Сбор информации и предварительный анализ данных

Постановку задания на оценку

Вопрос 2. Этапы оценки. Подготовка информации в процессе оценки.

Этапы оценки включают:

1. Постановку задания на оценку и заключение договора;

2. Сбор информации и предварительный анализ данных;

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

4. Выбор уместных подходов и методов оценки и их применение;

5. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;

6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.

Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:

- идентификацию объекта;

- идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;

- назначение (сфера применения) результатов оценки;

- выбор и определение вида стоимости;

- уточнение даты оценки;

- описание объема оценки;

- уточнение иных ограничений.

Даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимости, прав собственности, дата оценки, сфера применения результатов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости.

Договор на проведение оценки должен содержать:

· Информацию об объект оценки;

· вид стоимости имущества (способ оценки);

· размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

· сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика (при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей, формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей);

· наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

· указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

· указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

Контроль за осуществлением своими членами обязательного страхования ответственности проводится саморегулируемой организацией оценщиков, которая вправе устанавливать дополнительные не противоречащие законодательству Российской Федерации требования к договорам обязательного страхования ответственности, заключаемым членами такой саморегулируемой организации оценщиков.

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемого объекта и выбранных методов оценки.

Для определения стоимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков:

1) По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.

Внешние данные – характеризует условия функционирования объекта в регионе, отрасли, сегменте, и экономике в целом. Прежде всего, это рыночная информация, которая может быть очень разной – от конкретной (как, например, анализ структуры магазинов в узком сегменте розничного рынка) до самой общей (как анализ тенденций на мировом рынке какого-нибудь товара).

Внутренние данные – информация об объекте.

2) В зависимости от характера информации различают общие и специальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении.

Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемому объекту.

Сведения о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемого объекта на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости.

Используемая в процессе оценки информация должна:

- быть достаточно полной, представительной и достоверной;

- дать определить оценщику наиболее важные ценообразующие факторы;

- дать возможность проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, сегментарные аспекты;

- дать представления о физических свойствах объекта оценки и его окружения (важно состояние объекта).

Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

Где же находят информацию? Некоторые источники:

Министерство Экономического Развития (МЭРТ) - https://www.economy.gov.ru (Макроэкономика, мониторинг и анализ состояния экономики)

Центральный банк РФ – www.cbr.ru

Портал оценщика - www.appraiser.ru

Однако широко доступной публичной информации не всегда бывает достаточно для формирования полного, достоверного представления об оцениваемом объекте. Поэтому оценщик должен обладать определенными навыками для проведения интервью, составления опросного листа, грамотного проведения беседы с собственником объекта (руководством, рабочими).