Методы определения поправок

Алгоритм метода

Метод САП предполагает использование следующего алгоритма, состоящего из трех этапов.

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объек­тов на соответствующем рынке. Источники информации: собственное досье оценщика; INTERNET, BBS, электронная база данных; риэлтерские фирмы; досье брокеров по недвижимости;

нотариусы; архивы кредитных учреждений (ипотечные банки); страховые компании; строительно-инвестиционные компании; территориальные управления по несостоятельнос­ти и банкротству; территориальные управления Госкомимущества и др.

2. Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участ­ников (покупателем или продавцом) или агентом (ри­элтерской компанией); выявление условий продажи, то есть учитывать сдел­ку можно, если одна из сторон не находилась в затрудни­тельных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рацио­нально, финансирование соответствовало нормальным ры­ночным условиям (ненормальные, с точки зрения условий, сделки: дети-родители, муж-жена, фирма и дочерняя ком­пания).

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стои­мость объектов.

Правило корректировки: корректируется только сопо­ставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоста­вимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

- анализ парных продаж;

- регрессионный анализ.

Качественные:

- относительный сравнительный анализ;

- метод общей группировки;

- персональные интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от срав­ниваемых объектов к оцениваемому, т. е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Парными продажами называются продажи двух объ­ектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.

Корректировка может производиться в двух основных формах:

- в денежном выражении;

- в процентах.

Поправки в денежном выражении - это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Причем существуют два вида учета процентных поправок:

- независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой (при расчете общей корректировки отдельные независимые поправки суммируются);

- кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик (при расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются).

Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:

1. Имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

2. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.)

3. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

4. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

5. Местоположение. Учитывает поправки на мес­тоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объ­екта.

6. Физические характеристики. Каждое от­личие в физических характеристиках должно быть уч­тено при проведении оценки.

Третий вид поправки - общая группировка. Используется на активном рынке, где можно найти достаточное число сравнительных продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен. Если разброс цен невелик, например, около 1 %, то можно с уверенностью заключить, что стои­мость объекта является величиной, средней по отноше­нию к наибольшему и наименьшему значению в рассмат­риваемой группе сравнительных продаж.

Различными сегментами рынка недвижимости ис­пользуются разные единицы сравнения.

На рынке продажи земельных участков используются следующие единицы:

- цена за 1 сотку;

- цена за 1 га;

- цена за 1 застроенный лот;

- цена за 1 фронтальный метр (вдоль дороги или побережья);

- цена за единицу плотности застройки.

При анализе застроенных участков могут использоваться следующие характеристики:.

- цена за 1 м²;

- цена за 1 м² площади, сдаваемой в аренду;

- цена за 1 м³ строительного объема;

- цена за комнату или квартиру;

- цена за единицу, приносящую доход (стадионы ­за одно посадочное место, гаражи - за одно место парковки).

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается ариф­метическое усреднение полученных данных. Вместо усреднения возможно использование нечетких оценок и корректировок.

Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоста­вимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согла­сования.

Итоговая величина стоимости представляет собой суж­дение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.

Тема 3.4. Доходный подход (метод) оценки недвижимости

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, по­чему люди покупают недвижимость. Другими причи­нами являются покупка для непосредственного про­живания и удовлетворение личных потребностей вла­дельца.

Недвижимость может принести владельцу следующие виды дохода:

- текущие денежные поступления;

- экономию на налогах;

- будущие доходы от арендной платы;

- доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;

- экономию на налогах при перепродаже.

Задача оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих, доходов от владения и эксплуатации недвижимости.

Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

1. Метод валовой ренты.

2. Метод прямой капитализации.

3. Метод капитализации дохода (метод дисконтиро­вания денежных потоков).