Гражданско-правовая характеристика договора аренды недвижимого имущества

В ㅤсовременной ㅤюридической ㅤлитературе ㅤнередко ㅤможно ㅤвстретить ㅤсуждение ㅤо ㅤтом, ㅤчто ㅤсущественным ㅤусловием ㅤдоговора ㅤаренды ㅤявляется ㅤлишь ㅤего ㅤпредмет, ㅤпод ㅤкоторым ㅤобычно ㅤпонимается ㅤимущество, ㅤпередаваемое ㅤв ㅤаренду[22]. ㅤ

Однако, ㅤсогласно ㅤпункт ㅤ1 ㅤстатьи ㅤ432 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ ㅤк ㅤсущественным ㅤусловиям ㅤдоговора ㅤотносятся ㅤусловия ㅤо ㅤпредмете ㅤдоговора, ㅤусловия ㅤкоторые ㅤназваны ㅤв ㅤзаконе ㅤили ㅤнеобходимые ㅤдля ㅤдоговоров ㅤданного ㅤвида, ㅤа ㅤтакже ㅤвсе ㅤте ㅤусловия, ㅤотносительно ㅤкоторых ㅤпо ㅤзаявлению ㅤодной ㅤиз ㅤсторон ㅤдолжно ㅤбыть ㅤдостигнуто ㅤсоглашение. ㅤ

Принимая ㅤво ㅤвнимание ㅤлегальное ㅤопределение ㅤдоговора ㅤаренды: ㅤпо ㅤдоговору ㅤаренды ㅤ(имущественного ㅤнайма) ㅤарендодатель ㅤ(наймодатель) ㅤобязуется ㅤпредоставить ㅤарендатору ㅤ(нанимателю) ㅤимущество ㅤза ㅤплату ㅤпо ㅤвременное ㅤвладение ㅤи ㅤпользование ㅤили ㅤво ㅤвременное ㅤпользование, ㅤ- ㅤследует ㅤсделать ㅤвывод ㅤо ㅤтом, ㅤчто ㅤусловия ㅤо ㅤсроке ㅤаренды ㅤи ㅤоб ㅤарендной ㅤплате, ㅤбезусловно, ㅤотносятся ㅤк ㅤсущественным ㅤусловиям ㅤдоговора ㅤаренды.[23]

Как ㅤотмечалось ㅤранее, ㅤсрок ㅤвладения ㅤи ㅤ(или) ㅤпользования ㅤарендатором, ㅤсданным ㅤвнаем ㅤимуществом, ㅤвсегда ㅤпризнавался ㅤодним ㅤиз ㅤнаиболее ㅤзначимых ㅤусловий ㅤдоговора ㅤаренды ㅤ(имущественного ㅤнайма). ㅤДоговор ㅤаренды ㅤможет ㅤбыть ㅤзаключен ㅤкак ㅤна ㅤопределенный ㅤ ㅤ(пункт ㅤ1 ㅤстатьи ㅤ610 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤРФ), ㅤтак ㅤи ㅤна ㅤнеопределенный ㅤсрок ㅤ(пункт ㅤ.2 ㅤтой ㅤже ㅤстатьи). ㅤОпределенный ㅤсрок ㅤдолжен ㅤбыть ㅤустановлен ㅤв ㅤдоговоре ㅤспособами, ㅤпредусмотренными ㅤстатьей ㅤ190 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ.

Если ㅤсрок ㅤаренды ㅤв ㅤдоговоре ㅤне ㅤуказан, ㅤдоговор ㅤаренды ㅤсчитается ㅤзаключенным ㅤна ㅤнеопределенный ㅤсрок. ㅤВ ㅤэтом ㅤслучае ㅤкаждая ㅤиз ㅤсторон ㅤвправе ㅤв ㅤлюбое ㅤвремя ㅤотказаться ㅤот ㅤдоговора, ㅤпредупредив ㅤоб ㅤэтом ㅤдругую ㅤсторону ㅤза ㅤодин ㅤмесяц, ㅤа ㅤпри ㅤаренде ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤ- ㅤза ㅤтри ㅤмесяца. ㅤ

Законом ㅤили ㅤдоговором ㅤможет ㅤбыть ㅤустановлен ㅤи ㅤиной ㅤсрок ㅤдля ㅤпредупреждения ㅤо ㅤпрекращении ㅤдоговора ㅤаренды, ㅤзаключенного ㅤна ㅤнеопределенный ㅤсрок ㅤ(абз.2 ㅤпункта ㅤ2 ㅤстатьи ㅤ610 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ). ㅤ

Отказ ㅤот ㅤдоговора ㅤаренды, ㅤзаключенного ㅤна ㅤнеопределенный ㅤсрок, ㅤявляется ㅤправом, ㅤа ㅤне ㅤобязанностью ㅤсторон. ㅤЕсли ㅤни ㅤодна ㅤиз ㅤсто­рон ㅤне ㅤзаявляет ㅤоб ㅤотказе ㅤот ㅤдоговора, ㅤпоследний ㅤможет ㅤдлиться ㅤсколько ㅤугодно ㅤдолго, ㅤпока ㅤсуществует ㅤпереданное ㅤв ㅤаренду ㅤимущество.

Законом ㅤмогут ㅤустанавливаться ㅤмаксимальные ㅤпредельные ㅤсроки ㅤдоговора ㅤдля ㅤотдельных ㅤвидов ㅤаренды, ㅤа ㅤтакже ㅤдля ㅤаренды ㅤотдельных ㅤвидов ㅤимущества. ㅤВ ㅤэтих ㅤслучаях, ㅤесли ㅤсрок ㅤаренды ㅤв ㅤдоговоре ㅤне ㅤопределен ㅤи ㅤни ㅤодна ㅤиз ㅤсторон ㅤне ㅤотказалась ㅤот ㅤдоговора ㅤдо ㅤис­течения ㅤпредельного ㅤсрока, ㅤустановленного ㅤзаконом, ㅤдоговор ㅤпо ㅤистечении ㅤпредельного ㅤсрока ㅤпрекращается.

Договор ㅤаренды, ㅤзаключенный ㅤна ㅤсрок, ㅤпревышающий ㅤустановленный ㅤзаконом ㅤпредельный ㅤсрок, ㅤсчитается ㅤзаключенным ㅤна ㅤсрок, ㅤравный ㅤпредельному ㅤ(пункт3 ㅤстатьи610 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ).

Отсутствие ㅤв ㅤзаконодательстве ㅤминимальных ㅤсроков ㅤна ㅤкоторые ㅤобъект ㅤможет ㅤбыть ㅤпередан ㅤв ㅤаренду ㅤдает ㅤправо ㅤряду ㅤавторов ㅤутверждать, ㅤчто ㅤ"отсутствие ㅤобъективных ㅤкритериев, ㅤпозволяющих ㅤчетко ㅤустановить ㅤминимальную ㅤпродолжительность ㅤвремени ㅤиспользования ㅤобъекта, ㅤдающую ㅤоснование ㅤрассматривать ㅤтакое ㅤиспользование ㅤкак ㅤаренду, ㅤприводит ㅤк ㅤвозможности ㅤотносить ㅤк ㅤаренде ㅤдаже ㅤсамую ㅤкратковременную ㅤвозмездную ㅤпередачу. ㅤТогда ㅤкак ㅤтакого ㅤрода ㅤпредоставлению ㅤимущества ㅤво ㅤвременное ㅤпользование ㅤсоответствует ㅤтакой ㅤвид ㅤдоговора ㅤкак ㅤпредоставление ㅤ"арендной ㅤуслуги".[24]

В ㅤГражданском ㅤкодексе ㅤРФ ㅤсохранено ㅤранее ㅤдействовавшее ㅤуказание ㅤо ㅤтом, ㅤпри ㅤзаключении ㅤдоговора ㅤна ㅤновый ㅤсрок ㅤусловия ㅤего ㅤмогут ㅤбыть ㅤизмене­ны ㅤпо ㅤсоглашению ㅤсторон. ㅤЭто ㅤотносится ㅤк ㅤлюбым ㅤусловиям, ㅤв ㅤтом ㅤчисле ㅤразмеру ㅤарендной ㅤплаты. ㅤНорма ㅤпункта ㅤЗ ㅤстатьи614 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ ㅤо ㅤвозможности ㅤизменения ㅤарендной ㅤплаты, ㅤно ㅤчаще ㅤона ㅤкасается ㅤпересмотра ㅤразмера ㅤарендных ㅤплатежей ㅤв ㅤпериод ㅤдействия ㅤдоговора, ㅤа ㅤздесь ㅤстороны ㅤоформляют ㅤновый ㅤдоговор ㅤи ㅤне ㅤсвязаны ㅤусловиями ㅤпрежнего.

Гражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤсохранил ㅤза ㅤарендатором, ㅤнадлежащим ㅤобразом, ㅤисполнившим ㅤсвои ㅤобязанности, ㅤпреимущественное ㅤправо ㅤна ㅤзаключение ㅤдоговора ㅤаренды ㅤна ㅤновый ㅤсрок ㅤ(статья ㅤ621 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤРФ). ㅤОднако ㅤарендатор ㅤможет ㅤвоспользоваться ㅤсвоим ㅤправом ㅤлишь ㅤпри ㅤусловии ㅤписьменного ㅤуведомления ㅤим ㅤарендодателя ㅤо ㅤжелании ㅤзаключить ㅤновый ㅤдоговор ㅤдо ㅤистечения ㅤсрока ㅤпрежнего ㅤдоговора. ㅤТакое ㅤписьменное ㅤуведомление ㅤприобретает ㅤрешающее ㅤзначение ㅤв ㅤслучаях, ㅤкогда ㅤарендодатель ㅤотказывает ㅤарендатору ㅤв ㅤзаключении ㅤдоговора ㅤна ㅤновый ㅤсрок ㅤи ㅤвместе ㅤс ㅤтем ㅤзаключает ㅤдоговор ㅤс ㅤиным ㅤлицом. ㅤПраво ㅤарендатора ㅤна ㅤвозобновление ㅤарендных ㅤотношений ㅤможет ㅤбыть ㅤзащищено ㅤв ㅤсудебном ㅤпорядке. ㅤРазъяснения ㅤо ㅤпрактике ㅤразрешения ㅤподобных ㅤспоров ㅤданы ㅤв ㅤписьме ㅤВысшего ㅤАрбитражного ㅤСуда ㅤРФ ㅤот ㅤ10 ㅤсентября ㅤ1993 ㅤг. ㅤ№ ㅤС-13/ОП-276. ㅤТребование ㅤарендатора ㅤне ㅤподлежит ㅤудовлетворению, ㅤкогда ㅤарендодатель ㅤбольше ㅤне ㅤнамерен ㅤсдавать ㅤимущество ㅤв ㅤнаем.

Необходимо ㅤотметить, ㅤчто ㅤположения ㅤст. ㅤ621 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ ㅤносят ㅤдиспозитивный ㅤхарактер ㅤи ㅤиные ㅤправила ㅤмогут ㅤбыть ㅤустановлены ㅤзаконом ㅤили ㅤдоговором. ㅤТак, ㅤв ㅤсилу ㅤп. ㅤ3 ㅤстатьи ㅤ22 ㅤЗемельного ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ ㅤвозможность ㅤпреимущественного ㅤправа ㅤзаключения ㅤдоговора ㅤаренды ㅤземельного ㅤучастка ㅤна ㅤновый ㅤсрок ㅤне ㅤставится, ㅤв ㅤотличие ㅤот ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ, ㅤв ㅤзависимость ㅤот ㅤдобросовестного ㅤисполнения ㅤарендатором ㅤобязанностей ㅤпо ㅤдоговору.[25]

В ㅤслучаях, ㅤкогда ㅤпо ㅤокончании ㅤсрока ㅤдоговора ㅤаренды ㅤарендатор ㅤпродолжает ㅤпользоваться ㅤимуществом, ㅤа ㅤарендодатель ㅤпротив ㅤэтого ㅤне ㅤвозражает, ㅤдоговор ㅤбудет ㅤсчитаться ㅤвозобновленным ㅤна ㅤтех ㅤже ㅤусловия ㅤна ㅤнеопределенный ㅤсрок. ㅤСледовательно, ㅤкаждая ㅤиз ㅤсторон ㅤможет ㅤпотребовать ㅤрасторжения ㅤтакого ㅤдоговора, ㅤпредупредив ㅤконтрагента ㅤне ㅤменее ㅤчем ㅤза ㅤтри ㅤмесяца ㅤ(статья ㅤ610 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ), ㅤесли ㅤиной ㅤсрок ㅤне ㅤбудет ㅤустановлен ㅤдоговором. ㅤ ㅤ ㅤ

В ㅤкачестве ㅤеще ㅤодного ㅤсущественного ㅤусловия ㅤдоговора ㅤаренды ㅤбыла ㅤуказана ㅤарендная ㅤплата. ㅤПри ㅤотсутствии ㅤсогласованного ㅤсторонами ㅤв ㅤписьменной ㅤформе ㅤусловия ㅤо ㅤразмере ㅤаре­ндной ㅤплаты ㅤдоговор ㅤаренды ㅤздания, ㅤсооружения ㅤи ㅤпредприятий, ㅤв ㅤотличие ㅤот ㅤобщих ㅤположений ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ, ㅤсчитается ㅤнезаключенным ㅤ(пункт ㅤ1 ㅤстатьи654 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤРФ). ㅤПри ㅤэтом ㅤправила ㅤопределения ㅤцены ㅤпредусмотренные ㅤпунктом ㅤЗ ㅤстатьи ㅤ435 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ, ㅤне ㅤприменяются.

В ㅤсвязи ㅤс ㅤэтим, ㅤстороны ㅤв ㅤдоговоре ㅤаренды ㅤзданий, ㅤсооружений ㅤи ㅤпредприятий ㅤмогут ㅤиспользовать ㅤфиксированные ㅤставки ㅤарендной ㅤплаты, ㅤно ㅤтолько ㅤв ㅤслучаях, ㅤоговоренные ㅤв ㅤзаконе. ㅤЭти ㅤставки ㅤустанавливаются ㅤили ㅤрегулируются ㅤ(как ㅤминимальные, ㅤтак ㅤи ㅤпредельные) ㅤуполномоченными ㅤгосударственными ㅤорганами.[26] ㅤ

Традиционно ㅤставки ㅤарендной ㅤплаты ㅤустанавливаются ㅤна ㅤединицу ㅤплощади ㅤарендованного ㅤздания, ㅤпомещения ㅤили ㅤсооружения ㅤ– ㅤ1 ㅤкв.м, ㅤхотя ㅤможет ㅤбыть ㅤи ㅤна ㅤ1 ㅤкуб.м. ㅤ(мастерские ㅤхудожников).

Размер ㅤарендной ㅤплаты ㅤопределяется ㅤисходя ㅤиз ㅤфактической ㅤплощади ㅤданного ㅤобъекта. ㅤПри ㅤдлительных ㅤсроках ㅤиспользуется ㅤгодовая ㅤставка. ㅤРазмер ㅤарендной ㅤплаты ㅤопределяется ㅤкак ㅤсумма ㅤплатежей ㅤза ㅤаренду ㅤотдельных ㅤпомещений ㅤздания. ㅤ

Необходимо ㅤтакже ㅤотметить, ㅤчто ㅤустановленная ㅤв ㅤдоговоре ㅤарендная ㅤплата ㅤза ㅤполь­зование ㅤзданием ㅤили ㅤсооружением ㅤвключает ㅤи ㅤплату ㅤза ㅤпользование ㅤземельным ㅤучастком, ㅤна ㅤкотором ㅤоно ㅤрасположено, ㅤили ㅤпередавае­мой ㅤвместе ㅤс ㅤним ㅤсоответствующей ㅤчастью ㅤучастка, ㅤесли ㅤиное ㅤне ㅤпредусмотрено ㅤзаконом ㅤили ㅤдоговором ㅤ(пунктом ㅤ2, ㅤстатьи ㅤ654 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤРФ).

Содержание ㅤдоговора ㅤпредставляет ㅤсовокупность ㅤвсех ㅤего ㅤусловий. ㅤПри ㅤэтом ㅤусловия ㅤдоговора ㅤустанавливают ㅤи ㅤквалифицируют ㅤправа ㅤи ㅤобязанности ㅤсторон. ㅤОднако, ㅤво ㅤвсяком ㅤдоговоре ㅤвыделяют ㅤгруппы ㅤусловий, ㅤопределяющих ㅤобязанности ㅤсоответственно ㅤарендатора ㅤи ㅤарендодателя. ㅤТакая ㅤдифференциация ㅤусловий ㅤсама ㅤпо ㅤсебе ㅤотносительна ㅤ, ㅤтак ㅤкак ㅤих ㅤвыполнение ㅤзачастую ㅤтребует ㅤсовершения ㅤопределенных ㅤдействий ㅤодновременно ㅤкак ㅤот ㅤарендодателя, ㅤтак ㅤи ㅤот ㅤарендатора.[27] ㅤ

Основная ㅤобязанность ㅤарендодателя ㅤпо ㅤдоговору ㅤаренды ㅤ- ㅤпредоставить ㅤарендатору ㅤимущество ㅤв ㅤсостоянии, ㅤсоответст­вующем ㅤусловиям ㅤдоговора ㅤаренды ㅤи ㅤназначению ㅤимущества ㅤсо ㅤвсеми ㅤего ㅤпринадлежностями ㅤи ㅤотносящимися ㅤк ㅤнему ㅤдокументами ㅤ(статья ㅤ611 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ). ㅤ

Имущество, ㅤсданное ㅤв ㅤаренду, ㅤдолжно ㅤбыть ㅤпередано ㅤарендатору ㅤв ㅤсрок, ㅤпредусмотренный ㅤдоговором, ㅤа ㅤпри ㅤего ㅤотсутствии ㅤ– ㅤв ㅤразумный ㅤсрок. ㅤПередача ㅤзданий, ㅤсооружения ㅤи ㅤпредприятий ㅤдолжна ㅤбыть ㅤоформлена ㅤпередаточным ㅤактом ㅤили ㅤиным ㅤдокументом, ㅤподписанным ㅤобеими ㅤсторонами. ㅤ(статья ㅤ655 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ). ㅤУклонение ㅤодной ㅤиз ㅤсторон ㅤот ㅤпередачи ㅤсоответствующего ㅤимущества ㅤили ㅤподписания ㅤпередаточного ㅤакта ㅤрассматривается ㅤкак ㅤотказ ㅤот ㅤисполнения ㅤдоговора ㅤаренды ㅤздания ㅤ(сооружения), ㅤпредприятия.

