Этапы девелопмента

«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в Гражданского кодекса Российской Федерации, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других подводных камней.

Теоретически доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8% до 50% в зависимости от состояния и доходности объекта недвижимости.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и "расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего. Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т.д. определение путей реорганизации предприятия от производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором – доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь – арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости – передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

- после окончания строительства или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

- постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

- обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

- обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно: общие данные об объекте; контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости; задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования; данные о расположении важнейших машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные; внутренние и наружные поверхностные конструкции; плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем; плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта; количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и, задачи; ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсовна проведение ремонта; инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях; данные о приложениях к техпаспорту.

В случае проекта капитального ремонта техпаспорт объекта недвижимости с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости. Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта. Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости. Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости. Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

литература

1) Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета – 25 декабря 1993 г.

2) Градостроительный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета – 30 декабря 2004 г.

3) Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. – 1994. – №32. – Ст. 3301.

4) Земельный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 30 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета – 30 октября 2001 г.

5) Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета – 30 декабря 2004 г.

6) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета – 22 июля 1997 г.

7) Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета – 18 июля 1998 г.

8) О недрах. Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 2359-1 // Ведомости Съезда НД РФ и ВС РФ. – 1992. – №16. – Ст. 834.

9) Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Российская газета – 30 июля 1998 г.

10) Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановление правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

11) Алпатов, А. А. Земельная реформа в новой России. – М.: АКДИ «Экономика и жизнь», 2005. – 335 с. – ISBN 5-7911-0061-2.

12) Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / Ин-т пробл. экон. возрождения (ИПЭВ), С.-Петерб. гос. архит.-строит. ун-т и др. – 3-е изд., испр. – СПб, 2009. – 303 с. – ISBN 978-5-91460-018-18.

13) Белых, Л. П. Управление портфелем недвижимости: учебное пособие. – М.: Инфра-М, 2008. – 231 с. – ISBN 978-5-16-003388-4.

14) Березин, М. Ю. Налогообложение недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 367 с. – ISBN 5-279-02527-5.

15) Бирман, Г., Шмидт, С. Капиталовложения. Экономический анализ инвестиционных проектов / пер. с англ. – М.: Юнити-Дана, 2003. – 631 с. – ISBN 5-238-00591-1.

16) Бригхем, Ю., Гапенски, Л. Финансовый менеджмент: в 2 т. / пер. с англ. – СПб.: Экономическая школа, 2005. – 1165 с. – ISBN 5-900428-30-3.

17) Варламов, А. А., Севостьянов, А. В. Земельный кадастр: учеб. для студентов вузов: В 6 т. Т.5: Оценка земли и иной недвижимости / Междунар. ассоц. «Агрообразование». – М.: КолосС, 2006. – 264 с. – (Учебники и учебные пособия для вузов). – ISBN 5-9532-0390-Х; 5-9532-0101-Х.

18) Васильева Л.С. Экономика недвижимости: Учеб. для вузов. – М.: Эксмо, 2008. – 477 с. – ISBN 978-5-699-26391-2.

19) Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости: учебник для вузов. – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Высшее образование, 2008. – 807 с. – ISBN 978-5-9692-0265-8.

20) Горемыкин, В. А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2005. – 620 с. – ISBN 5-94798-317-6.

21) Гранова, И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. – 205 с. – ISBN 5-318-00106-8.

22) Грибовский, С. В. Оценка доходной недвижимости: учеб. пособие для вузов. – СПб.: Питер, 2001. – 334 с.: (Учебник для вузов). – ISBN 5-272-00324-1.

23) Гришаев, С. П. Все о недвижимости: Регистрация прав. Купля-продажа. Мена, дарение. Аренда. Наем жилого помещения. Ипотека. Наследование: учеб.-практ. пособие. – М.: БЕК, 2000. – 259 с. – ISBN 5-85639-291-4.

24) Дамодаран, Асват. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов = Investment valuation / Пер. с англ.: Д. Липинского и др. – 4-е изд. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. – 1324 с. – ISBN 978-5-9614-0620-7; 0-471-41490-3.

25) Европейские стандарты оценки, 2000 = European Valuation Standards 2000 / Пер. с англ.: Микерин Г.И. и др.; Нац. фонд подгот. кадров, Ин-т проф. оценки. – М.: Российское об-во оценщиков, 2003. – 258 с. – ISBN 0-7282-0348-0; 5-93027-011-2.

26) Жилищный кредит (ипотека): учеб.-практ. пособие / Под ред. Ю.Ф. Симионова. – М.; Ростов н/Д: ИЦ «МарТ», 2004. – 223 с. –ISBN 5-241-00316-9.

27) Иванов, В. В. Ипотечное кредитование / Информ.-внедрен. центр «Маркетинг». – М., 2001. – 272 с. – ISBN 5-7856-0207-5.

28) Калачева, С. А. Сделки с недвижимостью. – М.: Приор, 2000. – 159 с. – ISBN 5-7990-0045-5.

29) Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки: Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов / М-во юстиции РФ, Рос. ин-т гос. регистраторов. – 2-е изд., доп и перераб. – М.: Юрайт, 2007. – 710 с. – ISBN 978-5-94879-826-4.

30) Коваленко Н.Я. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов. – М.: КолосС, 2007. – 239 с. – ISBN 978-5-9532-0493-4.

31) Косарева, Н. Б. Основы ипотечного кредитования. – М.: Инфра-М, 2007. – 576 с. – ISBN 5-16-002857-9.

32) Крутик, А. Б. и др. Экономика недвижимости: учеб. пособие для студ. вузов / Крутик А.Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. – СПб.: Лань, 2000. – 478 с. – (Учебники для вузов) – ISBN 5-8114-0211-2.

