступает часть здания, а с другой стороны, обременение устанавливается на все здание. Отсюда, вроде бы как предметом становится всё здание. То есть предметом является целое здание, но просто в договоре оговаривается особенность использования этого здания, в том числе и касательно крыши или стены, например.

Следующая специфическая черта аренды зданий и сооружений – это перечень существенных условий такого договора. Ст.654 ГК РФ говорит о том, что помимо предмета существенным условием такой аренды будет и ЦЕНА (АРЕНДНАЯ ПЛАТА). Нельзя применять общей восполняющей нормы ст.424 ГК РФ. Это из-за мысли об уникальности каждого здания и сооружения.

Вопреки распространенному толкованию, ст.654 условие о цене должно быть согласовано, но формы арендной платы не ограничиваются. Форма арендной платы может быть абсолютно любой и для квалификации договора никакого значения не имеет.

Рассматриваемая разновидность аренды обладает особенностью и с точки зрения порядка оформления. Тут предписания п.1 ст.651 ГК РФ - нужно совершить такой договор в письменной форме посредством составления ЕДИНОГО ДОКУМЕНТА. Эта форма единственно возможная и ни от чего не зависит. Эта форма – конститутивный элемент. Несоблюдение формы влечет недействительность договора. При попытке иного оформления такой аренде (в устной форме, например) последствием будет недействительность данного договора.

П.2 ст.651 ГК РФ решает вопрос о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений. Он явно отличается от общих правил ст.609 ГК РФ. Для аренды зданий и сооружений – это иное, установленное законом в ст.609 (аренда недвижимости – подлежит госрегистрации, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО ЗАКОНОМ). В ст.651 ГК РФ идет дифференциация в зависимости от срока. Аренда здания и сооружения сроком до 1 года не нуждается в госрегистрации, а значит, такая аренда считается заключенной с момента согласования всех условий в письменной форме. Если же срок аренды больше 1 года, то такой договор подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это решение, где в качестве ключевого момента с точки зрения вопроса заключенности договора выступает категория срока, применительно к аренде порождает ряд проблем. Проблемы вызваны тем простым обстоятельством, что срок – не существенное условие договора аренды зданий, а значит, срок может быть заключен на неопределенный срок. Неопределенный срок – это менее одного года или более? Мы должны отринуть паллиатив о том, что «если год прошел, то должны пойти зарегистрировать, а если не прошел год, то и регистрировать не надо». Нужно определить, подлежит ли он регистрации. Если он подлежит регистрации, то согласование условий в требуемой форме не приводит к заключенности договора.

К нашему счастью, в ответе на этот вопрос сегодня сформировалось однозначное понимание и со стороны доктрины, и со стороны судебной практики. Есть позиция ВАС, отраженная в п.11 Инф. письма N59 16.02.2001 «Обзор практики, связанный с применением ФЗ «О регистрации прав на недвижимость…»: договор, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. И хотя исходный тезис был сделан только применительно к случаям возобновления аренды, этот тезис был расширен и распространен на любые договоры на неопределенный срок. Сегодня договор аренды зданий и сооружений, заключенный на неопределенный срок в государственной регистрации не нуждается.

Тут можно применительно к этому подходу найти и логическое объяснение. Павлов с таким подходом согласен. В решении вопроса «регистрировать или не регистрировать» законодатель выбирает между двумя противоположными тенденциями. С одной стороны для чего нужна госрегистрация? Это потенциальная защита участников оборота, чтобы им было известно об обременениях имущества. С одной стороны, регистрация защищает участников гражданского оборота, а с другой стороны, нужно поддерживать динамику оборота, которая существует при максимально простых правилах.

Нужно найти компромисс между этими целями. Законодатель в ст.651 находит этот компромисс в сроке. Если аренда менее 1 года, то лучше обеспечить динамику оборота.

Обременения, возникающие из договора, заключенного на неопределенный срок, конечно меньше, чем те же обременения, возникшие из договора, заключенного на определенный срок. Потому что в любой момент сторона может расторгнуть договор с предупреждением за три месяца. Да, конечно потери есть, но они невелики. Здесь обременение максимум 3 месяца, а оно меньше 1 года. Вот вам и вся логика.

Единственное, конечно, у такого объяснения есть одно слабое место, состоящее в том, что 3-месячный срок предупреждения является лишь общим правилом, и договором может быть установлено иное. Вполне возможен вариант, где обременение может длиться 99 лет J

Но и это не беда. Практика нашла способ бороться с такими длительными сроками предупреждения. Она говорит, что это притворная сделка, которая на самом деле это была аренда на вот такой вот срок в 99 лет. Но не все сроки такие длительные. Например, срок предупреждения 1 год и 1 месяц, но статистически такое встречается очень редко. Если в законе есть норма, то часто стороны не склонны изменять диспозитивные нормы. Все люди просто думают, что эти нормы дарованы высшим разумом.

Следующая особенность данной договорной конструкции связана с особенностями оформления передачи имущества по такому договору. В ст.655 ГК РФ законодатель настаивает на том, что оформление передачи зданий и сооружений арендатору происходило путем составления передаточного акта, либо иного подобного документа. Однако неизвестно, что овладело умами и законодателя, но практика сегодня стоит на той позиции, что такой передаточный акт выполняет исключительно доказательственное значение и, причем не воспринимается в качестве единственного законодательства. Доказывать передачу здания и сооружения можно и иным путем.

Собственно, последняя особенность аренды зданий и сооружений заключается в том, что законодатель пытается реализовать принцип единой судьбы здания и сооружения и земельного участка, на котором это здание и сооружение расположено. Этот принцип проявлялся в рамках к-п, и здесь та же самая идея над законодателем довлеет. Именно поэтому появляются предписания ст.652, где написано, что одновременно с передачей здания и сооружения по аренде арендатор получает и соответствующие права на земельный участок. Без земельного участка здание и сооружение в аренду быть передано не может. П.2 ст.654 ГК РФ подтверждает этот тезис: презумпция того, что в арендную плату за здание включается и плата за пользование земельного участка.

Вот правила, которые характеризуют особенности договора аренды зданий и сооружений.