Ценообразующие факторы спроса, предложения, цены на рынке недвижимости

Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже-покупке на конкретном рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости вследствие длительного цикла ее создания слабо зависит от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется главным образом спросом.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов

экономические факторы:

Ø темпы экономического роста и научно-технического прогресса;

Ø уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей;

Ø уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств;

Ø стоимость строительства и цены на объекты недвижимости;

Ø цены и тарифы на коммунальные услуги;

Ø уровень арендной платы; налогообложение.

социальные факторы:

структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

природно-климатическая среда:

климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

административные факторы:

Ø постоянные и временные ограничения;

Ø условия получения прав на строительство недвижимости;

Ø правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

окружающая среда:

Ø состояние социальной инфраструктуры;

Ø транспортные условия;

Ø местонахождение недвижимости.

национальные и культурные условия, традиции населения.

политические факторы:

Ø степень совершенства законодательства,

Ø уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

Ø ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

Ø продуктивностью земли;

Ø ценой конечного продукта.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

за счет изменения типа использования;

за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.