Понятие и виды договора найма жилого помещения

По договору найма одна сторона (наймодатель) - собственник/уполномоченное лицо - обязуется передать др. стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания.

Виды: договор социального найма (регламентируется Жилищным Кодексом), договор коммерческого найма (ГК).

Объект договора: изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Оно д.б. благоустроено (применительно к условиям данного населённого пункта) и отвечать санитарным и тех. требованиям.

Договор как коммерческого, так и социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Несоблюдение формы не влечёт недействительности договора, однако не могут использоваться свидетельские показания.

Права и обязанности наймодателя: передать жильё свободным фактически и юридически, пригодное для проживания; обеспечить предоставление коммунальных услуг, ремонт общего имущества, а также устройства для коммунальных услуг; осуществлять кап.ремонт жилого помещения.

При переходе права собственности на жилое помещение договор действует на прежних условиях (не изменяется и не расторгается).

Наймодатель вправе давать согласие на: перепланировку и реконструкцию жилого помещения; на переоборудование жилого помещения, влекущее существенное изменение пользования этим имуществом; вселение временных жильцов (до 6 мес.), заключение нанимателем договора поднайма, согласие на замену нанимателя.

Обязанности нанимателя: использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилья; своевременно вносить плату + самостоятельно оплачивать коммунальные услуги; осуществлять текущий ремонт; осуществлять реконструкцию и переоборудование помещения с разрешения наймодателя.

Граждане, проживающие с нанимателем, имеют одинаковые права, однако, ответственность несёт наниматель.

Наниматель вправе с согласия граждан, постоянно проживающих с ним, с уведомлением наймодателя, разрешить безвозмездное проживание временных жильцов (до 6 мес.) и несёт за них ответственность. По истечении срока проживания временные жильцы обязаны не позднее 7 дней или 7 дней с момента требования наймодателя освободить помещение.

Наниматель имеет преимущественное право на заключение нового договора по истечении срока предыдущего. Наймодатель за 3 мес. До окончания срока должен предложить заключить договор на тех же условиях или иных. Если наймодатель не соблюдает данного права, наниматель вправе требовать возмещения убытков и возобновления договора.

Размер и сроки оплаты жилья предусматриваются законом (договор соц.найма) или договором (договор коммерч.найма). Если сроки по оплате в договоре не установлены, жильё оплачивается ежемесячно. Плата не м.б. изменена в одностороннем порядке. Плата по соц.найму не м.б. выше установленных тарифов.

Срок договора: коммерческий - не более 5 лет (если срок не указан - 5 лет), социальный - на неопредел.срок.

Расторжение договора:

1. Наниматель может расторгнуть договор в любое время, предупредив наймодателя за 3 мес.

2. По требованию наймодателя в судебном порядке: при неоплате в течении 6 мес., а при краткосрочном найме - более 2-х раз; при порче и разрушении жилого помещения нанимателем; использовании жилого помещения не по назначению.

Суд может предоставить нанимателю срок на исправление нарушений, но не более 1 года.

В судебном порядке также возможно расторжение любой из сторон, если помещение становится непригодным для проживания и др. случаях, предусмотренных ЖК.

Для юр.лица не действует договор найма, - договор аренды.