Вопрос 1. Принципы оценки

Тема 3. Методология оценочной деятельности.

Условия применения методов дисконтирования и капитализации.

Метод дисконтирования применяется:

В случаях срочного аннуитета;

Срочный аннуитет - аннуитет, по которому выплаты ренты в соответствии с контрактом производятся в течение обусловленного периода.

Для денежных потоков с а) неравновеликими элементами; б)неравнопериодичными элементами; в) неравновеликими и неравнопериодичными.

PV

PV

PV

Метод капитализации применяется:

В случаях бессрочного аннуитета (пожизненная рента);

В случаях срочного аннуитета при изменении стоимости базового актива;

В случаях срочного и бессрочного денежного потока равномерно возрастающего с определенным темпом роста.

Данная тема рассматривает три основных подхода к оценке стоимости: доходный, сравнительный и затратный. В рамках каждого подхода рассматриваются методы для определения стоимости объекта оценки в зависимости от целей оценки.

Вопрос 1. Принципы оценки.

Вопрос 2. Этапы оценки. Подготовка информации в процессе оценки.

Вопрос 3. Доходный подход к оценке.

Вопрос 4. Сравнительный подход к оценке.

Вопрос 5. Затратный подход к оценке.

Вопрос 6. Выведение итоговой величины стоимости.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является систе­ма оценочных принципов, на которых основывается расчет стои­мости объектов недвижимости. Принципы оценки формируют ис­ходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости активов.

1 группа: принципы, основанные на представлениях потенци­ального собственника;

2 группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации объектов;

3 группа: принципы, обусловленные действием рыночной сре­ды;

4 принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы вытекающие из процесса эксплуатации объектов: - остаточная продуктивность - вклада - сбалансированность - предельной продуктивности

Принципы связанные с рыночной средой: - соответствие (регрессии и прогрессии) - предложение и спрос - конкуренция - изменения внешней среды

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принципы, основанные на представлениях пользователя: - полезность - замещение - ожидание

Рисунок 3.1 – Принципы оценки

Принципы, основанные на представлениях потенци­ального собственника

Исходным принципом оценки стоимости высту­пает принцип полезности, который означает, что чем больше объект способен удовлетворить потребность соб­ственника, тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает как субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту, она выражает его индивидуальные вкусы и предпочтения. В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов. Жилая недвижимость, находящаяся в личной собственности, удовлетворяет потребность собственника в жилом помещении с той или иной степенью удобства.

Принцип замещения означает, что при наличии опреде­ленного количества однородных (по полезности или доходности) объектов самым высоким спросом будут пользо­ваться объекты с наименьшей ценой. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за объект больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами.

Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость объекта воздействуют ожидаемые преимущества или недостатки от владения объектом.

Данный принцип лежит в основе оценки доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. На стоимость влияют перспективы его развития, ожидаемые к получению доходы, позитивные и негативные факторы, которые могут проявиться в будущем и повлиять на привлекательность местоположения.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом экс­плуатации объекта (включает принципы вклада, сбалансированности, остаточ­ной продуктивности, предельной продуктивности)

Принцип вклада заключается в том, что для оценки стои­мости объекта необходимо определить вклад ка­ждого фактора и его важнейших элементов в формирование по­лезности и стоимости объекта.

Вклад – это то добавление в стоимость имущества, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть вы­делены в чистом виде из состава объекта или добавлены к ней.

Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Для бизнеса факторы произв.: земля, рабочая сила, капитал и управление. Для недвижимости элементы: земли со строениями (если участок неза­строенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка, также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента.

Принцип сбалансированности гласит, что для каждого типа объектов необходимы определенные компоненты, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость.

Максимальный доход от бизнеса можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства (расположение цехов на предпр., размер).

Принцип остаточной продуктивности. Так как земля фактически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся часть идет в оплату пользования земельным участком. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность извлекать максимальные доходы или уменьшать затраты (ресторан в центре города, горно-обогатительный комбинат отдален от добычи сырья).

Принцип предельной продуктивности. Увеличение доходности за счет добавление ресурсов происходит только до точки максимальной продуктивности. (Ремонт в ресторане, цены повышаются, клиентов все меньше)

Принципы, обусловленные действием рыночной сре­ды включает спрос и предложение, конкуренцию, соответ­ствие и изменение внешней среды.

Принцип изменения внешней среды основан на том, что стоимость имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности. (Для предприятия спрос и предложение, возможности развития бизнеса, изменение эк и фин условий, новые технологии. Для недвижимости: развития девелоперов, инвестиций, кредитования, перспективы развития района) Пример: отмена льгот снизит стоимость предприятия, развитие мобильной сети 4G снизит стоимость сети 3G.

Принцип спроса и предложения, предполагает, что цена объекта находится в прямой зависимости от спроса и в обратной – от предложения. (Спрос – это представленная на рынке платежеспособная по­требность в объектах. Предложение - это количество объектов, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен).

На рынке могут быть искажения их нужно учитывать (монополизм, один собственник).

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. (Если в каком-то районе деловая активность высока то строительство еще одного офиса или магазина может быть убыточным, если в какой-то отрасли прибыли высоки, то туда устремляется капитал, через время конкуренция ужесточается, прибыль уменьшается).

Принцип соответствия основан на том, что соответствие характери­стик объекта потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следова­тельно, и высокую стоимость.

Для предприятия такими характеристиками являются технологии производства, оснащение производства, уровень дохода. Для недвижимости – разумный уровень архитектурной однородности и со­вместимый характер землепользования.

С принципом соответствия связаны:

Принцип прогрессии – заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость объекта оценки (ж/д ветка или магистраль, крупный торговый центр(обеспечивает высокий уровень инфраструктуры)).

Принцип регрессии – имеет место, когда объект характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. (Возникает когда объекты соседствуют с предприятиями загрязняющими воздух, магазин рядом с руинами или помойкой.)

Принцип экономического разделения – гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) – это синтез вышеперечисленных принципов, представляет собой «использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования приводит к формированию максимально высокой стоимости объекта»

Критерии принципа наилучшего и наиболее эффективного использования

Законодательная разрешенность

Физическая осуществимость

Финансовая осуществимость

Максимальная эффективность

Критерии принципа наилучшего и наиболее эффективного использования

Рассмотрим каждый из перечисленных выше критериев:

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены экологическим законодательством, строительными ограничениями, пожарной безопасностью. Важное значение имеет сейчас ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О техническом регламенте "О безопасности зданий и сооружений".

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Важное значение имеет при оценке недвижимости. Например, при оценке квартиры в центре на первом этаже (можно продать как магазин или офис стоимость будет выше, чем у квартиры).Важно при оценке земли: стоимость незастроенного земельного участка выше чем стоимость улучшений, значит нужно снести улучшения.

Результаты ННЭИ используются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства, реконструкции, при анализе инвестиционных проектов, разработке плана развития.