Обязанность ㅤарендодателя ㅤпредоставить ㅤарендатору ㅤв ㅤсостоянии, ㅤсоответствующем ㅤусловиям ㅤдоговора ㅤи ㅤназначению ㅤиму­щества ㅤ(пункт1 ㅤстатья611 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤРФ), ㅤположениями ㅤоб ㅤаренде ㅤзданий ㅤи ㅤсооружений ㅤрасширена. ㅤ

Одновременно ㅤс ㅤпередачей ㅤарендатору ㅤправ ㅤвладения ㅤи ㅤпользования ㅤзданием ㅤили ㅤсооружением ㅤему ㅤпередаются ㅤправа ㅤна ㅤту ㅤчасть ㅤземельного ㅤучастка, ㅤкоторая ㅤзанята ㅤэтой ㅤнедвижимостью ㅤи ㅤнеобходима ㅤдля ㅤее ㅤиспользования ㅤ(статья ㅤ652 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤРФ). ㅤПередаче ㅤподлежит ㅤне ㅤвесь ㅤпринадлежащий ㅤарендодателю ㅤземельный ㅤучасток, ㅤа ㅤлишь ㅤта ㅤего ㅤчасть, ㅤкоторая ㅤфункционально ㅤобслуживает ㅤздание ㅤили ㅤсооружение. ㅤТакая ㅤпередача ㅤпроисходит ㅤи ㅤпри ㅤумолчании ㅤо ㅤней ㅤв ㅤдоговоре ㅤаренды. ㅤВпрочем, ㅤстороны ㅤмогут ㅤисключить ㅤв ㅤдоговоре ㅤпередачу ㅤарендатору ㅤкаких-либо ㅤправ ㅤна ㅤземельный ㅤучасток.

Если ㅤарендодатель ㅤявляется ㅤсобственником ㅤземельного ㅤучастка, ㅤна ㅤкотором ㅤнаходится ㅤсдаваемое ㅤв ㅤаренду ㅤздание ㅤили ㅤсооружение, ㅤарендатору ㅤпредоставляется ㅤправо ㅤпользования ㅤсоответствующей ㅤчастью ㅤземельного ㅤучастка ㅤна ㅤусловиях ㅤаренды ㅤили ㅤиное ㅤправо ㅤна ㅤсоответствующую ㅤчасть ㅤземельного ㅤучастка ㅤ(пункт ㅤ2, ㅤстатья ㅤ652 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤРФ). ㅤ

Это ㅤправо ㅤпредоставляется ㅤна ㅤсрок ㅤаренды ㅤздания ㅤили ㅤсооруже­ния, ㅤпричем ㅤв ㅤотношении ㅤтой ㅤчасти ㅤземельного ㅤучастка, ㅤкоторая ㅤзанята ㅤзданием ㅤили ㅤсооружением ㅤи ㅤнеобходима ㅤдля ㅤего ㅤиспользо­вания ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤего ㅤназначением. ㅤНа ㅤсудьбу ㅤданного ㅤправа ㅤарендатора ㅤдо ㅤтех ㅤпор, ㅤпока ㅤоно ㅤсуще­ствует, ㅤне ㅤвлияет ㅤдаже ㅤсмена ㅤсобственника ㅤземельного ㅤучастка. ㅤ

В ㅤслучаях, ㅤкогда ㅤземельный ㅤучасток, ㅤна ㅤкотором ㅤнаходится ㅤарендованное ㅤздание ㅤили ㅤсооружение, ㅤ ㅤпродается ㅤдругому ㅤлицу, ㅤза ㅤарендато­ром ㅤэтого ㅤздания ㅤили ㅤсооружения ㅤсохраняется ㅤправо ㅤпользования ㅤчастью ㅤземельного ㅤучастка, ㅤкоторая ㅤзанята ㅤзданием ㅤили ㅤсооружени­ем ㅤи ㅤнеобходима ㅤдля ㅤего ㅤиспользования, ㅤна ㅤусловиях, ㅤдействовав­ших ㅤдо ㅤпродажи ㅤземельного ㅤучастка. ㅤАренда ㅤздания ㅤили ㅤсооружения, ㅤнаходящегося ㅤна ㅤземельном ㅤуча­стке, ㅤне ㅤпринадлежащем ㅤарендодателю ㅤна ㅤправе ㅤсобственности, ㅤдо­пускается ㅤбез ㅤсогласия ㅤсобственника ㅤучастка, ㅤесли ㅤэто ㅤне ㅤпроти­воречит ㅤусловиям ㅤпользования ㅤтаким ㅤучастком, ㅤустановленным ㅤза­коном ㅤили ㅤдоговором ㅤс ㅤсобственником ㅤземельного ㅤучастка ㅤ(пункт ㅤЗ ㅤстатьи ㅤ652 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ). ㅤ

Применительно ㅤк ㅤаренде ㅤпредприятия ㅤв ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤсодержатся ㅤположения, ㅤобязывающие ㅤарендодателя ㅤпредоставить ㅤво ㅤвременное ㅤвладение ㅤи ㅤпользование ㅤне ㅤтолько ㅤосновные ㅤсредства ㅤпредприятия, ㅤно ㅤи ㅤперевести ㅤна ㅤпоследнего ㅤдолги, ㅤотносящиеся ㅤк ㅤпредприятию. ㅤВ ㅤсвязи ㅤс ㅤчем ㅤзаконодателем ㅤпредусмотрены ㅤспециальные ㅤправила ㅤоб ㅤуведомлении ㅤкредиторов.[28]

Гражданский ㅤкодекс ㅤРФ ㅤне ㅤисключает ㅤвозможности ㅤсдачи ㅤв ㅤаренду ㅤимущества, ㅤобременного ㅤправами ㅤтретьих ㅤлиц ㅤ(такими ㅤкак ㅤсервитут, ㅤправо ㅤзалога…). ㅤАрендатор ㅤдолжен ㅤбыть ㅤпредупрежден ㅤо ㅤвсех ㅤправах ㅤтретьих ㅤлиц ㅤна ㅤсдаваемое ㅤимущество ㅤ(статья ㅤ613 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ).распределяя ㅤмежду ㅤсторонами ㅤдоговора ㅤаренды ㅤобязанности ㅤпо ㅤсодержанию ㅤсданного ㅤвнаем ㅤимущества ㅤи ㅤпринимая ㅤво ㅤвнимание ㅤвременный ㅤхарактер ㅤвладении ㅤи ㅤ(или) ㅤпользования ㅤарендатором ㅤарендованным ㅤимуществом, ㅤобязанности ㅤпо ㅤосуществлению ㅤкапитального ㅤремонта ㅤзаконодатель ㅤвозложил ㅤна ㅤарендодателя, ㅤхотя ㅤиное ㅤможет ㅤбыть ㅤпредусмотрено ㅤдоговором ㅤили ㅤзаконом. ㅤАрендатор ㅤпо ㅤдоговору ㅤаренды ㅤпредприятия, ㅤв ㅤотличие ㅤот ㅤобщих ㅤположений ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ, ㅤобязан ㅤв ㅤтечение ㅤвсего ㅤсрока ㅤдействия ㅤдоговора ㅤосуществлять ㅤтекущий ㅤи ㅤкапитальный ㅤремонт ㅤпредприятия, ㅤсданного ㅤв ㅤаренду ㅤ(пункт ㅤ1 ㅤстатьи ㅤ661 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤРФ). ㅤ ㅤПомимо ㅤобязанности ㅤпо ㅤосуществлению ㅤкапитального ㅤремонта ㅤарендодатель ㅤдолжен ㅤвоздерживаться ㅤот ㅤлюбых ㅤдействий, ㅤсоздающих ㅤдля ㅤарендатора ㅤпрепятствия ㅤв ㅤпользовании ㅤсланным ㅤимуществом ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤего ㅤназначением.[29]

