Особенности предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Статья 30 ЗК устанавливает общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В целом, статьей установлено несколько процедур предоставления земельных участков:

1) с предварительным согласованием мест размещения объектов (без проведения торгов). Предварительное согласование в соответствии с данной статьей требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование.

2) без предварительного согласования места размещения объекта и с проведением торгов

3) без предварительного согласования мест размещения объектов и без проведения торгов. В данном случае имеются в виду основания предоставления земельных участков, предусмотренные п. 2.1 и 11 настоящей статьи.

Формирование земельного участка как объекта недвижимости, в том числе и для выставления его на торги, должно осуществляться как с соблюдением требований, установленных настоящей статьей, так и законодательства о землеустройстве изаконодательства о государственном кадастре недвижимости.

Проведение торгов, предметом которых выступает земельный участок, предназначенный под строительство, осуществляется с соблюдением требований комментируемой статьи, ст. 38 ЗК, а также ст. 447, 448 ГК, устанавливающих общие требования по заключению договоров на торгах.

При реализации ст. 30 ЗК следует обращаться также и к иным нормативным актам, регулирующим предоставление земельных участков для строительства либо права на застройку земельного участка и не противоречащим нормам данной статьи.

Так, Градостроительным кодексом определены градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях, в том числе при их застройке (ст. 56).

Следует отличать основания и порядок предоставления земельных участков для строительства от общих условий реализации прав на землю правообладателями. Так, ст. 40, 41 ЗК установлено, что собственники, пользователи, владельцы земельных участков обладают правом возводить постройки на своих земельных участках. Также согласно ст. 263 ГК установлено общее право лиц, владеющих земельным участком на праве собственности, на застройку такого участка: собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Согласно п. 14 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов не осуществляется. Настоящее правило не относится к земельным участкам, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также к земельным участкам, предоставляемым в соответствии с документами территориального планирования РФ и документами территориального планирования субъектов РФ.

Пунктом 2.1 ст. 30 ЗК установлены особые условия предоставления земельных участков для развития территорий. Положения данного пункта основаны на нормах ГрК РФ об осуществлении действий, именуемых данным Кодексом развитием территорий.

Нормы ст. 46.1-46.3 ГрК предусматривают особый порядок для предоставления и использования земельных участков для строительства. При этом имеется в виду особый случаи освоения и использования земельных участков в целях строительства жилых домов на месте многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу. Одной из отличительных черт установленного порядка является то, что предоставление участка осуществляется без проведения торгов в порядке, установленном ст. 30-30.2, 38-38.2 ЗК, однако торги все же проводятся на основании статьи 46.3 ГрК - торги на право заключения договора о развитии территорий.

Согласно ст. 46.1 ГрК, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Категорию "развитие территорий" следует понимать как перечень действий, осуществляемых на основании договора о развитии территорий (ст. 46.2 ГрК):

1) подготовка и утверждение проекта планировки застроенной территории;

2) принятие решения о развитии территории органом местного самоуправления;

3) принятие решения органом местного самоуправления и выкуп изымаемых на основании такого решения, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

4) предоставление в границах застроенной территории земельных участков для строительства лицам, заключившим договор о развитии территорий, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством, в отношении которой принято решение о развитии, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам;

5) создание (строительство) либо приобретение, а также передача в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам.

Решение о развитии застроенной территории согласно ГрК, принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). При этом решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу.Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлен Положением "О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу", которое утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

Обратим внимание также на то, что согласно п. 10 ст. 32 ЖК признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со ст. 46.2 ГрК.

При заключении договора о развитии территорий осуществляется освоение территорий, отвечающих признакам, указанным вп. 1 ст. 46.1 ГрК, если на них расположены объекты недвижимости, отвечающие признакам, указанным в п. 3, 4 указанной статьи ГрК. Порядок формирования участков, право, на основании которого они предоставляются, порядок предоставления участков подчиняется нормам земельного законодательства. Заметим, что правовая судьба недвижимости, расположенной на таких участках, кроме положений о ее изъятии, должна быть определена на основе норм гражданского, земельного и жилищного законодательства.

Согласно ст. 46.2 ГрК по договору о развитии застроенной территории (в целях настоящей главы далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить следующие обязательства:

- подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);

- создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

- уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46.2 ГрК;

- осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории;

Другая сторона договора (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые следующие условия для выполнения обязательств:

- утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

- принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

- после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств по договору предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с ч. 4 ст. 46.2 ГрК.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. 25 и 28 ст. 46.3 ГрК.

