Оценка стоимости права аренды арендатора

Право аренды арендатора может быть определено:

- при наличии данных о рыночной стоимости таких прав — по их рыночной стоимости;

- при отсутствии данных о продаже прав аренды по разности между рыночной и фактической ставкой арендной платы, включая и другие издержки, связанные с пользованием земельным участком, дисконтированной на срок аренды;

- как разница между рыночной стоимостью земельного участка и издержками, связанными с приобретением такого права.

В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности (это наиболее типичный случай для современных условий формирования рынка земли) право аренды арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по использованию земельного участка, которые определяются условиями заключения договора, затратами на приобретение участка в собственность, рисками уменьшения доходов из-за повышения ставок арендной платы.

Стоимость права аренды арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности определяется как:

, (12.4)

где: С_АР — стоимость права аренды арендатора, С_ЗУ — рыночная стоимость земли, С_Oi — стоимость обременений, налагаемых арендодателем (органами местного самоуправления) на арендатора при использовании земельного участка, С_В — выкупная цена земельного участка.

Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет отрицательное значение, притом, что сам объект имеет рыночную стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает, что величина установленных платежей за землю равна ренте либо превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток дохода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями.

Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на других правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости земли или рыночной стоимости права аренды, а о стоимости права бессрочного пользования земельным участком или, если участок застроен, о доли стоимости единого объекта недвижимости, приходящейся на землю с таким разделением прав на землю и улучшения.

Определения залоговой стоимости объекта недвижимости Залоговая стоимость оцениваемого имущества, как правило, определяется в 3 этапа:

оценка текущей рыночной стоимости имущества;

- корректировка значения рыночной стоимости на основании экспертного прогноза изменения стоимости имущества на дату возможной реализации имущества;

- корректировка прогнозной стоимости имущества на величину потенциальных затрат и издержек, юридических и экономических рисков, возникающих в процессе обращения взыскания и реализации имущества.

Расчет коэффициента залогового дисконтирования производится следующим образом:

(12.6)

где: k – коэффициент залогового дисконтирования

С_р – текущая рыночная стоимость имущества;

W – отношение прогнозной стоимости имущества к текущей рыночной;

L – отношение ликвидационной стоимости к рыночной, определяется степенью ликвидности данного имущества, возможным влиянием на стоимость выявленных юридических или экономических рисков;

G – затраты и издержки при реализации данного имущества.

Соответственно:

(12.7)

Для того чтобы упростить расчет залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают коэффициент залогового дисконтирования, учитывающий все перечисленные корректировки для конкретного вида залогового имущества и срока кредитования.

Залоговая стоимость земельного участка рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта залога всегда должна быть больше величины кредита, который может быть предоставлен под конкретное обеспечение.

В соответствии с ФСО№2, при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Следует отметить, что величина ликвидационной стоимости объекта всегда меньше величины его рыночной стоимости. Причем, чем быстрее нужно реализовать объект, тем меньше величина ликвидационной стоимости по сравнению с рыночной стоимостью. Сокращение периода экспозиции и необходимость использования ликвидационной стоимости возникает при оценке объектов:

– имущества, реализуемого при участии судебных исполнителей;

– активов ликвидируемых предприятий, в том числе и при проведении процедуры банкротства;

– имущества, пребывавшего в налоговом залоге и подлежащего реализации для погашения налоговой задолженности;

– объектов незавершенного строительства;

– любого имущества, подлежащего ускоренной реализации в силу каких-либо экономических или иных причин.

Один и тот же объект, обладающий определенной рыночной стоимостью, может обладать различными уровнями ликвидационной стоимости при различных фиксированных периодах экспозиции, которые короче разумно долгого периода экспозиции этого объекта. В связи с этим ликвидационная стоимость объектов определяется на основе их рыночной стоимости в соответствии с концепцией вынужденности и ускоренности реализации объектов. В случае, если фиксированный период экспозиции объекта не короче разумно долгого периода его экспозиции, объект обладает рыночной стоимостью, но при условии наличия остальных признаков рыночной стоимости.

В случае вынужденной продажи оцениваемого имущества в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов потенциальный залогодержатель может ориентироваться на значения ликвидационной стоимости, рассчитанной прямым методом сравнения или косвенным.

Прямой метод сравнения определения ликвидационной стоимости основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение прямого метода реализуется либо прямым сравнением с аналогами, либо статистическим моделированием (корреляционно-регрессионным анализом). Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи объектов труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода (хотя при наличии необходимой информации он обладает высокой степенью объективности).

Косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости, формализующийся в следующем виде:

Ликвидационная стоимость = Рыночная стоимость – Скидка на факт вынужденной продажи

Ликвидационная стоимость объекта рассчитывается на основе его рыночной стоимости по формуле:

, (12.8)

где: С_л – ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду его экспозиции (t_f), который короче разумно долгого периода экспозиции; С_р – рыночная стоимость объекта оценки; k_L – коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки; t_d – период дисконтирования (лет); m – количество периодов начисления процентов в течение года; i – годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь); K_e – коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки.

Определение ликвидационной стоимости косвенным методом осуществляется поэтапно:

1) Определяется рыночная стоимость этого объекта (V_m).

2) Исходя из имеющейся рыночной информации или путем проведения опросов операторов соответствующих рынков, специалистов обосновывается разумно долгий период экспозиции этого объекта (t_r).

3) Определение фиксированного периода экспозиции этого объекта (t_f), учитывая вынужденный характер реализации объекта, и вычисляется период дисконтирования (t_d) по формуле:

t_d = t_r – t_f , (12.9)

где t_r – разумно долгий период экспозиции объекта оценки (лет); t_f – фиксированный период экспозиции объекта оценки (лет).

