2015-05-27
1924
1.1 Методы, базирующиеся на экспертной оценке технического состояния строения в целом.
1.2 Методы, основанные на анализе возраста строения.
2 Детальной оценки физического износа строения на основе анализа технического состояния его конструктивных элементов.
В основу методов, основанных на экспертной оценке технического состояния строения в целом, положены, выявленные на большой выборке объектов недвижимости, взаимосвязи между величиной физического износа и объемом необходимых для его устранения ремонтных работ. В экспертных таблицах для каждого типичного технического состояния строения дается обобщенная его оценка, приводится диапазон значений физического износа и примерная стоимость ремонта в процентах от полной восстановительной стоимости строения.
Она из таких экспертных таблиц приведена на рисунке 11.
| Физиче-ский износ сторения, % | Оценка техничес-кого состояния строения | Характеристика технического состояния | Стоимость капремонта в % от восстано-вительной стоимости строения |
| 0-20 | хорошее | Повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами | До 10 |
| 21-40 | удовлетво-рительное | Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразен именно сейчас | 15-30 |
| 41-60 | неудовлет-воритель-ное | Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта | 40-80 |
| 61-80 | плохое | Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих – весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов | 90-120 |
Рисунок 11. Экспертная таблица для укрупненной оценки физического износа строений.
Основным недостатком метода оценки физического износа, основанного на применении экспертных таблиц, является высокая погрешность, зависящая от уровня квалификации оценщика. Достаточно сложно определить значение физического износа из найденного диапазона.
Отдельно выделить следует экспертную таблицу, предложенную заслуженным строителем РСФСР Бейлезоном Ю.В. В ней для каждого из основных конструктивных элементов строений приводятся две группы признаков износа, определяемых в случаях, когда исследуемый конструктивный элемент строения доступен для осмотра и не доступен для осмотра. При этом приводится 7 состояний, соответствующих выделенным признакам:
- хорошее;
- вполне удовлетворительное;
- удовлетворительное;
- не вполне удовлетворительное;
- не удовлетворительное;
- ветхое;
- негодное.
Выделение большего количества типов состояний строений позволяет большую детализацию значений физического износа, что уточняет его оценку.
Можно рекомендовать применять экспертные таблицы только для небольших строений, возведенных из небольшого числа конструктивных элементов, имеющих относительно малую величину полной восстановительной стоимости. К таким строениям можно отнести хозяйственные постройки, возведенные вместе с домами усадебного типа, строения для хранения газовых баллонов, отдельных видов инструмента на промышленных предприятиях.
Укрупненную оценку физического износа строения в целом можно получить, используя методы, в основе которых лежит анализ его возраста. Для целей оценки различают ряд видов возраста строений (таблица 14) в пределах срока жизни, который также подразделяется оценщиками на разные периоды (таблица 15).