Следует заметить, что такой вид договора, как договор о развитии территорий, Гражданскому кодексу РФ не знаком. ГрК не именует договор о развитии территорий разновидностью какого-либо договора, установленного в ч. 2 ГК. Но отдельные признаки такого договора, как представляется, сближают его с договором подряда, (гл. 37 ГК "Подряд"). В то же время сходство с договором подряда нельзя считать полным, хотя бы с той точки зрения, что заказчик по договору подряда обязан оплатить работы, тогда как договор о развитии территорий оплаты производимых работ не требует. Имеются и иные отличия между этими двумя договорами.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории установленст. 46.3 ГрК. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории является открытым по составу участников и форме подачи заявок. Решение о проведении аукциона принимается главой местной администрации.

В качестве организатора аукциона выступает орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории, или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора. Методика определения начальной цены предмета аукциона может быть установлена субъектом РФ. Таким образом, хотя торги по предоставлению земельного участка в данном случае не проводятся, тем не менее проведение торгов общей процедурой развития территорий все же предусмотрен.

В ЗК включены статьи (30.1, 30.2, 38.1, 38.2), устанавливающие особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Одна из особенностей предоставления земельных участков для жилищного строительства заключается в том, что при предоставлении земельных участков не только в собственность, но и в аренду, в целях такого строительства не допускается применение процедуры предварительного согласования мест размещения объектов.

Статьей 30 ЗК предусмотрены две основные процедуры предоставления земельных участков для строительства, при этом один из этапов предоставления земельного участка без предварительного согласования - проведение торгов (конкурсов, аукционов). Комментируемой статьей установлено, что при предоставлении земельных участков для жилищного строительства без предварительного согласования может быть предусмотрена только такая форма торгов, как аукцион. При этом, в отличие от положений ст. 30 ЗК, на торгах (аукционе) земельные участки для жилищного строительства предоставляются не только в собственность, но и в аренду. При реализации данной и иных статей ЗК о предоставлении земельных участков для жилищного строительства следует иметь ввиду, что Правительством РФ принято постановление от 3 апреля 2008 г. N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности". Согласно данному постановлению для федеральных органов исполнительной власти установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности. При этом указанные участки должны быть: а) предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам; б) расположены в границах населенных пунктов либо в пределах: 30 километров от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн. человек; 15 километров от границ населенных пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн. человек; 5 километров от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек.

Тем же постановлением установлен запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в отношении земельных участков, указанных выше, и объектов недвижимого имущества, расположенных на этих земельных участках.

Кроме того, постановлением установлено, что для федеральных органов исполнительной власти запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, закрепленным за федеральными государственными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и расположенным на земельных участках, указанных в п. 1 указанного постановления, за исключением: а) передачи имущества из федеральной собственности в собственность субъекта РФ или муниципальную собственность в порядке, установленном ч. 11 ст. 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты РФ и признании утратившими силу некоторых законодательных актов РФ в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ"; б) реализации высвобождаемого военного имущества.

Запреты, установленные п. 1 приведенного постановления, не распространяется на случаи:

а) предоставления земельных участков после вступления в силу настоящего постановления по результатам состоявшихся до вступления в силу настоящего постановления торгов по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности, или продаже права на заключение договора аренды таких земельных участков либо аукционов на право заключения инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на таких земельных участках; в целях исполнения государственных контрактов на строительство для обеспечения федеральных государственных нужд; для строительства объектов государственного или муниципального значения, указанных вст. 49 ЗК; в рамках исполнения договоров о развитии застроенной территории, заключенных в порядке, установленномзаконодательством РФ о градостроительной деятельности; взамен земельных участков, изымаемых для федеральных государственных нужд; резидентам особой экономической зоны в ее пределах, а также нерезидентам особой экономической зоны для строительства объектов инфраструктуры особой экономической зоны; для строительства объектов в соответствии с концессионными соглашениями; лицам, получившим лицензию на недропользование, или лицам, заключившим договор водопользования (в отношении которых вынесено решение о предоставлении водного объекта в пользование), в целях строительства объектов, необходимых для осуществления деятельности, предусмотренной указанными документами; для размещения олимпийских объектов; для строительства объектов, необходимых для проведения форума "Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество"; по отдельным решениям Правительства РФ;

б) приватизации земельных участков в составе имущественного комплекса, включенного в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2008 год и основные направления приватизации федерального имущества на 2008-2010 гг., утвержденный распоряжением Правительства РФ от 29 апреля 2007 г. N 543-р;

в) продажи земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества;

г) продажи, предоставления в аренду и совершения иных установленных федеральным законом действий по распоряжению земельными участками, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

Положения п. 3 ст. 30.1 ЗК надлежит применять с учетом норм п. 11 ст. 30 ЗК, согласно которой предварительное согласование не проводится при предоставлении гражданину (на основании любого правового титула) земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность юридическому лицу, исходя из содержания комментируемой статьи и ст. 30 ЗК, должно осуществляться на аукционе в обязательном порядке.

