Оценка прав аренды

Аренда означает передачу права пользования объектом недвижи­мости от собственника к арендатору. Право владения и распоряже­ния имуществом остается у арендодателя.

При сдаче объекта недвижимости в субаренду появляется еще од­но частичное право, стоимость которого тоже можно определить ис­ходя из конкретных условий субаренды.

Если недвижимость сдается в аренду, то юридическим имущест­венным правом, подлежащим оценке, обычно является имуществен­ное право арендодателя. Недвижимость рассматривается как имуще­ственное право арендодателя независимо от продолжительности срока аренды, указанной арендной платы или каких-либо других ус­ловий, ограничивающих арендодателя и арендатора (например, су­баренда, страховка арендатора). В ходе оценки хозяйственных и юридических прав, возникающих при заключении договоров арен­ды, оценщикам необходимо учитывать следующие факторы:

• соотношение договорной арендной платы и рыночной аренд­
  ной платы;
• длительность аренды;
• финансовое положение арендатора;
• распределение расходов между арендодателем и арендатором.
  Данные факторы могут существенно влиять на выбор дисконтных ставок.

На основании договора аренды арендодатель предоставляет арен­датору право владения недвижимостью на указанных в договоре ус­ловиях. Договор накладывает договорные обязательства на арендато­ра по оплате в пользу арендодателя, а также может содержать другие положения и договоренности между арендодателем и арендатором. В результате договора аренды арендатор получает имущественное пра­во арендатора. В договоре аренды могут содержаться условия пользо­вания и владения зданием или частью здания. В договоре аренды зе­мельной собственности могут быть оговорены условия пользования и владения земельным участком.

В большинство договоров аренды включают положения, касаю­щиеся срока аренды, арендной платы, первого взноса, страховки, оплаты коммунальных услуг, права входа, передачи прав и субарен­ды, обслуживания и ремонта, установки оборудования, налогов, отчуждения, неисполнения обязательств и вариантов продления договора. Кроме того, в договорных положениях могут быть сфор­мулированы варианты покупки недвижимости, повышение или снижение арендной платы, внесение изменении в договор и огра­ничение пользования.

Условия договора аренды могут влиять на стоимость недвижи­мости, поэтому оценщику необходимо ознакомиться со всеми усло­виями договора аренды и определить их влияние на имущественные права в недвижимости, которые должны быть оценены. В ряде слу­чаев для интерпретации некоторых условий договора аренды необхо­димо получить консультацию юриста. Сдавая недвижимость в арен­ду, арендодатель получает некоторые преимущества, включая доход, некоторые льготы по налогообложению и возможность улучшения недвижимости за счет проведения арендатором каких-либо стро­ительных работ, если в договоре не оговорено, что построенное им оборудование или строения являются собственностью арендатора. Эти преимущества часто увеличивают стоимость недвижимости и могут позволить арендодателю компенсировать воздействие инфля­ции. Потенциальные выгоды для арендатора включают минималь­ные инвестиционные капиталовложения в недвижимость как аль­тернативу дорогостоящему кредитованию, благоприятное налогооб­ложение и снижение уровня ответственности по управлению недвижимостью.

Длительность отношений арендодателя и арендатора бывает раз­ной. Аренда с пролонгацией и срочная аренда — это две признанные юридической практикой формы определения длительности аренды. Аренда с пролонгацией предусматривает продление договора на до­полнительный период в момент совершения периодического плате­жа. Общая продолжительность аренды не указывается. Срочная арен­да указывает начало и окончание срока аренды. Если арендатор ис­полняет свои обязательства, то его права продолжаются до тех пор, пока не истечет указанный срок аренды.

В зависимости от распределения расходов, связанных с эксплу­атацией недвижимости, выделяют три основных вида аренды:

валовая аренда,

чистая аренда,

частично-валовая аренда.

При валовой аренде арендодатель получает оговоренную арендую плату и оплачивает все или большинство операционных расходов и налогов на недвижимость. При частично-валовой аренде арендода­тель и арендатор делят расходы в пропорции, указанной в договоре аренды. При чистой аренде арендатор оплачивает все или большую часть расходов помимо оговоренной арендной платы. Обычные платежи по содержанию недвижимости включают налоги на недвижи­мость, страховые взносы, плату за коммунальные услуги и расходы на содержание и ремонт.

Размеры и график арендных платежей также бывают разными. Договор может предусматривать равные платежи в течение всего срока аренды или, наоборот, их повышение или рост в конкретный период времени. График платежей с увеличением или уменьшением размера платы предполагает, что в течение начального периода бу­дет произведена оплата в определенном объеме с последующим уве­личением или уменьшением арендной платы в течение указанного периода времени. Может также предусматриваться внесение попра­вок в размер платы, хотя и необязательно через конкретные интер­валы. Договор аренды может предусматривать привязку арендной платы к изменению какого-либо экономического показателя, на­пример, индекса потребительских цен, который часто используется для определения размера арендной платы в долгосрочных договорах аренды. Пересмотр размера арендных платежей может базироваться на переоценке объекта недвижимости через определенные периоды времени. Арендные платежи могут быть годовыми, полугодовыми, квартальными, ежемесячными, еженедельными или даже ежеднев­ными. Договор может требовать оплаты в начале арендного срока или в его конце. Договор аренды может потребовать, чтобы арендо­датель оплачивал расходы в течение первого года аренды, а в тече­ние дальнейшего срока аренды арендатор оплачивал рост расходов как часть арендной платы. Договор аренды может включать оговор­ку, которая ограничивает сумму расходов арендодателя, свыше ко­торой расходы оплачиваются арендатором. Такой ограничитель предохраняет арендодателя от неожиданных повышений расходов в результате инфляции.

Условия договора служат основой количества и качества будущих доходов, возникающих в результате заключения договора. Договор аренды предусматривает получение арендодателем указанной арен­дой платы или услуг в течение срока аренды, а также возврат аренда­тором прав пользования и владения, когда истечет срок аренды. До­говор обычно дает арендатору исключительное право пользования и владения в течение срока аренды с указанием обязательств в отноше­нии арендной платы или услуг.

Договор аренды ставит условия арендной платы и может указы­вать валовый доход. Как упоминалось выше, оценщики, определяю­щие рыночную стоимость имущественных прав арендодателя, должны всегда учитывать соотношение договорной арендной платы и ры­ночной ставки арендной платы, длительность аренды, кредитный рейтинг арендатора и распределение расходов между арендодателем и арендатором. Стоимость прав арендатора при долгосрочном дого­воре аренды с фиксированной арендной ставкой на уровне ниже ры­ночного обычно рассчитывается как разница между рыночной и контрактной арендной платой, исходя из оставшегося срока аренды. Стоимость прав арендодателя в вышеупомянутом случае будет рассчитываться как сумма текущей стоимости ежегодных платежей исходя из оставшегося срока аренды, продисконтированных по без­рисковой ставке (считается, что арендатор не нарушит свои обяза­тельства) плюс ставка темпа инфляции и дисконтированной теку­щей стоимости объекта недвижимости на дату окончания срока аренды. Но все же ставка дисконта может быть различной, так как она зависит от многих факторов, которые подлежат анализу в каж­дом конкретном случае.