Тема № 42. Договор продажи недвижимости. 4 часа, 2 из которых проводятся в интерактивном режиме

Цели: изучить понятие и содержание договора продажи недвижимости.

Задачи: проанализировать существенные условия и форму договора продажи недвижимости

Интерактивная часть проводится в форме деловой игры. Студенты делятся на группы, которые получают индивидуальные задачи. Одна из групп представляет «уполномоченные» органы, определяющие правильность решения задач. В результате интерактивного взаимодействия вырабатывается навык публичных выступлений, совместной работы и критической оценки нормативно – правовых актов.

Вопросы для подготовки и обсуждения:

1. Понятие и содержание договора продажи недвижимости.

2. Существенные условия договора. Имущество определенное и установленное.

3. Цена договора. Участники договора, продавец и покупатель.

4. Юридическое положение продавца, обладающего вещным правом (кроме права собственности) на объект продажи.

5. Особенности продажи недвижимости юридическими лицами.

6. Общие правила продажи земельного участка и находящихся на нем строений. Фома договора.

7. Последствия нарушения формы договора.

8. Государственная регистрация. Виды регистрации.

9. Момент перехода права собственности на недвижимость.

10. Порядок определения момента заключения договора. Передача недвижимости покупателю. Понятие передаточного акта и его юридическое значение.

11. Особенности продажи жилых помещений. Права третьих лиц на участие в договоре.

Задача

Производственный кооператив (ПК) "Колорит" в октябре 1999 г. обратился в суд с иском к К. и Л. о признании недействительным договора купли-продажи домовладения и применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на дом за производственным кооперативом.

В заявлении ПК "Колорит" сослался на следующие обстоятельства. В 1990 году ему были выделены средства в размере 12 тыс. рублей на покупку дома, находящегося рядом с помещением, которое занимал кооператив, в целях строительства производственной базы и офиса.

К. как работник кооператива должен был оформить договор купли-продажи на свое имя, поскольку в соответствии с действовавшим на то время законодательством частное домовладение не могло быть приобретено юридическим лицом.

13 ноября 1990 г. дом куплен у продавца В., действовавшего в интересах Ж., и оформлен на имя К. Старый дом и постройки, расположенные на участке, со временем были снесены и на их месте силами и за счет средств кооператива "Колорит" возведены новые постройки. В 1994 году этот дом принят в эксплуатацию. Однако К. отказался признать право собственности кооператива на возведенный дом и хозяйственные постройки и стал пользоваться ими как своей собственностью. Кооператив просил признать договор купли-продажи жилого дома, заключенный между В. и К., притворной сделкой и признать право собственности на упомянутое строение за ним. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома между В. и ПК "Колорит" сослался на показания свидетелей

Решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 23 мая 2002 г. иск удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда 21 августа 2002 г. решение суда оставила без изменения.

Президиум Волгоградского областного суда 7 марта 2003 г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных постановлений оставил без удовлетворения.

В надзорной жалобе К. поставил вопрос об отмене решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда, определения судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда и постановления президиума этого же суда и вынесении нового решения об отказе ПК "Колорит" в иске.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 июня 2003 г. судебные решения отменила, дело передала на новое судебное рассмотрение по следующим основаниям.

По каким основаниям судебная коллегия могла отменить дело? Дайте оценку действия судебных органов. Укажите материальные нормы права, являющиеся основанием для принятия верного решения.