Арендатор ㅤв ㅤсвою ㅤочередь ㅤобязан, ㅤпользоваться ㅤарендованным ㅤимуществом ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤусловиями ㅤдоговора ㅤаренды, ㅤа ㅤесли ㅤтакие ㅤусловия ㅤв ㅤдоговоре ㅤне ㅤопределены, ㅤто ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤназначением ㅤимущества ㅤ(пункт ㅤ1 ㅤстатьи ㅤ615 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ). ㅤАрендатору ㅤпринадлежит ㅤправо ㅤпользования ㅤарендованным ㅤимуществом. ㅤЭто ㅤосновное ㅤправо ㅤарендатора, ㅤвытекающее ㅤиз ㅤдоговора ㅤаренды. ㅤ

Под ㅤпользованием ㅤпонимается ㅤизвлечение ㅤиз ㅤвещи ㅤее ㅤполезных ㅤсвойств ㅤбез ㅤизменения ㅤсубстанции ㅤвещи, ㅤв ㅤтом ㅤчисле ㅤприобретение ㅤплодов ㅤи ㅤдоходов. ㅤПо ㅤобщему ㅤправилу, ㅤплоды, ㅤпродукция ㅤи ㅤдоходы, ㅤполученные ㅤв ㅤрезультате ㅤиспользования ㅤарендованного ㅤимущества ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤдоговором, ㅤпоступают ㅤв ㅤсобственность ㅤарендаторам ㅤ(пункт ㅤ2 ㅤстатьи ㅤ606 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ). ㅤ

Впрочем, ㅤзаконом, ㅤиным ㅤправовым ㅤактом ㅤили ㅤдоговором ㅤможет ㅤбыть ㅤустановлено ㅤи ㅤиное ㅤправило ㅤ(статья136 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤРФ), ㅤа ㅤименно, ㅤчто ㅤплоды, ㅤпродукция ㅤи ㅤдоходы ㅤпереходят ㅤв ㅤсобственность ㅤарендодателя ㅤили ㅤтретьего ㅤлица.

В ㅤпроцессе ㅤпользования ㅤимуществом, ㅤесли ㅤиное ㅤне ㅤустановлено ㅤзаконом ㅤили ㅤдоговором, ㅤарендатор ㅤобязан ㅤподдерживать ㅤего ㅤв ㅤисправном ㅤсостоянии, ㅤпроизводить ㅤза ㅤсвой ㅤсчет ㅤтекущий ㅤремонт ㅤи ㅤнести ㅤбремя ㅤрасходов ㅤна ㅤсодержание ㅤарендованного ㅤимущества ㅤ(пункт ㅤ2 ㅤстатьи ㅤ616 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ).

Право ㅤпользования ㅤарендованным ㅤимуществом ㅤможет ㅤвключать ㅤв ㅤкачестве ㅤсвоего ㅤкомпонента ㅤи ㅤправо ㅤвыкупа ㅤэтого ㅤимущества ㅤ(статья ㅤ624 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ). ㅤВ ㅤзаконе ㅤили ㅤдоговоре ㅤаренды ㅤможет ㅤбыть ㅤпредусмотрено, ㅤчто ㅤарендованное ㅤимущество ㅤпереходит ㅤв ㅤсобственность ㅤарендатора ㅤпо ㅤистечении ㅤсрока ㅤаренды ㅤили ㅤдо ㅤего ㅤистечения ㅤпри ㅤусловии ㅤвнесения ㅤарендатором ㅤвсей ㅤобусловленной ㅤдоговором ㅤвыкупной ㅤцены. ㅤТакой ㅤдоговор ㅤаренды ㅤвключает ㅤнекоторые ㅤэлементы ㅤкупли-продажи, ㅤоднако, ㅤне ㅤотносится ㅤк ㅤчислу ㅤсмешанных. ㅤ

Право ㅤпользования ㅤарендатора ㅤпользуется ㅤвещно-правовой ㅤзащитой ㅤи ㅤв ㅤэтой ㅤплоскости ㅤприравнено ㅤк ㅤправу ㅤсобственности ㅤи ㅤдругим ㅤвещным ㅤправам ㅤ(ст.305 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ). ㅤОднако ㅤтакую ㅤзащиту ㅤоно ㅤполучает ㅤто­лько ㅤтогда, ㅤкогда ㅤарендатор ㅤнаряду ㅤс ㅤправом ㅤпользования ㅤнаделен ㅤи ㅤправом ㅤвладения ㅤвещью ㅤ(ч. ㅤI ㅤстатьи ㅤ606 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ). ㅤТакой ㅤарендатор ㅤзащи­щается ㅤи ㅤот ㅤпритязаний ㅤарендодателя ㅤкак ㅤсобственника ㅤарендован­ного ㅤимущества. ㅤЕсли ㅤже ㅤречь ㅤидет ㅤо ㅤ"голом" ㅤправе ㅤпользования ㅤ(без ㅤвладения), ㅤто ㅤвещно-правовой ㅤзащитой ㅤоно ㅤне ㅤпользуется.

Некоторые ㅤправомочия, ㅤвытекающие ㅤиз ㅤправа ㅤпользования ㅤарендованным ㅤимуществом, ㅤарендатор ㅤможет ㅤосуществлять ㅤтолько ㅤс ㅤсогласия ㅤарендодателя.[30]

К ㅤих ㅤчислу ㅤотносятся ㅤследующие: ㅤсдавать ㅤарендованное ㅤимущество ㅤв ㅤсубаренду ㅤ(поднайм); ㅤпередавать ㅤсвои ㅤправ ㅤи ㅤобязанности ㅤпо ㅤдоговору ㅤаренды ㅤдругому ㅤлицу ㅤ(перенайм); ㅤпредоставлять ㅤарендованное ㅤимущество ㅤв ㅤбезвозмездное ㅤпользование; ㅤотдавать ㅤарендные ㅤправа ㅤв ㅤзалог; ㅤвносить ㅤарендные ㅤправа ㅤв ㅤкачестве ㅤвклада ㅤв ㅤуставной ㅤкапитал. ㅤОднако, ㅤпри ㅤсдаче ㅤв ㅤсубаренду ㅤземельного ㅤучастка ㅤсогласия ㅤарендодателя ㅤпо ㅤобщему ㅤправилу ㅤне ㅤтребуется. ㅤ

Вопрос ㅤо ㅤтом, ㅤна ㅤкого ㅤдолжны ㅤбыть ㅤотнесены ㅤзатраты, ㅤсвязанные ㅤс ㅤнеотделимыми ㅤулучшениями, ㅤрешается ㅤв ㅤзависимости ㅤот ㅤтого, ㅤпроведены ㅤони ㅤс ㅤсогласия ㅤарендодателя ㅤлибо ㅤбез ㅤнего. ㅤВ ㅤпервом ㅤслучае ㅤарендатор ㅤимеет ㅤправо ㅤтребовать ㅤот ㅤарендодателя ㅤвозмещения ㅤих ㅤстоимости ㅤпосле ㅤпрекращения ㅤдоговора, ㅤесли ㅤиное ㅤне ㅤпредусмотрено ㅤдоговором, ㅤа ㅤво ㅤвтором, ㅤ- ㅤнет, ㅤесли ㅤиное ㅤне ㅤпредусмотрено ㅤзаконом.[31] ㅤ«Иное» ㅤпредусмотрено ㅤстатьей ㅤ662 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ ㅤв ㅤотношении ㅤаренды ㅤпредприятий. ㅤАрендатор ㅤимеет ㅤправо ㅤна ㅤвозмещение ㅤему ㅤстоимости ㅤнеотделимых ㅤулучшений ㅤнезависимо ㅤот ㅤразрешения ㅤарендодателя ㅤна ㅤтакие ㅤулучшения, ㅤесли ㅤиное ㅤне ㅤпредусмотрено ㅤдоговором. ㅤ

Также ㅤарендодатель ㅤможет ㅤбыть ㅤосвобожден ㅤсудом ㅤот ㅤобязанности ㅤвозместить ㅤстоимость ㅤнеотделимых ㅤулучшений, ㅤесли ㅤон ㅤдокажет, ㅤчто ㅤиздержки ㅤарендатора ㅤповышают ㅤстоимость ㅤарендованного ㅤимущества ㅤнесоразмерно ㅤулучшению ㅤего ㅤкачества ㅤи ㅤэксплуатационных ㅤсвойств, ㅤлибо, ㅤчто ㅤпри ㅤосуществлении ㅤтаких ㅤулучшений ㅤбыли ㅤнарушены ㅤпринципы ㅤдобросовестности ㅤи ㅤразумности.

