Функции и особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Ценообразующая функция – одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т. д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, невидимой рукой” перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не выходила в их намерения, – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда продавцов и покупателей, устанавливается связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующа я функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества.

Конкурентная – проявляется в поддержке высокой деловой активности и поиск новой возможной эффективности управления недвижимости.

Перераспределяюща я – в рез-те неоднократного перераспределения на рынке недв-ое имущество переходит к тем инвесторам, к-е могут обеспечить его высоко производственное использование.

Т.о. рынок недвижимости выполняет огромное кол-во функций и поэтому ОН имеет сложную структуру и его можно сегментировать по различным признакам.

Существуют следующие особенности рынка недвижимости заключаются в следующем:

- локализация рынка (товары неподвижны, а их ценность в значительной степени зависит от внешней окружающей среды).

- значительно меньшее число сделок купли - продажи.

- владение недвижимостью и сделки с ней предполагают 4 вида затрат: (единовременные инвестиции, на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные затраты), налог на недвижимое имущество, гос-я пошлина и другие сборы на сделки).

- высокая степень гос-го регулирования рынка законодательными органами и зонированием территории.

- рынок недв-ти несовершенен.

Основные факторы, действующие на рынке недв-ти: спрос, предложение, цена.

Спрос – это количество земельных уч-в, зданий, сооружений и прав на них, к-е покупатели готовы приобрести по складывающим ценам за определенный период времени. Спрос на недв-ть изменяется в обратной зависимости от цены.

Факторы формирующие спрос на недв-ть: экономические (темпы эк-го роста, уровень конкуренции, возможность привлечения заемных средств, ст-ть строительства и цены на ОН, цены и тарифы на коммунальные услуги, налогообложение.); социальные (структура населения, плотность населения, миграция и др.); природно – климатические (климат, продолжительность времен года, экология и др.); административные (условия получения прав на стр-во недв-ти, правовые условия совершения сделок); окружающей среды (состояние социальной инфраструктуры, транспортные условия, местонахождение ОН); политические (степень совершенствования законодательства, уровень стабильности).

Предложение – это количество ОН, которые собственники готовы продать по определенным ценам за определенный период времени. Общее предложение складывается из 2-х элементов: уже существующих ОН и новой недв-ти.

Цена – это количество денег уплаченных за единицу недв-ти в совершенных сделках.

Ст-ть бывает в пользовании и обмене.

Ст-ть в пользовании – это ст-ть недв-ти для конкретного пользования, не связанного с рынком, т.е. с куплей-продажей.

Ст-ть в обмене – это рыночная ст-ть, которая устанавливается на свободном открытом рынке при купле-продаже ОН.