Дог-р аренды: понятие, общая характеристика

По ДА одна сторона (арен­додатель) обязуется предоставить др.ой стороне (арендатору) имущ-во за плату

-во временное владение и польз-е

-или во временное польз-е (ст. 606 ГК).

ЮРИД ХАРАКТЕРИСТИКА

· консенсуальным,

· взаимным

· возмездным.

· двусторонний

Цель ДА - обеспечить передачу имущ-ва во времен­ное польз-е.

К видам договора аренды ГК отнесены договоры:

-проката,

- аренды транспортных средств,

- аренды здания или сооружения,

- аренды предприятия,

- финансовой аренды.

Сущ. Условие: предмет, цена (в силу того, что не может быть безвозмездным)

Предмет ДА: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования.

Предметом ДА являются индивидуально-определенные и непотребляемые вещи.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Арендуемое имущество передается во владение и (или) пользование временно, т.е. с условием возврата. Возможны ситуации, предположим при аренде предприятия, когда объект в целом передается с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, передаются без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов).

По ДА также передаются принадлежности и документы.

Стороны ДА:

ü арендодатель (наймодатель) - любое ФЛ и ЮЛ (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду. (НО: участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью). Субъект оперативного управления НЕ м.б. арендодателем. Унитарное предприятие – по согласию собственника.

ü арендатор (наниматель) - любые ФЛ и ЮЛ, включая иностранные.(НО: арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо, при аренде предприятия и финансовой аренде лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью).

При перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, действует правило о следовании права аренды за вещью. Новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.

При смене арендатора, если такая смена произошла вследствие смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, к наследнику переходят его права и обязанности на оставшийся срок, если иное не уст-но зак-м или соглашением сторон. Если же законом или соглашением не предусмотрено иное, то арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор, лишь когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Форма ДА: -- письменная –

1) если 1 сторона ю\л;

2) если срок более 1 года

-- гос. Регистрация ДА – если предмет –недвижимость, если иное не предусмотрено законом. (ГК не предусматривает самостоятельной регистрации ни права аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения.)

-- договоры, предусматривающего в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом - договоры проката, договоры аренды транспортных средств. Для отдельных видов аренды (договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы лишь путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме.(НО: арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей.)

Если иное не преду-но законом, ДА возможно изменение размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются ДА.

Возможно уменьшение ар-й платы по требованию арендатора в случае существенного ухудшения состояния им-ва.

Если иное не предусмотрено ДА, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель м. требовать досрочного внесения арендной платы, при этом не более чем за 2 срока подряд.

Срок: 1) опред-ся в ДА

2) если нет, то на неопределенный срок.

Расторгнуть такой ДА м. в любое время:

ü если движ-е им-во – предупредить за 1мес.

ü если недви-ть – за 3 мес.

3) возможно установление max срока по закону для отд. видов ДА – прекращен по истечению этого срока. Если срок в ДА > max срока => срок в ДА = max сроку

Аренда на срок до 1 года считается краткосрочной.

Содержание договора аренды. Судьба улучшений арендованного имущества.

Обязанности арендодателя:

-предоставить предусмотренное ДА имущество арендатору, т.е. в состоянии, соответствующем условиям ДА и назначению имущества.

-предоставить имущество с принадлежностями и документами (диспозит-но).

-Имущество должно быть передано арендатору в указанный в ДА срок, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок.

-передать им-во надлежащего качества (за явные недостатки арендодатель не отвечает).

-предупредить о наличии обременения (о правах 3х лиц)[17].

-производить капит. ремонт (дисп-но)

-возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, про­изведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора.

Обязанности арендатора:

ü пользоваться арендованным имуществом согласно условиям ДА, а если они в ДА не определены, то в соответствии с назначением имущества.

ü вносить арендную плату

ü возвратить им-во, кот.й арендовал в том же состоянии, но с учетом норм.о износа. (если просрочил, то д. заплатить арен-ю плату за время просрочки)

ü поддержание им-ва в исправном состоянии:

1. осущ-ть тек. ремонт (предохранение имущества от преждевременного износа).(дисп-но)

2. нести расходы на содержание им-ва.(дисп-но)

ü не сдавать в субаренду без согласия арендодателя.

Права арендодателя:

· расторгнуть ДА, если арендатор поильз-ся им-вом не по усдовиям ДА или не по назначению

Права арендатора:

ü с согласия арендодателя сдавать в субаренду

ü распоряжаться арендными правами (отдавать их в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал)

ü имеет преимущественное право на заключение нового ДА. (д. увед-ть письменно о желании закл-ть новый ДА. Если по истечению срока продол-т польз-ся им-вом без возражений арендодателя, то ДА считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях)

ü имеет право выкупа (предус-но в ДА, з-не или в доп.м соглашении что по истечению срока ДА +внесение выкупной цены=им-во в собс-ть арендатора)

ü имеет право производить улучшения им-ва.

Улучшения – изменения, кот.е улучшают ценность им-ва за счет новых качественных характеристик, свой-в

Отделимые улучшения (т.е те кот.е м. изъть без ущерба им-ву), произв-е арендатором явл-ся его собст-ю.

Если арендатор произвел не отд-мые улучшения им-ва (т.е. кот.е не м.б. демонтированы без причинения вреда им-ву):

1. с согласия арендодателя, то после прекращения ДА арендатор м. требовать возмещения этой стоим-ти

2. без согласия арендодателя, то эта стои-ть возмещению не подлежит. (иное м.б. уст-но законом. Пример: обязанность арендодателя возместить арендатору предприятия стоимость неотделимых улучшений имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.)

Любые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.