2015-05-06
487
Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. По данным парных продаж поправка не могла быть выявлена методом парных продаж, т.к. цены увеличивались в диапазоне 10-30% в год, однако парных продаж объектов, подходящих для расчета поправок не было выявлено.
На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога.
Таблица 5.2. Пример определения величины поправки на время продажи
| Характе-ристики | Оцениваемый объект | Аналоги | ||||
| Время продажи Поправка на время продажи | Апрель 2010г. | Январь 2010г. +4,7% | Апрель 2010г. | Октябрь 2009г. +9,5% | Апрель 2009г. +20% | Апрель 2010г. |
Расчет поправки на время продажи:
Пвр пр = (1 + ∆Iцен)(tоц – tан) – 1, (5.3)
где Пвр пр – поправка на время продажи;
∆Iцен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;
|
|
|
tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.
В данном сегменте цены растут на 20% в год.
П 1ан = (1+0,2)0,25 – 1 = 0,047 или + 4,7%
П 3ан = (1+0,2)0,5 – 1 = 0,095 или +9,5%
П 4ан = (1+0,2)1 – 1 = 0,2 или +20%
Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.
