Покупная цена 89 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос $9000

Расходы на оформление, оплаченные мной $1800

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $3500

Итого $14 300

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1075

Ежемесячные расходы:

- Налоги (на имущество) и страховка $325

- Ремонт и эксплуатация $0

- Резерв $0

- Комиссия за управление $0

- Погашение кредита (на 30 лет под 8%) $575

Итого $900

Чистый месячный доход $175

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($175 × 12): $2100

÷

Капитал, вложенный в собственность $14 300

Прибыль на вложенный капитал: 14,6%

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 123 тысячи долларов.

Покупная цена 120 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос $12 000

Расходы на оформление, оплаченные мной $2400

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $1200

Итого $15 600

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1450

Ежемесячные расходы:

- Налоги (на имущество) и страховка $432

- Ремонт и эксплуатация $0

- Резерв $0

- Комиссия за управление $0

- Погашение кредита (на 30 лет под 8%) $807

Итого $1239

Чистый месячный доход $211

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($211 × 12): $2532

÷

Капитал, вложенный в собственность $15 600

Прибыль на вложенный капитал: 16,2%

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 156 тысяч долларов.

Признаюсь, я тоже делал ошибки. Они были связаны главным образом с отклонением от бизнес-плана. Один из объектов, одноквартирный дом, до которого было несколько часов езды, оказался настоящей развалюхой. Пользоваться можно было только кухней - и то если крепко зажмурить глаза, чтобы не видеть насквозь проржавевших металлических шкафчиков. Я рассчитывал купить его за 40 тысяч долларов и продать за 60 тысяч долларов. Однако этот фантастический сценарий имел мало общего с реальностью, потому что я игнорировал фактор рынка. Мне следовало сразу же продать его за 45 тысяч долларов, но я этого не сделал.

Через год на кухню по-прежнему было больно смотреть, а дом все еще оставался моим. Потратив три месяца и 5 тысяч долларов на ремонт кухни и ванной, я все-таки продал его за 72 тысячи долларов. Но так как я продержал его слишком долго, то налоги на недвижимость «сожрали» столько денег, что мне еле-еле удалось вернуть свои вложения.

Однако мир недвижимости очень великодушен; он всегда готов предоставить вам еще один шанс.