Отличие предоставления земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 30.1 ЗК от сходных процедур предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов усматривается в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий правом распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в конкретном случае, принимая решение о предоставлении участка без проведения аукциона, обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду, т.е. публично проинформировать о намерении передать земельный участок в аренду, тогда как процедурой предварительного согласования предусматривается информирование о предоставлении земельных участков только заинтересованных лиц (п. 4 ст. 31 ЗК). В последнем случае орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков.

Согласно ст. 30.2 ЗК, земельные участки для целей комплексного освоения предоставляются в аренду без предварительного согласования мест размещения объекта.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется с соблюдением процедур, установленных ст. 30 ЗК.

С точки зрения соблюдения процедур предоставления земельного участка важным является и следование требованиям, установленным Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а именно положения, согласно которому с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется.

Комплексное освоение земельного участка осуществления лицом, заключившим договор аренды земельного участка по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка.

Комплексное освоение включает в себя мероприятия, определенные в ст. 30.2 ЗК:

- подготовка документации по планировке территории;

- выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;

- осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

После завершения мероприятий по комплексному освоению земельного участка арендатор (либо собственник земельного участка) приобретает право собственности на возведенные объекты недвижимости и впоследствии может произвести их отчуждение. Следует признать, что данное указание ЗК РФ излишне. Поскольку, с одной стороны, лицо создавшее объекты недвижимости на земельном участке, право на которое оформлено у лица в надлежащем порядке, на основании закона является собственником такой недвижимости. Собственник имущества, в свою очередь, обладает правом распоряжения совей собственностью, в том числе правом отчуждать ее по своему усмотрению.

В отличие от понятия, данного ст. 30 ЗК, формирование земельного участка как объекта недвижимости включает в себя только два мероприятия:

- межевание земельного участка;

- постановка на кадастровый учет.

Законом "О введении в действие ГрК РФ" (ст. 4) установлено, что вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения в действие ГрК должны действовать следующие правила.

Если земельный участок уже включен в границы населенного пункта, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. Публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ст. 39 ГрК.

Если земельный участок не включен в границы населенного пункта, то он предварительно должен быть включен в границы населенного пункта, с тем чтобы ему была присвоена соответствующая категория земель. Для этого, исходя из общих положенийФедерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", согласно ст. 4.1 Федеральным законом "О введении в действие ГрК РФ" орган государственной власти РФ или орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление участка для комплексного освоения, направляет в орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населенный пункт, а в случае если земельный участок расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

К указанному заявлению прилагается:

- кадастровая карта (план) земельного участка, включаемого в границы населенного пункта;

- копии документов, удостоверяющих личность.

Требовать представления иных документов, за исключением документов, предусмотренных настоящей частью, не допускается.

Орган местного самоуправления в течение сорока пяти дней с даты поступления указанного в ч. 4 настоящей статьи заявления:

1) подготавливает и направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения земельного участка из границ населенного пункта, а также о возможности установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка в случае, если это указано в данном заявлении;

2) проводит публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка, за исключением случая включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства или рекреационного использования.

Публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления с учетом положений настоящей статьи в части соответствующих требований.

Постановка на учет земельного участка, согласно нормам, установленным Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", осуществляется на основании принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета. При постановке на учет земельного участка орган кадастрового учета после принятия решения об осуществлении кадастрового учета обязан выдать (направить) заявителю или его представителю лично под расписку кадастровый паспорт земельного участка и дополнительные экземпляры паспорта, если заявление о кадастровом учете содержало просьбу о выдаче (направлении) этих экземпляров.

Комплексное освоение земельного участка осуществляется его арендатором на условиях, предусмотренных законом и договором аренды. Комплексное освоение включает в себя, как было сказано:

подготовку документации по планировке территории;

выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;

осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Согласно ст. 42 ГрК подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.

