Предпроектные исследования и анализ возможностей

Предварительный анализ проекта проводится по различным направлениям для того, чтобы установить его коммерческую, финансовую и экономи­ческую эффективность. Предпроектная стадия (этап) имеет важное значение для всех участников проекта и особенно для инвестора. Который принимает решение о жизнеспособности проекта и перс­пективности его реализации. Целесообразнее потратить средства на изучение вопроса об эффективности финансирования проекта, чем остаться в дальнейшем в убытке. Параллельно с анализом проводит­ся экспертиза технической и организационной осуществимости, эко­логической допустимости и социальной значимости проекта.

Важным процессом управления проектом является планирование, определяющее всю деятельность участников проектно-строительного процесса.

Планирование — это непрерывный процесс определения наи­лучшего способа действий для достижения поставленных целей с учетом складывающейся обстановки. В проекте необходимо пла­нировать все, что подлежит учету, анализу и регулированию. Пла­нирование рассматривается как процесс расчета параметров наи­более раннего начала и окончания частей работ и проекта в целом. Рассчитывается время отдельных этапов работ, определяются кри­тические участки работ для достижения главной цели проекта.

Формы и источники инвестиций проектно-строительного процесса.

Капитальное строительство представляет собой самостоятельную отрасль производства. Традиционная классификация видов застройки включает в себя объекты производственного назначения (про­мышленное, транспортное, агропромышленное строительство), относящиеся к группе А, и непроизводственного назначения (жилищно-гражданские, административные и другие сооружения), относящиеся к группе Б. Источники и формы финансирования этих объектов, так же как и административно-организационная структура заказчика (инвестора, застройщика), могут быть раз­личными. Но все структуры представляют интересы индивидуаль­ного или кооперативного застройщика, а также государственных, федеральных, муниципальных организаций.

Инвесторами, заказчиками, застройщиками могут являться юридические или частные лица, организации и предприятия, территориальные управления капитального строительства (ТУКСы)* и другие структуры. Например, главный инвестор для Москвы — департамент внебюджетного планирования и политики. Ему пору­чены организация инвестиционной работы и коммерческая реали­зация построенных по городскому заказу жилых и нежилых площа­дей.. Департамент выполняет функции «городского заемщика», дей­ствующего от лица Правительства Москвы в части заемных средств, привлекаемых для реализации инвестиционной программы, фи­нансируемой из целевого бюджетного инвестиционного фонда.

Департаменту разрешено привлекать на конкурсной основе ком­мерческие банки и другие кредитные организации (включая зару­бежные) для финансирования городских строительных объектов, дано право привлекать на договорной основе научные коллекти­вы, высшие учебные заведения, коммерческие и некоммерческие организации, а также отдельных специалистов и экспертов, в том числе зарубежных, для подготовки предложений к проектам про­грамм, прогнозов и других разработок, проведения независимой экспертизы, подготовки и организации конкурсов за счет целево­го инвестиционного фонда.

Этому департаменту поручены организация, координация и ме­тодическое руководство инвестиционной финансово-экономичес­кой работой в строительной отрасли в соответствии с программа­ми правительства.

Департамент (Управление) внебюджетного планирования и по­литики входит в структуру комплекса перспективного развития города — генерального девелопера (застройщика) Правительства Москвы.

Источниками инвестиций могут быть:

- ассигнования из государственного, федерального, региональ­ного, целевого или местного бюджетного фондов;

- средства, выделяемые холдинговыми и акционерными компа­ниями, собственные финансовые средства и накопления;

- кредиты банков, фонды поддержки предпринимательства, дру­гие фонды.

________________________________________________________________________________

* - По мнению проф. С.А. Фиделева будущее Вашей профессии – решение задач, поставленных перед УКСами, организация инвестиционной работы и коммерческая реализация построенных не только по городскому заказу жилых и нежилых площадей, но и по всем видам финансирования. Кто лучше опытного риэлтора знает, что и где лучше построить и как эффективно реализовать. Востребованность такой специальности становится очевидной в связи с расширением границ города Москвы.

Инвестиции могут быть разных форм: денежные средства и их эквиваленты, целевые вклады, оборотные средства, паи предпри­ятий, ценные бумаги, кредиты.

Рассмотрим, на какие нужды в сфере проектирования и стро­ительства расходуются средства из целевого бюджетного фонда. Сначала финансируется разработка нескольких проектов: общего проекта застройки микрорайона и проектно-изыскательских ра­бот. Далее предстоят затраты на изъятие земель под строитель­ство, отселение жителей из сносимых домов, прокладку или ре­конструкцию коммуникаций.

Необходимо заблаговременно профинансировать научно-тех­нические исследования, связанные с внедрением соответствую­щей новой технологии при строительстве. Финансированию под­лежит также проведение конкурса-тендера, где выбираются про­ектные или подрядные организации, необходимые предваритель­ные маркетинговые исследования и прогнозы, чтобы знать нуж­ное соотношение строящегося коммерческого и муниципального жилья, себестоимость 1 м² площади и его максимальную цену. Количество оценочных, ценовых параметров в рыночных услови­ях растет; они влияют на стоимость готовой строительной продук­ции. Например, рыночная цена на жилые и нежилые помещения в Москве стала «точечной», т.е. стоимость готовой строительной продукции зависит от следующих факторов:

- конкретного местонахождения, района предлагаемого объекта;

- экологической обстановки в районе, удаленности от метро;

- возможного строительства в окрестности;

- этажности и предлагаемого этажа, размера комнат и кухни, возможности объединить столовую и кухню;

- наличия балкона или лоджии, стороны, на которую выходят окна;

состояния помещения, законченности отделки и др.

Департамент внебюджетного планирования и политики явля­ется одним из главных звеньев в формировании городской цено­вой политики в строительстве. С его участием проходят все обяза­тельные этапы финансирования строительства из целевого бюджетного фонда.