Еще ㅤодна ㅤобязанность ㅤарендатора ㅤсостоит ㅤв ㅤсвоевременном ㅤвнесении ㅤарендной ㅤплаты ㅤ(статья ㅤ614 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤРФ) ㅤи ㅤвозврате ㅤарендованного ㅤимущества ㅤв ㅤтом ㅤсостоянии, ㅤв ㅤкотором ㅤон ㅤего ㅤполучил ㅤс ㅤучетом ㅤнормального ㅤизноса ㅤ(данное ㅤположение ㅤне ㅤприменимо ㅤпри ㅤаренде ㅤземельных ㅤучастков), ㅤпо ㅤистечении ㅤсрока ㅤего ㅤаренды, ㅤа ㅤтакже ㅤв ㅤдругих ㅤслучаях ㅤ(статья ㅤ622 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤ ㅤРФ). ㅤВозращено ㅤарендуемые ㅤздания, ㅤсооружения ㅤи ㅤпредприятия ㅤдолжны ㅤбыть ㅤтакже ㅤпо ㅤпередаточному ㅤакту.

2.2. ㅤ Источники ㅤ правового ㅤ регулирования ㅤ договора ㅤ аренды ㅤ недвижимого ㅤ имущества

Можно ㅤвыделить ㅤдва ㅤобщих ㅤпринципа, ㅤна ㅤкоторых ㅤосновывается ㅤрегулирование ㅤГК ㅤРФ ㅤвопросов ㅤаренды ㅤнедвижимости.

Во-первых, ㅤэто ㅤпринцип ㅤсвободы ㅤдоговора, ㅤкоторый ㅤпроявляется, ㅤв ㅤчастности, ㅤв ㅤтом, ㅤчто ㅤчисло ㅤимперативных ㅤнорм, ㅤсвязанных ㅤс ㅤсодержанием ㅤдоговора ㅤаренды ㅤнедвижимости, ㅤкрайне ㅤнезначительно. ㅤОни ㅤв ㅤосновном ㅤотносятся ㅤк ㅤформе ㅤдоговора ㅤи ㅤк ㅤнеобходимости ㅤего ㅤгосударственной ㅤрегистрации.

Во-вторых, ㅤпро ㅤрегулировании ㅤаренды ㅤнедвижимости ㅤне ㅤпроводится ㅤидея ㅤзащиты ㅤ«слабой ㅤстороны», ㅤкак ㅤэто ㅤсделано ㅤв ㅤотношении ㅤжилищного ㅤнайма, ㅤа ㅤпоследовательно ㅤосуществляется ㅤпринцип ㅤзащиты ㅤправ ㅤкредитора ㅤв ㅤобязательстве, ㅤв ㅤкачестве ㅤкоторого ㅤможет ㅤв ㅤконкретной ㅤситуации ㅤвыступать ㅤкак ㅤарендодатель, ㅤтак ㅤи ㅤарендатор. ㅤТакой ㅤподход ㅤпозволяет ㅤустановить ㅤсправедливый ㅤбаланс ㅤинтересов ㅤсторон ㅤдоговора, ㅤне ㅤпредписывая ㅤв ㅤто ㅤже ㅤвремя ㅤжестких ㅤрамок ㅤсодержания ㅤих ㅤдоговорных ㅤотношений.

Аренде ㅤзданий ㅤи ㅤсооружений ㅤпосвящены ㅤположения ㅤ§4 ㅤглавы ㅤ34 ㅤГК ㅤРФ. ㅤДанный ㅤпараграф ㅤсостоит ㅤиз ㅤшести ㅤстатей: ㅤст.650 ㅤ(«Договор ㅤаренды ㅤздания ㅤи ㅤсооружения»), ㅤст.651 ㅤ(Форма ㅤи ㅤгосударственная ㅤрегистрация ㅤдоговора ㅤаренды ㅤздания ㅤи ㅤсооружения»), ㅤст.652 ㅤ(«Права ㅤна ㅤземельный ㅤучасток ㅤпри ㅤаренде ㅤнаходящегося ㅤна ㅤнем ㅤздания ㅤили ㅤсооружения»), ㅤст.653 ㅤ(«Сохранение ㅤарендатором ㅤздания ㅤили ㅤсооружения ㅤправа ㅤпользования ㅤземельным ㅤучастком ㅤпри ㅤего ㅤпродаже»), ㅤст.654 ㅤ(«Размер ㅤарендной ㅤплаты»), ㅤст.655 ㅤ(«Передача ㅤздания ㅤили ㅤсооружения»).

В ㅤправовом ㅤрегулировании ㅤаренды ㅤзданий ㅤи ㅤсооружений ㅤприоритетны ㅤправила ㅤ§ ㅤ4 ㅤгл. ㅤ34 ㅤГК ㅤ"Аренда ㅤзданий ㅤи ㅤсооружений", ㅤзатем ㅤследуют ㅤобщие ㅤположения ㅤоб ㅤаренде ㅤ(ст. ㅤ625 ㅤГК). ㅤЕсли ㅤпредметом ㅤдоговора ㅤаренды ㅤявляются ㅤздание ㅤили ㅤсооружение, ㅤряд ㅤобщих ㅤположений ㅤоб ㅤаренде ㅤне ㅤприменяется, ㅤпоскольку ㅤони ㅤзамещаются ㅤспециальными ㅤправилами.

Нельзя ㅤне ㅤзаметить ㅤнекоторого ㅤсходства ㅤположений ㅤоб ㅤаренде ㅤзданий ㅤи ㅤсооружений ㅤи ㅤсодержащихся ㅤв ㅤГК ㅤРФ ㅤнорм ㅤо ㅤкупле-продаже, ㅤчто ㅤпредставляется ㅤсовершенно ㅤправданным. ㅤТем ㅤсамым ㅤобеспечивается ㅤединообразный ㅤправовой ㅤрежим ㅤобъектов ㅤнедвижимости ㅤв ㅤимущественном ㅤобороте.

Следует ㅤсразу ㅤподчеркнуть, ㅤчто ㅤв ㅤотношении ㅤаренды ㅤнежилых ㅤпомещений ㅤкакие-либо ㅤспециальные ㅤправила ㅤв ㅤГК ㅤотсутствуют, ㅤпоэтому ㅤк ㅤуказанным ㅤправоотношениям ㅤобщие ㅤправила ㅤо ㅤдоговоре ㅤаренды ㅤ(в ㅤтом ㅤчисле ㅤоб ㅤаренде ㅤнедвижимости) ㅤприменяются ㅤв ㅤполном ㅤобъеме.

Специальные ㅤправила, ㅤрегулирующие ㅤдоговор ㅤаренды ㅤздания ㅤили ㅤсооружения, ㅤвызваны ㅤк ㅤжизни ㅤспецифическими ㅤсвойствами ㅤзданий ㅤи ㅤсооружений ㅤкак ㅤобъектов ㅤнедвижимости: ㅤособой ㅤценностью ㅤэтих ㅤобъектов, ㅤих ㅤнепотребляемостью ㅤв ㅤпроцессе ㅤиспользования, ㅤнеразрывной ㅤсвязью ㅤс ㅤземлей ㅤи ㅤт.п.

Специальные ㅤтребования ㅤк ㅤформе ㅤдоговора ㅤаренды ㅤздания ㅤ(сооружения) ㅤсостоят ㅤв ㅤтом, ㅤчто ㅤтакой ㅤдоговор ㅤдолжен ㅤбыть ㅤзаключен ㅤв ㅤвиде ㅤединого ㅤдокумента, ㅤподписанного ㅤсторонами. ㅤНесоблюдение ㅤэтих ㅤтребований ㅤвлечет ㅤнедействительность ㅤдоговора. ㅤГК ㅤРФ ㅤне ㅤтребует ㅤнотариального ㅤудостоверения ㅤдоговора ㅤаренды ㅤздания ㅤили ㅤсооружения, ㅤвпрочем, ㅤкак ㅤи ㅤлюбой ㅤдругой ㅤсделки ㅤс ㅤнедвижимостью, ㅤза ㅤисключением ㅤслучаев, ㅤустановленных ㅤзаконом.

Правовой ㅤбазой ㅤдля ㅤинститута ㅤаренды ㅤземельных ㅤучастков ㅤслужат ㅤГражданский ㅤкодекс ㅤРФ ㅤи ㅤЗемельный ㅤкодекс ㅤРФ.

ㅤ ㅤОтметим, ㅤчто ㅤв ㅤлитературе ㅤвысказываются ㅤразные ㅤточки ㅤзрения ㅤо ㅤсоотношении ㅤнорм ㅤземельного ㅤи ㅤгражданского ㅤзаконодательства, ㅤв ㅤтом ㅤчисле ㅤи ㅤв ㅤотношении ㅤрегулирования ㅤаренды ㅤземельных ㅤучастков[32]. ㅤМнения ㅤавторов ㅤпо ㅤэтому ㅤповоду ㅤразделились.

