Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта

Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (срок полезной службы) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Следует подчеркнуть, что некоторые компоненты строений могут иметь достаточно длительный срок службы, существенно превышающий срок полезной службы всего здания. Элементы здания можно поделить на два типа:

· долгоживущие элементы – это элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены, подземные коммуникации);

· короткоживущие элементы – это элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (например, кондиционеры, кровля, внутренняя отделка, сантехническое оборудование и др.).

Разграничение элементов на долго- и короткоживущие позволяет избежать двойного счета при оценке износа методов разбивки.

Экономическая жизнь (срок экономической службы) — это период времени, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Этот период обычно меньше физического существования здания. Для оценки срока:экономической службы необходимо изучить типичные сроки экономической службы аналогичных зданий, проданных недавно по рыночной стоимости.

Срок экономической службы формируется под влиянием факторов:

· физических — темпы износа физических компонентов здания с учетом качества строительных работ, назначения объекта, климатических условий;

· функциональных — темпы совершенствования строительных и энергосберегающих технологий, изменение архитектурных предпочтений, эффективность строительных проектов;

· внешних или экономических — краткосрочная и долгосрочная динамика спроса и предложения, жизненный цикл региона и конкретной территории, приемлемые условия финансирования.

Остаточный срок экономической службы охватывает период времени от даты оценки до окончания экономической службы.

Фактический (хронологический) возраст - это период времени, прошедший с момента ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Фактический возраст при оценке износа является исходной точкой отсчета для определения действительного возраста, кроме того, он необходим для расчета физического износа долго- и короткоживущих компонентов здания.

Действительный (эффективный) возраст — это возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания. Аналогичные постройки, введенные в эксплуатацию в одно и то же время, будут иметь при одинаковом способе начисления равную бухгалтерскую амортизацию, однако в силу внутренних и внешних факторов они могут получить различный оценочный износ. Данный возраст рассчитывается на основе хронологического возраста объекта с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Величина износа должна отражать реакцию информированного и разумного покупателя, а также рынка на состояние и качество здания. Основной целью идентификации износа является выявление видов износа, признаваемых рынком, и их соотношения в общей потере стоимости.