Условия комплексного освоения земельного участка требуют от лица, его осуществляющего, проведения на основании документов планировки территории землеустроительных работ по размежеванию территории в границах предоставленного аренду земельного участка, в том числе формированию земельных участков:

предназначенных для использования объектов инженерной инфраструктуры и подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность;

необходимых для использования объектов капитального строительства (жилых домов, зданий социально-культурного и иного назначения;

определения границ земель общего пользования.

вынесение на местность устанавливаемых ограничений и обременений (размещение кабельных и иных линейных сооружений, установление сервитутов, др.).

Данные мероприятия, а также постановка земельных участков на кадастровый учет должны осуществляться на основаниизаконодательства о землеустройстве и законодательства о Государственном кадастре недвижимости.

После постановки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, на кадастровый учет должны быть совершены правовые действия по выкупу земельных участков или оформлению права аренды на них. При этом право на вновь образованные территории общего пользования и земельные участки под объектами инженерной инфраструктуры, с приобретением прав на вновь созданные земельные участки как объекты недвижимости у лица, осуществляющего комплексное освоение земельных участков, прекращается. Приобретение прав на созданные земельные участки в аренду может быть осуществлено без прекращения прежнего договора аренды, составлением и подписанием дополнительного соглашения, которым стороны устанавливают новые объекты аренды, срок аренды и арендную плату. Приобретение указанных земельных участков в собственность осуществляется в порядке выкупа земельных участков как объектов аренды. Если договор аренды оформлен как договор с правом выкупа, то приобретение земельных участков в собственность может быть также оформлено соглашением и передаточным актом.

Территории приобретают правовой режим территорий (земель) общего пользования в результате образования земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, передачи прав на эти участки лицу, осуществляющему строительство. При этом права на территории (земли) общего пользования переходят соответствующему муниципальному или государственному образованию в соответствии правовым режимом земель населенных пунктов.

Государственная регистрация прав на земельные участки, а также возведенные в рамках комплексного освоения жилые дома и иные объекты капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данным Законом установлены требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации права.

Строительство и получение разрешений на ввод объектов в эксплуатацию осуществляется в сроки, предусмотренные условиями аукциона по продажи права на заключение договора аренды, а также в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и проектной документацией, подготовленной применительно к отдельным объектам, размещаемым на земельных участках, образованных путем разделения исходного земельного участка.

Одним из существенных условий исполнения обязательств по комплексному освоению земельного участка является передача объектов инженерной инфраструктуры по окончании строительства в государственную или муниципальную собственность. Условие передачи может быть закреплено в договоре (договоре аренды земельного участка, договоре, самостоятельном договоре о создании объектов инфраструктуры) либо в протоколе, подписываемом по результатам торгов. При этом условия договора должны соответствовать содержанию условий, указанных в извещении о торгах.

Правовые условия принятия на себя обязательств по созданию объектов инженерной инфраструктуры лицом, осуществляющим комплексное освоении земельного участка, не определены.

Следует отметить, что в подп. 7 п. 3 ст. 38.2 ЗК предусматривается передача в муниципальную собственность только объектов инженерной инфраструктуры. Передача объектов дорожной социальной инфраструктуры в муниципальную собственность ЗК не предусмотрена. В то же время ст. 30.2 предусматривает, что комплексное освоение осуществляется в целях жилищного и иного строительства. Создание социальной дорожной инфраструктуры связано с обустройством территорий общего пользования, на которых эти объекты расположены и которые подлежат "возврату" в муниципальную собственность. Таким образом, объекты дорожной социальной инфраструктуры могут быть созданы как самостоятельные объекты капитального строительства в порядке обустройства территорий общего пользования.

Важным является вопрос об условиях передачи имущества. Однозначно можно сделать вывод о том, что перечень объектов и условия передачи имущества должны быть определены в конкурсной документации и зафиксированы либо в договоре аренды земельного участка, либо в специальном договоре, определяющем условия создания и передачи таких объектов.

В то же время закон не определяет, является ли эта передача возмездной или нет. Хотя в законодательстве термин "передача имущества" употребляется при регулировании безвозмездного отчуждения, однако если речь идет о передаче вновь созданной вещи как результате работ, такая передача может быть осуществлена и возмездно. Кроме того, можно считать справедливым возмещение осуществленных застройщиком затрат по возведению объектов, если предполагается, что после создания объекта они не могут остаться в его собственности.

Таким образом, условия, в том числе и возмездность (или безвозмездность) передачи объектов должны быть определены при формировании условий комплексного освоения и закреплены конкурсной документацией и договором.

