Понятие и специфические характеристики рынка недвижимости

Особенности недвижимости как товара

Из определения недвижимого имущества вытекает важный признак недвижимости как товара: ее невозможно физически изъять и переместить в пространстве, переработать и растворить в другой пространственно мобильной продукции. Иными словами, недвижимость стационарна и непотребляема.

Далее, недвижимость – это товар, отличающийся долговечностью; вместе с тем каждый объект недвижимости имеет свой жизненный цикл (периоды зарождения, роста, стабильности, упадка, обновления), а также подвержен износу, который обозначает потерю пригодности и уменьшение стоимости объекта недвижимости в связи с его старением.

Разнородность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости.

Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею (коммунальное обслуживание помещений, текущий и капитальный ремонт, поиск арендаторов, контроль за поступлением арендных платежей и т.д.).

Недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Дело в том, что пользование недвижимостью, в отличие от пользования большинством товаров, относящихся к движимому имуществу, затрагивает интересы других граждан или юридических лиц, а также местного сообщества в целом. Из этого следует, что использование объектов недвижимости всегда связано с определенными регламентациями и ограничениями, право собственности на объекты недвижимости никогда не бывает абсолютным, и реализация этого права неизбежно связана с учетом интересов государства, местных органов власти и других субъектов права.

Капиталоемкость и неделимость первоначальных вложений – еще один признак недвижимости как товара.

Сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обуславливает относительно низкий уровень ее ликвидности.

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав собственности и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

Сочетание бесконечного многообразия физических характеристик объектов недвижимости, с одной стороны, и множества различных прав на недвижимость, с другой стороны, приводит к возникновению уникально сложного рынка. В отличие от других видов рынков рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций:

1. Локализация рынка (поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере определяется внешней окружающей средой).

2. Относительно небольшое число сделок купли-продажи.

3. Существование четырех видов затрат, связанных с приобретением и владением недвижимостью: единовременные сравнительно крупные инвестиции; затраты на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки.

4. Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права).

5. Рынок недвижимости несовершенен.