Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными свойствами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т. д.
Обобщенные группы основных параметров, определяющих эксплуатационную пригодность зданий:
1. Характеризующие конструктивную надежность, физическую долговечность – прочность и устойчивость конструкций, влаго- и морозостойкость конструкций, водонепроницаемость конструкций.
2. Характеризующие функциональное соответствие, моральную долговечность – удельные площади и кубатура, температурно- влажностный режим помещений, герметичность, звукоизоляция, инженерное оборудование и коммуникации.
3. Архитектурно – художественное оформление и соответствие назначению.
4. Экономичность возведения и эксплуатации.
Конкретный их перечень и числовые значения устанавливаются в проекте при выборе объемно-планировочных и конструктивных решений зданий, строительных материалов и конструкций с учетом назначения и особенностей каждого здания или сооружения, района строительства и т. д.
|
|
Построенные здания и сооружения под воздействием природных и функциональных факторов со временем теряют свои эксплуатационные качества, подвергаются износу и разрушаются. При этом различают физический износ как потерю прочностных качеств и моральное старение как потерю технологического соответствия и стоимости в связи с ростом научно-технического прогресса.
Свойство здания сохранять в определенных пределах заложенные в нем параметры называют надежностью здания.
Надежность закладывается в процессе проектирования зданий и сооружений при расчетах на прочность, устойчивость, герметичность и т. д.
Надежность зданий в процессе технической эксплуатации сохраняется или восстанавливается путем своевременного возобновления защитных покрытий, замены или усиления ослабленных элементов и т. д.
Для обеспечения надежности, долговечности и пригодности зданий к дальнейшему использованию по назначению необходимо, чтобы они находились в исправном состоянии.
В процессе эксплуатации здания и сооружения подвергаются как внешним, так и внутренним агрессивным воздействиям, которые подразделяются на физико-химические и механические.
К физико-химическим воздействиям относятся радиация, температура, осадки, газы, химические вещества, электромагнитные волны, биологические вредители, технологические процессы, влажность, а к механическим — воздушные потоки, нагрузки, морозное пучение, давление грунта и т. д.
По физическому состоянию агрессивные среды, воздействующие на объекты недвижимости, классифицируются на газовлажностные, жидкие и твердые.
|
|
Газовлажностные среды характеризуются уровнем относительной влажности воздуха (от 60 до 100%) и концентрации газов в воздухе.
Жидкие среды — это грунтовые воды, как правило, многокомпонентные, в которых протекают физико-химические процессы образования хлористых, сульфатных и магнезиальных солей кальция, вследствие чего развиваются процессы сульфатной коррозии и образования кристаллогидратов.
Твердые среды — сухие минерализованные грунты, удобрения, производственная пыль.
Под дефектом строительных конструкций зданий и сооружений понимается любое отклонение от проекта или стандарта, превышающее нормированное или допускаемое значение. Таким образом, дефектами являются отклонения: качественных показателей и свойств бетона, толщины защитного слоя, геометрических размеров конструкций и узлов их сопряжений и т. д., которые возникают при изготовлении и монтаже конструкций.
В процессе эксплуатации конструкций формируются повреждения — отклонения от исходного состояния, превышающие установленные допускаемые величины: появление трещин там, где они недопустимы, чрезмерное их раскрытие или чрезмерные прогибы; уменьшение прочности бетона или размеров поперечных сечений и т. д.
Причины, вызывающие повреждения, подразделяются на четыре основные группы:
• воздействия внешних факторов;
• воздействия технологических процессов;
• проявление дефектов проектирования и строительства зданий;
• нарушение правил эксплуатации зданий.
Значимость последствий от накопления деформаций и повреждений можно подразделить на следующие категории:
I категория — угроза обрушения или аварии, устраняемая заменой конструкций;
II категория — повреждения несущих конструкций, устраняемые при капитальном ремонте;
III категория — мелкие повреждения, устраняемые при текущем или капитальном ремонте.
Техническая экспертиза — это комплекс мероприятий, позволяющих дать общую объективную оценку технического состояния объекта недвижимости и соответствующей строительной инфраструктуры и их соответствие обязательным требованиям, соблюдение которых обеспечивает надлежащее качество строительства и безопасность строительных конструкций при их эксплуатации. Она включает в себя работы по сбору, обработке, расчетам и анализу данных о текущем состоянии конструкций, зданий, сооружений или их частей.
Техническая экспертиза зданий и сооружений перед проведением их реконструкции или капитального ремонта является наиболее сложным и ответственным видом экспертизы. В процессе проведения этой экспертизы обязательно составляется дефектная ведомость, в которой указывается техническое состояние конструкций. Основная цель технической экспертизы в этом случае заключается в определении фактического технического состояния всего здания в целом и его отдельных конструктивных элементов для установления состава и объема работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта.
Техническая экспертиза зданий с целью непрерывного контроля их состояния проводится в процессе плановых и внеочередных осмотров. При осмотрах выявляются неисправности и причины их появления, уточняются объемы работ по текущему ремонту и дается общая оценка технического состояния объекта недвижимости. В случае перепланировки помещений (квартир, офисов, цехов) перед началом проектирования также необходимо выполнить работы по технической экспертизе.
Техническая экспертиза зданий и сооружений, поврежденных в результате техногенных воздействий (аварий, катастроф, землетрясений), необходима для того, чтобы установить возможность их дальнейшей эксплуатации и выработать мероприятия по усилению конструкций.
|
|
Особое внимание уделяется обследованию зданий, подвергшихся воздействию пожара. В задачу детального обследования обязательно входит определение структурных и физико-механических повреждений материала конструкций, вызванных действием высоких температур и резким охлаждением при тушении. Техническая экспертиза проводится не только для уже построенных и находящихся в эксплуатации объектов, но и для объектов незавершенного строительства.
Для принятия решения о возобновлении строительства необходимо определить степень физического износа отдельных конструкций, элементов и объекта в целом, выявить возникшие дефекты, отступления от проекта, оценить прочностные свойства материалов основных несущих конструкций, которые могут измениться со временем.
Одновременно результаты этой экспертизы могут быть использованы и для оценки рыночной стоимости недвижимости, когда объект незавершенного строительства является предметом сделки купли-продажи. Для определения физического износа зданий для целей оценки текущее состояние их отдельных частей и конструктивных элементов устанавливается прежде всего в результате визуального осмотра.
Техническая экспертиза для определения функционального износа заключается в определении соответствия технических решений, принятых в данном объекте, современным требованиям по энергосбережению, внутренней отделке помещений, системам инженерного оборудования и др. При определении внешнего износа, прежде всего, производится техническая экспертиза окружения объекта недвижимости.
Техническая экспертиза при определении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является составной частью экспертизы при оценке объекта. В процессе ее проведения, прежде всего, необходимо проанализировать местные, региональные и федеральные законодательные акты, регламентирующие нормативно-правовую сторону вариантов функционального использования объекта.
|
|
Техническая экспертиза объекта недвижимости в этом случае должна начинаться с технической оценки земельного участка. В результате этой экспертизы устанавливаются законодательно разрешенные, физически осуществимые и максимально эффективные варианты использования объекта недвижимости. Порядок проведения технической экспертизы объектов недвижимости осуществляется в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
Период непосредственного проведения экспертизы включает в себя три этапа:
• этап предварительного знакомства с объектом;
• этап детального технического обследования;
• этап оценки полученных результатов. В зависимости от вида проводимой экспертизы состав и содержание этапов этого периода может существенно изменяться.