Эмфитевзис и суперфиций как разновидности прав на чужие вещи

Характеристика эмфитевзиса.

Эмфитевзис - сельскохозяйственные земли для обработки. Это право отличалось от сервитута широтой содержания и долгосрочностью действия: если устанавливался эмфитевзис, владелец не мог распоряжаться своим участком. Его право возвращалось только после прекращения действия эмфитевзиса или суперфиция. Эмфитевзис являлся вещным правом на отчуждаемую собственность, которое переходило по наследству и понималось как долгосрочная наследуемая сдача земель в аренду; во времена Юстиниана право охватывало также аренду государственных земель и земель корпораций. Арендатор имел право пользоваться землёй и изменять характер участка (без ухудшения качеств), собирать урожай, закладывать, отчуждать и передавать по наследству. Но право отчуждения было ограничено: арендатор обязывался предупреждать собственника земли о предполагаемом отчуждении эмфитевзиса. У собственника было исключительно право преимущественной покупки эмфитевзиса в течении двух месяцев. По закону собственник имел право при отчуждении эмфитевзиса на получение двух процентов от покупной цены. Отношения между собственником и арендатором предполагали своевременную выплату арендной платы и внесение государственного земельного налога. Если арендная плата не вносилась в течение трёх лет согласно закону эмфитевзис досрочно прекращался.

Характеристика суперфиция.

Суперфиций являлся вещным правом на отчуждаемую собственность в городах, но, в отличие от эмфитевзиса, суперфиций давал право возведения строения на чужом городском участке и право пользования этим строением. Суперфиций основывался на принципе римского права, гласившем, что «строение следует за землёй», то есть если земля принадлежит собственнику, то и право собственности на строение принадлежит собственнику земельного участка. Собственник суперфиция имел те же права, что и собственник эмфитевзиса. Иски для защиты эмфитевзиса и суперфиция были аналогичны прочим искам для защиты прав собственности.