ㅤ ㅤРяд ㅤученых ㅤдопускает ㅤсодержание ㅤнорм ㅤгражданского ㅤправа ㅤв ㅤактах ㅤземельного ㅤзаконодательства[33]. ㅤТакой ㅤприем ㅤюридической ㅤтехники ㅤшироко ㅤраспространен ㅤв ㅤдействующем ㅤзаконодательстве. ㅤТак, ㅤнормы ㅤгражданского ㅤправа ㅤполучили ㅤразвитие ㅤи ㅤконкретизацию ㅤв ㅤЗК ㅤРФ ㅤи ㅤпосвящены ㅤмногим ㅤинститутам, ㅤприменительно ㅤк ㅤособенностям ㅤтакого ㅤобъекта ㅤправ, ㅤкак ㅤземельный ㅤучасток. ㅤ

ㅤ ㅤФ. ㅤХ. ㅤАдиханов ㅤне ㅤполностью ㅤподдерживает ㅤэту ㅤточку ㅤзрения ㅤи ㅤговорит ㅤо ㅤтом, ㅤчто ㅤнормы ㅤгражданского ㅤправа ㅤпередают ㅤэстафету ㅤнормам ㅤземельного ㅤправа ㅤпутем ㅤотсылки ㅤк ㅤземельному ㅤзаконодательству, ㅤа ㅤиногда ㅤпутем ㅤнапоминания ㅤо ㅤтом, ㅤкакие ㅤправила ㅤи ㅤтребования ㅤследует ㅤсоблюдать ㅤпри ㅤрегулировании ㅤземельных ㅤотношений[34].

ㅤ ㅤПредставитель ㅤземельного ㅤправа ㅤБ. ㅤВ. ㅤЕрофеев, ㅤнаоборот, ㅤисходит ㅤиз ㅤприоритетности ㅤприменения ㅤземельного ㅤзаконодательства ㅤв ㅤрегулировании ㅤземельных ㅤотношений, ㅤоттого ㅤчто ㅤони ㅤосновываются ㅤна ㅤобщественном ㅤсознании ㅤсоциальной ㅤфункции ㅤземли, ㅤеё ㅤсоциальной ㅤзначимости, ㅤобъективно ㅤсуществующей ㅤограниченности[35].

ㅤ ㅤН. ㅤИ. ㅤКраснов ㅤсвязывает ㅤприоритет ㅤземельного ㅤзаконодательства ㅤс ㅤтем, ㅤчто ㅤцели ㅤи ㅤзадачи ㅤземельного ㅤи ㅤгражданского ㅤправа ㅤнаходятся ㅤв ㅤопределённом ㅤдиалектическом ㅤпротиворечии[36], ㅤа ㅤК. ㅤГ. ㅤПандаков ㅤи ㅤА. ㅤЕ. ㅤЧерноморец ㅤисходят ㅤиз ㅤвыдвижения ㅤна ㅤпервое ㅤместо ㅤзначения ㅤземли ㅤкак ㅤприродного ㅤобъекта, ㅤкоторый ㅤявляется ㅤобщенациональным ㅤдостоянием, ㅤи ㅤпоэтому ㅤего ㅤиспользование ㅤи ㅤохрана ㅤдолжны ㅤсоответствовать ㅤприродным ㅤтребованиям[37].

ㅤ ㅤДругие ㅤавторы ㅤсчитают, ㅤчто ㅤпри ㅤзаключении ㅤдоговоров ㅤаренды ㅤземельных ㅤучастков ㅤдолжны ㅤсогласованно ㅤприменяться ㅤнормы ㅤгражданского ㅤи ㅤземельного ㅤзаконодательства[38]. ㅤЭто ㅤвозможно ㅤв ㅤтом ㅤслучае, ㅤесли ㅤк ㅤгражданскому ㅤправу ㅤотнести ㅤсделки ㅤс ㅤземельными ㅤучастками ㅤ(в ㅤтом ㅤчисле ㅤи ㅤаренду), ㅤа ㅤк ㅤземельному ㅤ– ㅤобеспечение ㅤцелевого ㅤназначения ㅤземельных ㅤучастков, ㅤопределение ㅤкатегорий ㅤземель ㅤи ㅤих ㅤучет[39].

ㅤ ㅤТретьи ㅤполагают, ㅤчто ㅤарендные ㅤотношения ㅤвозникают ㅤиз ㅤдоговора ㅤмежду ㅤарендатором ㅤи ㅤарендодателем[40]. ㅤАрендатор ㅤполучает ㅤправо ㅤвладеть ㅤи ㅤпользоваться ㅤземельным ㅤучастком ㅤи ㅤобязан ㅤиспользовать ㅤземельный ㅤучасток ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤзаконом ㅤи ㅤдоговором. ㅤТаким ㅤобразом, ㅤчто ㅤкасается ㅤаренды ㅤземельных ㅤучастков, ㅤто ㅤотношения ㅤпо ㅤповоду ㅤаренды ㅤземельного ㅤимущества ㅤподчиняются ㅤобщим ㅤтребованиям, ㅤкоторые ㅤпредъявляет ㅤгражданское ㅤзаконодательство ㅤк ㅤарендным ㅤотношениям, ㅤследовательно, ㅤоснову ㅤзаконодательного ㅤрегулирования ㅤнаряду ㅤс ㅤземельным ㅤзаконодательством ㅤсоставляет ㅤГК ㅤРФ. ㅤ

ㅤ ㅤКак ㅤследует ㅤиз ㅤабз. ㅤ2 ㅤп. ㅤ1 ㅤст. ㅤ2 ㅤЗК ㅤРФ, ㅤюридическая ㅤсила ㅤКодекса ㅤвыше ㅤюридической ㅤсилы ㅤиных ㅤфедеральных ㅤзаконов. ㅤВ ㅤто ㅤже ㅤвремя ㅤв ㅤсилу ㅤп. ㅤ1 ㅤст. ㅤ2 ㅤи ㅤабз. ㅤ2 ㅤп. ㅤ2. ㅤст. ㅤ3 ㅤГК ㅤРФ ㅤименно ㅤГК ㅤРФ ㅤимеет ㅤпревалирующее ㅤдействие ㅤв ㅤобласти ㅤимущественных ㅤи ㅤсвязанных ㅤс ㅤними ㅤличных ㅤнеимущественных ㅤотношений, ㅤоснованных ㅤна ㅤравенстве, ㅤавтономии ㅤволи ㅤи ㅤимущественной ㅤсамостоятельности ㅤих ㅤучастников. ㅤ

2.3. ㅤ Государственная ㅤ регистрация ㅤ договора ㅤ аренды ㅤ недвижимого ㅤ имущества

До ㅤнедавнего ㅤвремени ㅤособых ㅤвопросов ㅤотносительно ㅤформы ㅤзаключения ㅤдоговора ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤне ㅤвозникало: ㅤон ㅤзаключался ㅤв ㅤпростой ㅤписьменной ㅤформе ㅤи, ㅤза ㅤредким ㅤисключением, ㅤподлежал ㅤгосударственной ㅤрегистрации. ㅤОднако ㅤв ㅤходе ㅤреформы ㅤгражданского ㅤзаконодательства ㅤбыла ㅤпредпринята ㅤпопытка ㅤизменить ㅤданное ㅤположение, ㅤчто ㅤпривело ㅤк ㅤвесьма ㅤинтересным ㅤпоследствиям.

В ㅤконце ㅤ2012 ㅤгода ㅤбыл ㅤпринят ㅤФедеральный ㅤзакон ㅤ№ ㅤ302 ㅤФЗ,[41] ㅤп. ㅤ2 ㅤи ㅤ8 ㅤст. ㅤ2 ㅤкоторого ㅤбыло ㅤустановлено, ㅤчто ㅤправила ㅤо ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤдоговора ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤ(п. ㅤ2 ㅤст. ㅤ609 ㅤГК ㅤРФ), ㅤдоговора ㅤаренды ㅤздания ㅤи ㅤсооружения, ㅤзаключенного ㅤна ㅤсрок ㅤне ㅤменее ㅤгода ㅤ(п. ㅤ2 ㅤст. ㅤ651 ㅤГК ㅤРФ), ㅤи ㅤдоговора ㅤаренды ㅤпредприятия ㅤ(п. ㅤ2 ㅤст. ㅤ658 ㅤГК ㅤРФ) ㅤне ㅤподлежат ㅤприменению ㅤк ㅤдоговорам, ㅤзаключаемым ㅤпосле ㅤ01.03.2013 ㅤгода.