Таблица 14 - Виды возраста строений, определяемые для целей оценки
| Наименование возраста строения | Символьное обозначение возраста строения | Характеристика возраста строения |
| Хронологический (фактический, действительный) | Тхр | Период времени от даты постройки строения до даты оценки |
| Нормативный (предельный) | Тн | Устанавливается нормативно с учетом группы капитальности строения, предполагает соблюдение собственником сроков и содержания периодического технического обследования и проведения текущих и капитальных ремонтов. Достижение Тн требует проведения разбора строения или дорогостоящей реконструкции, охватывающей процессы укрепления и обновления фундаментов, несущих и ограждающих конструкций. Тн – это возраст, при достижении которого строение нельзя использовать по функциональному назначению |
| Эффективный | Тэф | Экспертно устанавливаемый возраст, соответствующий техническому состоянию строения на дату оценки. Тэф будет меньше Тхр, если загрузка строения меньше нормативной, а в процессе своевременно проводимых ремонтных работ, использовались материалы и труд необходимого качества. Значение Тэф может быть больше Тхр в случае нарушения условий эксплуатации строения. |
Таблица 15 - Виды сроков жизни строений, определяемых для целей оценки
| Наименование срока (периода) жизни строения | Символьное обозначение срока (периода) жизни строения | Характеристика срока (периода) жизни строения |
| Срок физической жизни строения | Тфиз | Период времени от даты постройки строения до даты разрушения строения. Продолжительность периода определяется группой капитальности (таблица 3) строения (соответствует Тн) и может быть приближенно рассчитана по формуле Тн х 1,20. |
| Срок экономической жизни строения | Тэк | Период времени, в течение которого строение вносит положительный вклад в рыночную стоимость земельного участка, на котором оно возведено. В этот период собственник строения имеет возможность получать арендную плату за помещения строения, превышающую затраты на его текущее обслуживание (эксплуатационные затраты) и проводить отчисления в фонд отложенного ремонта короткоживущих элементов строения. |
| Оставшийся срок жизни строения | Тост, Тэк_ост | Период времени, оставшийся до завершения соответствующего срока экономической или физической жизни. Используется при определении физического износа, определении продолжительности периода получения доходов от эксплуатации строения. |
Первый метод указанной группы именуется методом хронологического возраста. В его основе лежит предположение о том, что увеличение физического износа происходит пропорционально сроку эксплуатации строения, то есть зависимость физического износа от хронологического возраста строения носит линейный характер. Таким образом, коэффициент физического износа (Кфиз) определяется по формуле:
Кфиз = Тхр / Тн
Пример. Тн общественного здания 2-й группы капитальности составляет 150 лет (таблица 2). На дату оценки здание находится в эксплуатации 30 лет, то есть Тхр = 30 лет. Коэффициент физического износа Кфиз составил на дату оценки: 30 лет / 150 лет = 0,2 (физический износ равен 20 %).
Недостатки метода очевидны:
а) не учитывает техническое состояние короткоживущих элементов;
б) не принимается во внимание, что техническое состояние отдельных долгоживущих элементов различно в пределах одного ремонтного цикла (в период между двумя капитальными ремонтами);
в) не позволяет учесть аварийный износ отдельных конструктивных элементов.
К положительным характеристикам метода следует отнести простоту алгоритма его применения, отсутствие необходимости проведения технической экспертизы отдельных конструктивных элементов.
Метод хронологического возраста применяется в основном для укрупненной экспресс-оценки физического износа строений или для оценки небольших по объемным показателям строений с небольшой долей короткоживущих элементов. В качестве примера таких объектов можно привести гидротехнические сооружения, ограждения, гаражи и т.п.
Потенциально более точным является метод укрупненной оценки физического износа, именуемый методом эффективного возраста. В отличие от метода хронологического возраста с величиной Тн сопоставляется эффективный возраст Тэф, определяемый уровнем потребительских свойств строения на дату оценки:
Кфиз = Тэф / Тн
Определение величины Тэф для объектов недвижимости, имеющих значительные сроки эксплуатации, является трудно разрешимой задачей и не нашел должного отражения в литературе по оценке. По этой причине указанный метод в оценке недвижимости на практике не применяется.
Рассмотренные методы оценки физического износа - хронологического и эффективного возраста, позволяют определить физический износ строения без учета деления его на устранимый и неустранимый.
Устранимый физический износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. По этой причине такой вид износа именуют также отложенным ремонтом. Стоимость отложенного ремонта определяется либо как потеря восстановительной стоимости (стоимости нового строительства), либо как стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов и повреждений.
Неустранимый физический износ нельзя устранить даже в случае проведения капитального ремонта, ремонтные воздействия позволяют лишь снизить его величину. Рост неустранимого физического износа, в конечном счете, приводит к завершению экономической, а затем и физической жизни строения.
Ко второй группе методов определения физического износа - детальной оценки физического износа строения на основе анализа технического состояния его конструктивных элементов относятся
· метод оценки физического износа на основе разбиения конструктивных элементов на коротко- и долгоживущие
· метод укрупненной экспертизы технического состояния конструктивных элементов и инженерных систем строения.