33) Лекции по экономике города и муниципальному управлению / Смирнягин Л.В., Ковалевский А.Р., Хахалин А.В. и др.; науч. ред. А.С. Пузанов. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2004. – 340 с. – ISBN 5-8130-0089-5.

34) Мазур, И. И. и др. Девелопмент / Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. – М.: Экономика, 2004. – 520 с. – ISBN 5-282-02312-1.

35) Максимов, С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 272 с. – ISBN 5-272-00293-8.

36) Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов. – М.: Кнорус, 2009. – 302 с. – ISBN 978-5-390-00211-7.

37) Меркулов, В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / Ассоц. юрид. центр. – СПб.: Юридический центр «Пресс», 2003. – 359 с. – (Теория и практика гражданского права и гражданского процесса). – ISBN 5-94201-201-6.

38) Основы ипотечного кредитования / Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н., Туманов А.А. и др.; Науч. ред. и рук. Н.Б. Косарева. – М.: Инфра-М, 2007. – 576 с. – ISBN 5-16-002857-9.

39) Оценка недвижимости: учеб. для вузов / Грязнова А.Г., Федотова М.А., Артеменков И.Л. и др.; Под ред.: А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой; Фин. акад. при Правительстве РФ, Ин-т проф. оценки. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2007 (2008). – 560 с. – ISBN 978-5-279-03235-8.

40) Севостьянов, А. В. Экономика недвижимости: учеб. для вузов / Междунар. ассоц. «Агрообразование». – М.: КолосС, 2007. – 280 с. – (Учебники и учебные пособия для вузов). – ISBN 978-5-9532-0464-4.

41) Симионов, Ю. Ф. Доступное жилье – объект управления. – М.: Феникс, 2006. – 412 с. – ISBN 5-222-09422-7.

42) Симионов, Ю. Ф. Экономика жилищно-коммунального хозяйства: учеб. пособие. – 2-е изд. – М.: ИКЦ «МарТ», 2008. – 240 с. – ISBN 978-5-241-00914-2.

43) Симионов, Ю. Ф., Домрачев, Л. Б. Экономика недвижимости: учеб. пособие для студентов экон. вузов. – М.; Ростов н/Д: ИКЦ «МарТ», 2004. – 222 с. – ISBN 5-241-00371-1.

44) Симионова, Н. Е., Шеина, С. Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости: учеб. пособие. – М.; Ростов н/Д: ИЦ «МарТ», 2006. – 448 с. – (Экономика и управление). – ISBN 5-241-00702-4.

45) Тарасевич, Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость. – СПб.: МКС, 2000. – 429 с. – ISBN 5-287-14562-8.

46) Тарасевич, Е. И. Экономика недвижимости. – СПб.: МКС, 2007. – 583 с. – ISBN 978-5-901810-17-0.

47) Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие для вузов / Под ред. В.А. Швандара. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ, 2006 (2007, 2008). – 464 с. – ISBN 978-5-238-01152-3.

48) Ужегов, А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. – 285 с. – (Закон и практика). – ISBN 5-318-00201-3.

49) Фабоцци, Ф. Дж. Управление инвестициями / пер. с англ. – М.: Инфра-М., 2000. – 932 с. – ISBN 5-8622-5864-7.

50) Фридман, Джек, Ордуэй, Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости = Income property appraisal and analysis: [Учеб.] / Пер. с англ. В.Н. Лаврентьева и др.; Акад. нар. хоз-ва при Правительстве РФ. – М.: Дело Лтд, 1995. – 462 с. – (Зарубежный экономический учебник). – ISBN 0-13-453655-Х; 5-86461-163-8; 5-7749-0045-2.

51) Шабалин, В. Г. Сделки с недвижимостью: В вопросах и ответах. –3-е изд., перераб. и доп. – М.: Филинъ: Рилант, 2000. – 459 с. – ISBN 5-9216-0025-3.

52) Шихмагомедов, А. А. Маклер: учеб.-практ. пособие для спец. по недвижимости. – М.: РосКонсульт, 2000. – 479с. – ISBN 5-89805-021-3.

53) Периодические издания: // Дайджест российского и зарубежного рынка недвижимости (www.d-n.ru), // Ключ в мир недвижимости (www.jurnal-kvmn.ru), // Национальные проекты (www.rus-reform.ru), // Недвижимость и инвестирование. Правовое регулирование (www.dpr.ru), // PRO-Недвижимость (www.pro-n.ru), // Эксперт (www.expert.ru) и др.

54) Интернет-ресурсы: www.irn.ru, www.urbaneconomics.ru, www.ocenchik.ru и др.

[1] Титул (title) – законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую основу.

[2] С точки зрения предпринимательской практики использование терминов, заимствованных из английского языка (риэлтор, девелопер, инвестор), создает определенные неудобства. Однако, поскольку сами профессии являются для России новыми, специалисты, работающие на рынке недвижимости, как правило, используют устоявшиеся иностранные наименования. Real – действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, недвижимый (юрид., эконом.). Estate – поместье, имение, имущество, состояние. Property – собственность, право собственности, свойство, качество. Real estate – недвижимость как физический объект. Real property – совокупность прав, связанных с недвижимостью.

[3] С 1920 г. существовали (ЖСК), которые объединяли в себе граждан для строительства жилья, такие квартиры назывались «кооперативные». В 1937 г. были ликвидированы как проявление частной собственности, но в 1958 г. жилищные кооперативы были снова разрешены.

[4] Согласно рейтингу, составленному экспертами компании Evans, проанализировавшими рынки жилой недвижимости более 40 стран мира, Россия заняла пятое место в рейтинге стран с самой недоступной жилой недвижимостью. В качестве меры расчета доступности жилья использовалось соотношение стоимости недвижимости к доходам населения [3].