Понятие, стороны, объекг, виды договора коммерческого найма

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользова-ние на основе договора аренды или иного договора.

Обязательства, вытекаюшие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.

Сторонами договора являются наймодатель и наниматель. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ). Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ).

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ). Жилое помещение должно быть свободным, в состоянии, пригодном для проживания (ст. 676 ГК РФ). По сравнению с ЖК РСФСР формулировка ст. 673 ГК РФ представляется более приемлемой, так как отражает целевое назначение жилого помещения — пригодность для проживания.

Имеется два вида договора найма:

1) долгосрочный договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2) краткосрочный наем — наем, заключенный на срок до одного года. К краткосрочному договору найма жилого помещения не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677 (обязательное указание в договоре граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем), ст. 680 (временные жильцы), ст. 684 (преимущественное право нанимателя на зак-лючение договора на новый срок), ст. 685 (поднаем жилого помещения), ст. 686 (замена нанимателя в договоре найма жилого помещения), абз. 4 п. 2 ст. 687 (предоставление судом Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

5. Наниматель вправе при согласии наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, требовать его замены одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним (п. 1 ст. 686 ГК РФ);

6. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживаюших с ним, в любое время расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ) и т.д.

Наниматель обязан'.

1. Использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ).

2. Своевременно вносить плату за жилое помещение (ст. 678 ГК РФ).

3. Самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное (ст. 678 ГК РФ).

4. Осуществлять текущий ремонт, если договором не установлено иное (п. 1 ст. 681 ГК РФ).

5. Соблюдать надлежащие правила пользования жилым помещением и т. д.

Наймодатель вправе:

1. Требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора.

2. Давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других граждан (п. 1 ст. 679 ГК РФ).

3. Отчуждать сданное внаем помещение.

4. Запретить проживание временных жильцов, если не соблюдается требование законодательства о норме жилой площади на одного человека (п. 1 ст. 680 ГК РФ).

5. Давать согласие на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п. 3 ст. 681 ГК РФ).

6. Требовать расторжения договора найма жилого помещения (п. 2 ст. 687 ГК РФ) и т.д.

Наймодателъ обязан:

I. Передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ). 106

2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (п. 2 ст. 676

ГК РФ).

3. Предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГКРФ).

4. Обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

5. Осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 681 ГК РФ).

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ (ст. 682 ГК).

Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ).