Формы управления жилищными услугами

Организация управления жилищным хозяйством имеет ряд особенностей, отличающих жилье от других объектов. Одна из осо­бенностей состоит в том, что практически каждый жилой дом имеет несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие или получившие жилые помещения в собствен­ность по другим основаниям, юридические лица, сдающие помещения внаем или использующие их для личных нужд, муниципальные и го родские власти.

Наличие у объекта недвижимости нескольких собственников вносит в его управление определенные особенности. В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ, действующего с 1 марта 2005 г., собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещении в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищ ным кооперативом или иным специализированным потреби­тельским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собствен­ников помещений в многоквартирном доме, органов управления това­рищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного по­требительского кооператива) обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуга собствен­никам помещений и лицам, пользующимся помещениями в этом доме, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

В заключаемом договоре управления многоквартирным жилым домом должно быть указано следующее:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и его адрес;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предо­ставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содер­жание и ремонт жилого помещения и размера платы за ком­мунальные услуги, а также порядок ее внесения;

порядок осуществления контроля за выполнением управля­ющей организацией ее обязательств по договору управления.

При выборе организации, которая будет заниматься управлением и жилищной сфере, собственники жилищного фонда должны руководствоваться следующим:

управляющая организация должна быть максимально ориентирована на удовлетворение нужд потребителей (нанимателей, собственников, арендаторов, владельцев жилых и нежилых помещений) при предоставлении им жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг;

управляющая организация должна быть экономически заинте­ресована в обеспечении потребителей качественными жилищ­ными (эксплуатация и наем) и коммунальными услугами.

Организация оптимальной схемы управления жилищным фондом означает для жителей города возможность выбора той управляющей организации, которая в пределах заданных ей финансовых ресурсов обеспечит наилучшее содержание жилищного фонда и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Главными задачами управляющих организаций и компаний являются:

эффективное планирование объемов работ и услуг на передан­ном им в управление жилищном фонде;

заключение договоров с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями й обеспечение выполнения ими договорных обязательств;

работа с населением по удовлетворению потребностей жильцов в жилищно-коммунальных услугах и повышению дисциплины платежей населения.

Для реализации поставленных задач требуется соответствующая организационная структура управляющей компании, которая позволяла бы ей эффективно и качественно выполнять свои функции.

Реализуя основные целевые функции по обеспечению сохранно­сти и развития жилищного фонда города, управляющие организации осуществляют долгосрочное планирование этой деятельности. Специалисты профессиональных управляющих компаний должны владеть механизмами финансового планирования и управления, отражать их в рамках договорных отношений с собственником жилищного фонда, уметь организовать работу по привлечению согласованных с собственником источников финансирования для обслуживания жилищного фонда.

Организация управления жилищным хозяйством. Эксплуатация и техническое содержание жилищного фонда

Эксплуатация жилищного фонда состоит из большого числа процессов, разнородных по назначению и технологии. В нее входят систематические осмотры жилых домов, проведение текущего ремонта, наблюдение за техническим состоянием инженерного оборудования, благоустройство и озеленение территории, санитарная очистка, уборка, подготовка к капитальному ремонту (отбор зданий, разработка документации) и др.

В настоящее время техническая эксплуатация и содержание жнлищного фонда состоит из следующих элементов.

Система осмотров и контроля технического состояния инженерных систем и конструктивных элементов. Целью осмотров является выявление различных дефектов конструктивных элементов и инженерных систем жилых зданий, контроль за техническим состоянием, использованием и состоянием помещений. Система осмотров регламентирована Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Установлено три вида осмотров:

общий или сезонный (полугодовой), когда обследуется все здание, его конструкции, оборудование, и внешнее благоустрой ство;

частичный, при котором осматриваются лишь отдельные часла и элементы здания, например крыша, подвал, лифт, система центрального отопления или водоснабжения;

внеочередной (внеплановый), проводимый после стихийных бедствий (ураганов, наводнений, ливней и т.п.), а также в случае аварий или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации или по указанию вышестоящих организаций.

Для проведения технического осмотра из представителей заинтересованных сторон организуется комиссия, которую возглавляет начальник эксплуатационной службы. В ее состав входят лицо, ответственное за эксплуатацию сооружения, представители эксплуатационной службы, осуществляющей эксплуатацию инженерного оборудования зданий, жильцы, дома и др. Результаты всех видов осмотра оформляют актами, в которых фиксируются выявленные дефекты и повреждения, а также сроки их устранения.

Как правило, очередные общие технические осмотры зданий про­водятся два раза в год: весной, после таяния снега, и осенью при приемке здания в зимнюю эксплуатацию. К перечню работ технического обслуживания (ТО) зданий и сооружений по подготовке их к сезонной эксплуатации относятся следующие работы: при подготовке здания к весенне-летней эксплуатации работы по раскрытию подполий, вентиляции чердаков и др., т.е. организация их максимального проветривания; при подготовке к осенне-зимнему сезону - наоборот, выполняются работы по накрыванию, утеплению, герметизации.

Материалы осеннего осмотра служат основой для планирования и организации текущего ремонта в будущем году. Во время весеннего осмотра и начала подготовки здания к зиме уточняются предстоящие работы, которые должны быть выполнены к началу зимней эксплуата­ции и приняты при осеннем осмотре.

Кроме осмотров в состав работ по техническому обслуживанию и содержанию жилых домов входит оценка их технического состояния, а также организация работ по наладке инженерных систем, устранение незначительных повреждений, т.е. обеспечение нормального ис­пользования их по назначению. К перечню работ по техническому обслуживанию и содержанию жилищного фонда относятся работы по уходу за кровлей, укрепление водосточных труб, открытие и свое­временное закрытие продухов в цоколях, обеспечение вентиляции чердаков и другие работы. Лица, проводящие техническое обслуживание, обязаны тщательно и добросовестно выполнять свои обязанности и досконально знать устройство зданий и сооружений, характерные язвимые места, дефекты, повреждения, особенности их устройства и функционирования.

Содержание и уборка лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий, включая санитарную очистку жилых зданий и прилега­ющей территории. Периодичность проведения этих работ регламентируется Типовыми укрупненными нормами обслуживания на работы по санитарному содержанию домовладений, исходя из местных условий города.

Система ремонтов жилищного фонда, включая проведение текущих и капитальных ремонтов жилых домов. Незначительный физический износ жилых зданий устраняется с помощью текущего ремонта, а значительный (более 60%), а также моральный износ - только с помощью одного из видов капитального ремонта - реконструкции. При выборе вида ремонта обычно руководствуются нормативами физического из­носа жилых домов.

В настоящее время в практической деятельности эксплуатирующих и ремонтных подразделений жилищного хозяйства современного города в основном применяют систему эксплуатации и ремонта жилых зданий, основанную на выполнении аварийно-восстановительных работ. Более перспективная система планово-предупредительного ремонта (ППР) жилищного фонда до настоящего времени практически не используется.

Финансирование эксплуатации и ремонта жилого фонда осуществляется за счет его хозяина (собственника). Если это муниципальный жилищный фонд, то его эксплуатацией и ремонтом занимаются, как правило, муниципальные организации: жилищно-эксплуатационные конторы, ремонтно-эксплуатационные управления, жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭК, РЭУ, ЖЭО) и т.д., созданные для обслуживания и эксплуатации жилых домов. Их услуги частично оплачивает муниципальный бюджет города. Если это товарищество собственником жилья (ТСЖ), то оно само выбирает исполнителя работ (подрядчика) и платит ему из собственных средств. Таким образом, техническое содержание и эксплуатация жилищного фонда является комплексной системой, в которой тесно взаимосвязаны следующие направления:

техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда;

благоустройство и содержание жилого фонда; определение финансово-экономических условий эксплуатаии;

управление эксплуатацией жилищным фондом.

Для поддержания того или иного уровня комфортности проживания в жилых зданиях требуются соответствующие ресурсы (прежде всего финансовые и материальные), величина которых может варьировать в различном диапазоне, в зависимости от многих факторов, основными из которых являются:

исходное состояние жилищного фонда;

имеющийся набор жилищно-коммунальных услуг и их соответствие установленным стандартам;

ресурсоемкость данного жилищного фонда, включающего установленное в нем инженерное и сантехническое оборудование;

площадь и благоустроенность придомового земельного участка, состояние дорожного покрытия, тротуаров, газонов, кустарников, деревьев, зон отдыха и т.д.;

уровень ущерба, наносимого объекту недвижимости проживающим в нем жильцами.

Все вышеперечисленное требует индивидуального подхода к организации содержания и эксплуатации каждого жилого дома. Для каждого такого объекта требуется самостоятельная программа управления его эксплуатацией, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего к нему участка. Поэтому в последние годы в связи с проведением реформы ЖКХ развивается принципиально новая сфера деятельности в жилищном хозяйстве города в управление жилищным фондом специ­ализированными организациями (управляющими компаниями). От управляющей организации требуется знание строительных особенностей здания, особенностей поставки коммунальных услуг потребителям, расположения инженерных сетей как внутри дома, так и на территории зсмельного участка.

При организации системы управления жилищным фондом города необходимо учитывать социальную значимость объектов недвижимости в жилищной сфере. Управляющей организации приходится повседневно встречаться с нанимателями и собственниками жилых помещений и с членами их семей. Вся работа управляющей организации должна быть направлена на удовлетворение требований граждан, проживающих в домах, обеспечение их жилищно-коммунальными услугами, выполнение заявок на устранение неисправностей инженерных сетей и строительных конструкций. В конечном счете именно от оценки гражданами работы управляющей организации должен зависеть успех организации на рынке предоставления услуг по управлению и эксплуатации жилищного фонда города.