При этом по смыслу, заложенному в норме закона, возможны два варианта реализации действий по возведению и передаче данных объектов:

1) объекты возводятся на арендуемом лицом осуществляющем комплексное освоение участке, на основании чего в соответствии с ГК лицо приобретает право частной собственности на эти созданные им объекты. Впоследствии эти объекты передаются в собственность муниципальную.

Для такого варианта необходимо по крайней мере:

- закрепление в извещении о торгах, в протоколе, подписываемом по результатам торгов и в договоре аренды земельного участка условия о передаче в муниципальную собственность соответствующих объектов;

- осуществление государственной регистрации права частной собственности на данные объекты лица, их создавшего;

- составление и подписание договора о безвозмездной передаче объектов в муниципальную собственность и передаточного акта к нему;

2) объекты возводятся без возникновения права частной собственности застройщика на них. В этом случае органу местного самоуправления передаются объекты как результат работы. В данном случае отношения между лицом, осуществляющем комплексное освоение, и органом местного самоуправления будут выстраиваться исходя из общих положений о договоре строительного подряда - § 3 гл. 7 ГК. Заметим в данном случае, что отношения в рамках договора строительного подряда не предполагают безвозмездного характера. Несмотря на это, считаем возможным применение закона по аналогии и для возможной безвозмездной передачи объектов.

В то же время при реализации отношений по второму варианту считаем целесообразным на уровне местного самоуправления разработать специальный договор о возведении объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с условиями комплексного освоения земельного участка для жилищного строительства. Такой договор заключается одновременно или после заключения органом местного самоуправления и лицом, осуществляющим комплексное освоение, договора аренды земельного участка. В договоре должны быть отражены существенные условия возведения и передачи объектов в муниципальную собственность. А также отражена непосредственная связь данных действий с условиями комплексного освоения земельного участка.

Передача объектов инженерной и социальной дорожной инфраструктуры и земель общего пользования в муниципальную собственность предполагает ряд действий со стороны органа местного самоуправления по их приемке. Порядок данных действий не урегулирован детально, поэтому целесообразно отразить их в нормативном правовом акте органа местного самоуправления.

В данном акте следует закрепить полномочия соответствующих подразделений органа местного самоуправления, если есть цель наделить их такими полномочиями, а также определить документы, на основании которых осуществляется приемка, а также последовательность и сроки действий: отдельно для приемки земель общего пользования и отдельно для объектов инженерной и социальной инфраструктуры.

После государственной регистрации права муниципальной собственности объекты и земельные участки вносятся в реестр муниципальной собственности.

Статьей 31 ЗК устанавливается порядок выбора земельного участка для строительства.

В соответствии со ст. 29 ЗК граждане и юридические лица должны обращаться с заявлением о предоставлении земельного участка в орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий полномочиями по предоставлению земельных участков, в зависимости от того, в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или в муниципальной собственности данный земельный участок находится, а также в соответствии с иными условиями, определенными ст. 29 ЗК. При рассмотрении заявления должны учитываться все условия и последствия предполагаемого для размещения объекта, в том числе данные об участке как объекте недвижимости, сведения об ограничениях и обременениях земельного участка (или частей земельных участков, из которых предполагается сформировать новый), сведения о его экологическом состоянии и др. Необходимость такого подробного изучения ситуации связана с тем, чтобы в максимальной степени избежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного участка. На это направлены и требования настоящей статьи подробным образом информировать население и заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участка.

Выкуп (изъятие) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, если он предусматривается при предоставлении земельного участка для строительства, осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК.

В соответствии с п. 3 ст. 31 ЗК, органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Порядок информирования населения, предусмотренный п. 3 данной статьи, может быть установлен нормативным актом органа местного самоуправления; при обращении к положению настоящего пункта о возможности выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях строительства следует иметь в виду, что целью выкупа должно быть не само строительство, а одна из целей (оснований), предусмотренных ст. 49 настоящего Кодекса, регулирующей отношения по осуществлению выкупа или изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Статьей 32 ЗК установлен порядок, согласно которому решение о предоставлении земельного участка принимается только после проведения (организации) заявителем кадастровых работ. После определения границ земельного участка на местности и на основании землеустроительных и кадастровых документов орган государственной исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на основании ст. 29 ЗК предоставлять земельный участок, принимает решение о его предоставлении для строительства.

При предоставлении земельного участка, сопровождаемом изъятием (выкупом) участка у другого лица, решение о предоставлении и решение об изъятии может быть оформлено одним документом.

Возмещение убытков, связанное с изъятие (выкупом) земельного участка, осуществляется на основании ст. 57 ЗК.