Вопрос № 49. Договор найма

Необходимо отметить, что настоящее время государство не гарантирует каждому право на жилище, государство лишь содействует обеспечению граждан жилищем, а также возможности улучшить жилищные условия.

Таким образом, политика государства ориентирована на самостоятельное удовлетворение жилищной потребности гражданами, и прежде всего путем приобретения его в собственность. Право собственности на жилище может возникнуть из разных оснований:

- строительство индивидуального жилого дома не находящемся во владении или в собственности гражданина участке земли.

- внесение полной суммы паевого взноса за квартиру, предоставленного в пользование члену жилищного кооператива

- безвозмездная передача в собственность нанимателю и членам его семьи квартиры при приватизации жилья

- приобретение квартиры в порядке наследования

- приобретение квартиры на основании договоров купли-продажи, дарения, мены.

Помимо приобретения жилых помещений в собственность, существует возможность возникновения жилищных правоотношений путем заключения договора найма.

В настоящее время ГК выделяет две разновидности договора найма жилого помещения: коммерческий найм и социальный найм. Различие между двумя этими видами в целевом назначении договора: коммерческий найм ориентирован на получение прибыли, социальный найм призван удовлетворять потребительские потребности граждан в жилье.

Наем жилого помещения – традиционный институт ГК. Однако в настоящее время он регламентирован с учетом жилищного законодательства, которое включает в себя Жилищный кодекс и многие др. нормативные акты.

Ст. 671 ГК дает общее определение найма жилого помещения вне зависимости от его целевого назначения.

Различие в правовом регулировании названных разновидностей найма проявляется в содержании договора, определяющего права и обязанности сторон, в сроке действия договора, в порядке расторжения и т.д.

Договор социального найма жилого помещения является юридическим фактом, влекущим на основе норм гражданского законодательства, возникновения жилищного правоотношения. Заключение договора происходит на основании выданного гражданину ордера. Соотношение ордера и договора состоит в том, что право пользования жилым помещением возникает из ордера, а договор лишь оформляет возникшее право.

Основанием возникновения коммерческого найма является договор, заключаемый между собственником жилого помещения и нанимателем.

Предельный срок договора коммерческого найма – пять лет, с преимущественным правом заключения договора на новый срок.

Наниматели обоих разновидностей найма имеют право на вселение временных жильцов, а также на заключение договора поднайма.