4) Обосновывается годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости. Если объект оценки является объектом залога, и залогодержателем выступает банк, то годовая ставка дисконта (i) принимается на уровне годовой ставки по банковским кредитам, которая определяется по рыночным данным. В других случаях годовая ставка дисконта принимается на уровне годовой ставки по банковским депозитам, которая определяется по рыночным данным. При этом в качестве годовой ставки дисконта, используемой при расчете ликвидационной стоимости, должна быть избрана годовая ставка по депозитам/кредитам, период которых максимально приближен к периоду дисконтирования (t_d).

5)Определяется коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта (К_e). При решении этой задачи используется табл. 13.

6)Определяется коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (k_L) по формуле:

(12.11)

Таблица 13. Таблица для определения коэффициента К_e

Количество потенциальных покупателей объекта	Степень специализации объекта	Подтип спроса	Значение коэффициента - Кe
Значительное	Незначительная	Абсолютно эластичный
Средняя	Сильно-эластичный
Значительная	Средне-эластичный	0,94
Среднее	Незначительная	Слабо-эластичный	0,85
Среднее	С единичной эластичностью	0,76
Значительная	Слабо-неэластичный	0,68
Незначительное	Незначительная	Средне-неэластичный	0,46
Средняя	Сильно-неэластичный	0,16
Значительная	Абсолютно неэластичный	*

*- Для этой ситуации невозможно определение коэффициента К_e, поскольку экономические условия не соответствуют требованиям, согласно которым определяется рыночная стоимость.

На седьмом этапе определяется коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (k_L) по формуле:

(12.11)

Заключительным этапом определения ликвидационной стоимости объекта является непосредственное вычисление его ликвидационной стоимости. Вычисление ликвидационной стоимости объекта осуществляется умножением рыночной стоимости объекта (С_р) на коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (k_L).

Как показывает практика, скидка на вынужденный характер продажи находится в диапазоне от 15 до 40%. Безусловно, значение поправочного коэффициента может быть и иным, в зависимости от конкретных условий ликвидации. В любом случае расчет данного коэффициента предполагает обоснование и выделение факторов, определяющих снижение рыночной стоимости каждого конкретного вида имущества.

Влияние факторов ликвидационной стоимости на недвижимое имущества ранжируется следующим образом по 10 –бальной шкале:

- Очень высокое - юридические аспекты оформления недвижимости, наличие технологической документации, индивидуальные характеристики имущества, субъективные факторы – 9-10 баллов.

- Высокое – срок экспозиции, коньюктура рынка, инвестиционная привлекаельность – 7-8 баллов.

- Среднее – рыночная стоимость,маркетинг, факторы «выделения» - 4-6 баллов.

Для определения скидки на факт вынужденной продажи необходимо провести ранжирование всех факторов по значимости в рамках каждого конкретного объекта с приданием определенного диапазона, в котором может варьироваться величина скидки. При этом нужно иметь в виду, что сумма значений верхних диапазонов всех факторов не должна превышать 100%.

Коммерческим банкам для определения стоимости вынужденной продажи рекомендуются следующие скидки (значения k_L)

Показатель ликвидности	Высокая	Выше средней	Средняя	Ниже средней	Низкая
Срок реализации, мес.	< 1	1-2	2-4	4-6	> 6
Величина скидки, %			30-40	40-50	> 50

Оценка недвижимости для целей страхования В Российской Федерации все виды страхования объединяются в две группы: имущественное и личное страхование. Личное страхование охватывает риски причинения ущерба жизни и здоровью людей. ценка недвижимости для страховых целей, как правило, проводится либо при заключении договора страхования, либо при наступлении страхового случая. При заключении договоров страхования имущества требуется определить его стоимость, а при выплатах по страховому случаю - сумму ущерба. Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Расчёт страховой стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Базовый принцип определения страхового возмещения (выплаты) гласит: «Страховая выплата должна вернуть страхователя в то же финансовое состояние, в каком он находился на момент страхового случая».

Согласно ст. 947 ГК РФ, страховая сумма может быть установлена по согласованию страхователя и страховщика, но не может превышать страховую стоимость. Пункт 2 ст. 947 ГК РФ четко определяет страховую стоимость как «действительную стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования». Согласно ст. 7 «Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др. Таким образом, с позиций действующего законодательства страховой стоимостью при страховании имущества является его рыночная стоимость.

Неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости недвижимости является определение варианта наиболее эффективного использования. Однако совершенно очевидно, что при определении страховой стоимости объектов недвижимости нет никакой необходимости в проведении анализа наилучшего использования. Страхованию подлежат конкретные объекты в состоянии «как есть», а не возможные гипотетические варианты улучшений, которые могут принести более высокую стоимость единому объекту недвижимости. Отсутствие анализа наилучшего использования при расчете страховой стоимости является первым существенным отличием от классических расчетов рыночной стоимости недвижимости. Вторым отличием является то, что при страховании доходной недвижимости и промышленных объектов, при использовании затратного подхода не принимается во внимание стоимость земельного участка (ни стоимость права собственности, ни стоимость права аренды), что обусловлено его природными характеристиками.

Контрольные вопросы для самопроверки

1. Какие виды прав на недвижимое имущество подлежат денежной оценке?

2. В чём особенность расчёта рыночной стоимости прав аренды на земельные участки?

3. Какие законодательные ограничения существуют при залоге земельных участков?

4. В чём особенность расчёта рыночной стоимости земельные участки для целей залога?

5. Какие факторы влияют на залоговую стоимость объектов недвижимости?

6. Как рассчитывается ликвидационная стоимость объектов недвижимости?

7. В чём особенность расчёта страховой стоимости объектов недвижимости?