Не ㅤуспели ㅤучастники ㅤгражданского ㅤоборота ㅤвздохнуть ㅤс ㅤоблегчением, ㅤкак ㅤна ㅤсвет ㅤпоявился ㅤФедеральный ㅤзакон ㅤ№ ㅤ21 ㅤФЗ,[42] ㅤотменивший ㅤозвученное ㅤправило ㅤ(ст. ㅤ3 ㅤи ㅤ5 ㅤданного ㅤзакона), ㅤи ㅤс ㅤ04.03.2013 ㅤгода ㅤгосрегистрация ㅤдоговора ㅤаренды ㅤнедвижимости ㅤвозобновились. ㅤО ㅤпричинах, ㅤпобудивших ㅤзаконодателя ㅤ«включить ㅤзадний ㅤход», ㅤможно ㅤтолько ㅤдогадываться, ㅤда ㅤи ㅤвнесение ㅤизменений ㅤв ㅤуже ㅤпринятый ㅤзакон, ㅤна ㅤпервый ㅤвзгляд, ㅤявляется ㅤнормальной ㅤпрактикой ㅤв ㅤнашем ㅤгосударстве.

Однако ㅤзаконотворцы ㅤсовсем ㅤзабыли, ㅤчто ㅤгражданский ㅤоборот ㅤне ㅤстоит ㅤна ㅤместе ㅤи ㅤкаждый ㅤдень ㅤв ㅤнашей ㅤогромной ㅤстране ㅤзаключаются ㅤсотни ㅤ(если ㅤне ㅤтысячи) ㅤдоговоров ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества. ㅤЭто ㅤи ㅤпородило ㅤпроблему: ㅤнадо ㅤли ㅤрегистрировать ㅤдоговоры ㅤаренды, ㅤзаключенные ㅤ2 ㅤи ㅤ3 ㅤмарта ㅤ2013 ㅤгода?

Путем ㅤтолкования ㅤположений ㅤфедеральных ㅤзаконов ㅤ№ ㅤ302 ㅤФЗ ㅤи ㅤ№ ㅤ21 ㅤФЗ ㅤможно ㅤсделать ㅤвывод: ㅤупомянутые ㅤвыше ㅤдоговоры ㅤ(договор ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества, ㅤдоговор ㅤаренды ㅤздания ㅤи ㅤсооружения, ㅤзаключенный ㅤна ㅤсрок ㅤне ㅤменее ㅤгода, ㅤдоговор ㅤаренды ㅤпредприятия), ㅤзаключенные ㅤ2 ㅤи ㅤ3 ㅤмарта ㅤ2013 ㅤгода, ㅤв ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤне ㅤнуждались ㅤи ㅤсчитались ㅤзаключенными ㅤв ㅤмомент ㅤполучения ㅤлицом, ㅤнаправившим ㅤоферту, ㅤее ㅤакцепта ㅤ(п. ㅤ1 ㅤст. ㅤ433 ㅤГК ㅤРФ).

Между ㅤтем ㅤКомитет ㅤпо ㅤгражданскому, ㅤуголовному, ㅤарбитражному ㅤи ㅤпроцессуальному ㅤзаконодательству ㅤГД ㅤФС ㅤРФ ㅤпридерживался ㅤиной ㅤточки ㅤзрения.

В ㅤПисьме ㅤ№ ㅤ3.36/94[43] ㅤданный ㅤорган ㅤуказал: ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤп. ㅤ1 ㅤст. ㅤ8.1 ㅤГК ㅤРФ ㅤограничения ㅤправ ㅤи ㅤобременения ㅤимущества ㅤподлежат ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤв ㅤслучаях, ㅤпредусмотренных ㅤзаконом. ㅤСогласно ㅤп. ㅤ2 ㅤст. ㅤ8.1 ㅤГК ㅤРФ ㅤподлежащие ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤправа ㅤна ㅤимущество, ㅤохватывающие ㅤв ㅤсвоем ㅤсодержании ㅤограничения ㅤ(обременения), ㅤвозникают, ㅤизменяются ㅤи ㅤпрекращаются ㅤс ㅤмомента ㅤвнесения ㅤсоответствующей ㅤзаписи ㅤв ㅤгосударственный ㅤреестр, ㅤесли ㅤиное ㅤне ㅤустановлено ㅤзаконом.

Договор ㅤаренды ㅤвлечет ㅤдля ㅤсобственника ㅤимущества, ㅤсдающего ㅤимущество ㅤв ㅤаренду ㅤ(арендодателя), ㅤневозможность ㅤсамостоятельного ㅤиспользования ㅤпереданного ㅤв ㅤаренду ㅤимущества, ㅤследовательно, ㅤявляется ㅤобременением ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤи, ㅤсоответственно, ㅤвыступает ㅤоснованием ㅤдля ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤтакого ㅤобременения.

В ㅤдействующем ㅤзаконодательстве ㅤотсутствуют ㅤкакие ㅤбы ㅤни ㅤбыло ㅤположения, ㅤисключающие ㅤвозможность ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤв ㅤкачестве ㅤобременения. ㅤТаким ㅤобразом, ㅤаренда ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤкак ㅤобременение ㅤподлежит ㅤгосударственной ㅤрегистрации.

Комитет ㅤтакже ㅤуказал, ㅤчто ㅤотмена ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤсделок ㅤне ㅤизменяет ㅤустановленной ㅤФедеральным ㅤзаконом ㅤ№ ㅤ122 ㅤФЗ[44] ㅤпроцедуры ㅤрегистрации ㅤаренды ㅤкак ㅤобременения, ㅤтребование ㅤо ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤкак ㅤобременения ㅤсохранено.

С ㅤучетом ㅤизложенного ㅤв ㅤст. ㅤ1 ㅤФедерального ㅤзакона ㅤ№ ㅤ122‑ФЗ ㅤсодержания ㅤпонятия ㅤограничения ㅤ(обременения) ㅤк ㅤограничениям ㅤ(обременениям) ㅤправ ㅤотнесены ㅤустановленные ㅤзаконом ㅤили ㅤуполномоченными ㅤорганами ㅤв ㅤпредусмотренном ㅤзаконом ㅤпорядке ㅤусловия, ㅤзапрещения, ㅤстесняющие ㅤправообладателя ㅤпри ㅤосуществлении ㅤправа ㅤсобственности, ㅤв ㅤтом ㅤчисле ㅤаренда.

В ㅤитоге ㅤкомитет ㅤпришел ㅤк ㅤвыводу, ㅤчто ㅤс ㅤ01.03.2013 ㅤгода ㅤбудут ㅤпродолжать ㅤсохранять ㅤсилу ㅤправовые ㅤоснования ㅤдля ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤобременения ㅤнедвижимости ㅤв ㅤвиде ㅤаренды ㅤна ㅤосновании ㅤдоговора ㅤаренды, ㅤзаключенного ㅤсторонами ㅤв ㅤпростой ㅤписьменной ㅤформе.

На ㅤпервый ㅤвзгляд, ㅤписьмо ㅤкомитета ㅤявляется ㅤвполне ㅤмотивированным ㅤи ㅤобоснованным: ㅤс ㅤ01.03.2013 ㅤгода ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤподлежит ㅤне ㅤдоговор ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества, ㅤа ㅤаренда ㅤкак ㅤобременение ㅤнедвижимого ㅤимущества.

Однако ㅤв ㅤп. ㅤ1 ㅤст. ㅤ26 ㅤФедерального ㅤзакона ㅤ№ ㅤ122‑ФЗ ㅤпрямо ㅤуказано, ㅤчто ㅤгосударственная ㅤрегистрация ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤпроводится ㅤпосредством ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤдоговора ㅤаренды ㅤэтого ㅤнедвижимого ㅤимущества.

Кроме ㅤтого, ㅤв ㅤп. ㅤ6 ㅤИнформационного ㅤписьма ㅤПрезидиума ㅤВАС ㅤРФ ㅤ№ ㅤ59[45] ㅤотмечается, ㅤчто ㅤположения ㅤГК ㅤРФ ㅤне ㅤпредусматривают ㅤобязательной ㅤрегистрации ㅤправа ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества. ㅤПоэтому ㅤрегистрация ㅤпорождаемого ㅤдоговором ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤобременения ㅤвещных ㅤправ ㅤарендодателя ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество ㅤправами ㅤарендатора ㅤпроизводится ㅤна ㅤосновании ㅤст. ㅤ26 ㅤФедерального ㅤзакона ㅤ№ ㅤ122‑ФЗ ㅤтолько ㅤпри ㅤрегистрации ㅤсамого ㅤдоговора ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества.

Таким ㅤобразом, ㅤможно ㅤсказать, ㅤчто ㅤв ㅤсамое ㅤсложное ㅤположение ㅤпопали ㅤлица, ㅤзаключившие ㅤдоговор ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤ2 ㅤи ㅤ3 ㅤмарта ㅤ2013 ㅤгода ㅤв ㅤпростой ㅤписьменной ㅤформе ㅤи ㅤне ㅤзарегистрировавшие ㅤправо ㅤаренды ㅤ(как ㅤи ㅤсам ㅤдоговор) ㅤв ㅤкачестве ㅤобременения. ㅤВ ㅤпункте ㅤ7 ㅤИнформационного ㅤписьма ㅤПрезидиума ㅤВАС ㅤРФ ㅤ№ ㅤ59 ㅤпрямо ㅤуказано, ㅤчто ㅤпри ㅤотсутствии ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤдоговор ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤявляется ㅤнезаключенным.

