Лекция. Износ может быть устранимый и неустранимый

Таблица 1

Износ может быть устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Износ физический

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

• стоимостной (устранимый износ);

• метод срока жизни (неустранимый износ).

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Условный пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в табл. 1.

Элементы здания	Восстанови- тельная стоимость элемента, у.е.	Объективно необходимые затраты на ремонт, у.е.	Износ, %
Фундамент
Подземные и инженерные системы
Сантехника и водопровод
Энергосистема
Всего	16 000

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Основано на соотношении хронологического возраста здания и физической жизни здания.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Износ функциональный (моральный)

Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

• недостатки, требующие добавления элементов;

• недостатки, требующие замены или модернизации элементов.

Недостатки, требующие добавления элементов, - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным требованиям (счетчики газа, воды, противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов стороительства.

Методы:

1) Капитализации потерь в арендной плате (таблица 2);

2) Капитализации избыточных эксплуатационных затрат.

Таблица 2

Расчетные показатели	Показатели по аналогам	Показатели по оцениваемому объекту
Годовая арендная плата, у.е./кв.м.
Ставка капитализации,%		-
Площадь, кв.м.
Потери в арендной плате, у.е./кв.м.	-
Капитализированные потери в арендной плате, у.е.	-	(И=96000/ТВС)

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом.

Внешний (экономический) износ

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней сре­ды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• капитализации потерь в арендной плате;

• срока экономической жизни.

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа (т. 2).

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Причины сноса:

- необходимость перепланировки;

- расширение транспортных магистралей.

Пример: Оценке подлежит административное здание. Техническое состояние, местоположение и инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности. Однако согласно плану перепланировки района здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:

ЭВ – 30 лет;

ОСЭЖ – 60 лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчитывается как = ЭВ/(ЭВ+ОСЭЖ)=30/90=33%.

Процент износа с учетом внешнего фактора = 30/32=93%.