Пленум ㅤВАС ㅤосознал ㅤвозможность ㅤвозникновения ㅤспоров, ㅤсвязанных ㅤс ㅤдоговорами ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества, ㅤи ㅤ25.12.2013 ㅤгода ㅤпринял ㅤПостановление ㅤ№ ㅤ98,[46] ㅤгде ㅤуточнил: ㅤпри ㅤрассмотрении ㅤспоров ㅤпо ㅤповоду ㅤдоговоров ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤна ㅤсрок ㅤне ㅤменее ㅤодного ㅤгода, ㅤзаключенных ㅤ2 ㅤи ㅤ3 ㅤмарта ㅤ2013 ㅤгода ㅤи ㅤне ㅤпрошедших ㅤгосударственную ㅤрегистрацию, ㅤсудам ㅤследует ㅤруководствоваться ㅤразъяснениями, ㅤсодержащимися ㅤв ㅤп. ㅤ14 ㅤПостановления ㅤПленума ㅤВАС ㅤРФ ㅤ№ ㅤ73.[47] ㅤ ㅤЗдесь, ㅤв ㅤчастности, ㅤотмечено: ㅤесли ㅤстороны ㅤдостигли ㅤсоглашения ㅤв ㅤтребуемой ㅤформе ㅤпо ㅤвсем ㅤсущественным ㅤусловиям ㅤдоговора ㅤаренды, ㅤкоторый ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤназванным ㅤположением ㅤподлежит ㅤгосударственной ㅤрегистрации, ㅤно ㅤне ㅤбыл ㅤзарегистрирован, ㅤи ㅤесли ㅤсудами ㅤбудет ㅤустановлено, ㅤчто ㅤсобственник ㅤпередал ㅤимущество ㅤв ㅤпользование, ㅤа ㅤдругое ㅤлицо ㅤприняло ㅤего ㅤбез ㅤкакихлибо ㅤзамечаний, ㅤсоглашение ㅤо ㅤразмере ㅤплаты ㅤза ㅤпользование ㅤимуществом ㅤи ㅤпо ㅤиным ㅤусловиям ㅤпользования ㅤбыло ㅤдостигнуто ㅤсторонами ㅤи ㅤисполнялось ㅤими, ㅤто ㅤмежду ㅤсторонами ㅤвозникло ㅤобязательство, ㅤкоторое ㅤне ㅤможет ㅤбыть ㅤпроизвольно ㅤизменено ㅤодной ㅤиз ㅤсторон ㅤ(ст. ㅤ310 ㅤГК ㅤРФ), ㅤи ㅤповодов ㅤдля ㅤприменения ㅤсудом ㅤположений ㅤоб ㅤосновательном ㅤобогащении ㅤне ㅤимеется. ㅤВ ㅤсилу ㅤст. ㅤ309 ㅤГК ㅤРФ ㅤпользование ㅤимуществом ㅤдолжно ㅤосуществляться ㅤи ㅤоплачиваться ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤпринятыми ㅤстороной ㅤтакого ㅤсоглашения ㅤобязательствами.

Если ㅤсоглашением ㅤустановлена ㅤнеустойка ㅤза ㅤнарушение ㅤусловий ㅤпользования ㅤимуществом, ㅤона ㅤподлежит ㅤвзысканию ㅤс ㅤдолжника. ㅤОднако ㅤлицо, ㅤкоторое ㅤпользуется ㅤнедвижимым ㅤимуществом, ㅤне ㅤимеет ㅤпреимущественного ㅤправа ㅤна ㅤзаключение ㅤдоговора ㅤна ㅤновый ㅤсрок ㅤи ㅤправа ㅤна ㅤсохранение ㅤдоговора ㅤаренды ㅤв ㅤсиле ㅤпри ㅤсмене ㅤарендодателя.

В ㅤсоответствии ㅤс ㅤп. ㅤ3 ㅤст. ㅤ433 ㅤГК ㅤРФ ㅤдоговор, ㅤподлежащий ㅤгосударственной ㅤрегистрации, ㅤсчитается ㅤзаключенным ㅤс ㅤмомента ㅤего ㅤрегистрации, ㅤесли ㅤиное ㅤне ㅤустановлено ㅤзаконом.

В ㅤсилу ㅤп. ㅤ2 ㅤст. ㅤ651 ㅤГК ㅤРФ ㅤдоговор ㅤаренды ㅤздания ㅤили ㅤсооружения, ㅤзаключенный ㅤна ㅤсрок ㅤне ㅤменее ㅤгода, ㅤподлежит ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤи ㅤсчитается ㅤзаключенным ㅤс ㅤмомента ㅤтакой ㅤрегистрации.

Соглашение ㅤоб ㅤизменении ㅤили ㅤо ㅤрасторжении ㅤдоговора ㅤсовершается ㅤв ㅤтой ㅤже ㅤформе, ㅤчто ㅤи ㅤдоговор, ㅤесли ㅤиз ㅤзакона, ㅤиных ㅤправовых ㅤактов, ㅤдоговора ㅤили ㅤобычаев ㅤделового ㅤоборота ㅤне ㅤвытекает ㅤиное ㅤ(п. ㅤ1 ㅤст. ㅤ452 ㅤГК ㅤРФ).

Однако ㅤположение ㅤо ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤдоговоров ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества ㅤпоявилось ㅤтолько ㅤпосле ㅤвведения ㅤв ㅤдействие ㅤч. ㅤ2 ㅤГК ㅤРФ ㅤи ㅤФедерального ㅤзакона ㅤ№ ㅤ122‑ФЗ. ㅤЗаконодатель ㅤв ㅤст. ㅤ6 ㅤФедерального ㅤзакона ㅤ№ ㅤ122‑ФЗ ㅤуточнил: ㅤправа ㅤна ㅤнедвижимое ㅤимущество, ㅤвозникшие ㅤдо ㅤмомента ㅤвступления ㅤв ㅤсилу ㅤданного ㅤзакона, ㅤпризнаются ㅤюридически ㅤдействительными ㅤпри ㅤотсутствии ㅤих ㅤгосударственной ㅤрегистрации.

Государственная ㅤрегистрация ㅤтаких ㅤправ ㅤпроводится ㅤпо ㅤжеланию ㅤих ㅤобладателей.

В ㅤэтой ㅤсвязи ㅤна ㅤпрактике ㅤвозник ㅤвопрос ㅤо ㅤгосударственной ㅤрегистрации ㅤдополнительного ㅤсоглашения, ㅤзаключенного ㅤв ㅤпериод ㅤдействия ㅤФедерального ㅤзакона ㅤ№ ㅤ122‑ФЗ, ㅤк ㅤдоговору ㅤаренды ㅤнедвижимого ㅤимущества, ㅤзаключенному ㅤдо ㅤвступления ㅤв ㅤсилу ㅤэтого ㅤзакона.

Ответ ㅤна ㅤданный ㅤвопрос ㅤпрозвучал ㅤв ㅤПостановлении ㅤПрезидиума ㅤВАС ㅤРФ ㅤот ㅤ05.02.2013 ㅤ№ ㅤ11241/12 ㅤв ㅤсилу ㅤп. ㅤ6 ㅤст. ㅤ33 ㅤФедерального ㅤзакона ㅤ№ ㅤ122‑ФЗ ㅤэтот ㅤзакон ㅤприменяется ㅤк ㅤправоотношениям, ㅤвозникшим ㅤпосле ㅤего ㅤвведения ㅤв ㅤдействие. ㅤЧто ㅤкасается ㅤправоотношений, ㅤвозникших ㅤдо ㅤвведения ㅤФедерального ㅤзакона ㅤ№ ㅤ122‑ФЗ ㅤв ㅤдействие, ㅤто ㅤон ㅤприменяется ㅤк ㅤтем ㅤправам ㅤи ㅤобязанностям, ㅤкоторые ㅤвозникнут ㅤпосле ㅤего ㅤвведения ㅤв ㅤдействие.

Следовательно, ㅤдополнительное ㅤсоглашение ㅤк ㅤдоговору ㅤаренды, ㅤподписанное ㅤв ㅤпериод ㅤдействия ㅤФедерального ㅤзакона ㅤ№ ㅤ122‑ФЗ ㅤи ㅤизменяющее ㅤправа ㅤи ㅤобязанности ㅤсторон, ㅤподлежит ㅤобязательной ㅤгосударственной ㅤрегистрации.

Исходя ㅤиз ㅤсмысла ㅤуказанных ㅤположений ㅤесли ㅤдоговор ㅤподлежит ㅤгосударственной ㅤрегистрации, ㅤто ㅤвсе ㅤизменения ㅤи ㅤдополнения ㅤк ㅤнему ㅤкак ㅤчасть &#