Нотариальное удостоверение сделок по отчуждению жилых помещений. Регистрация сделок с недвижимостью в жилой сфере

Государственная регистрация прав на жилые помещения является юридическим актом при­знания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на жилые помещения. При этом в соответствии с Федераль­ным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Более того, Гражданский кодекс РФ в ст. 131 устанавливает требование, со­гласно которому право собственности и другие вещные права на недви­жимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управ­ления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитут, а также иные права в слу­чаях, предусмотренных законом.

Итак, законодательство именно с моментом государственной реги­страции связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. То есть государственная регистрация имеет не тех­ническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридиче­ского состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению вла­деть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в реги­страции устанавливаются названным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правила­ми ведения единого государственного реестра и другими нормативными правовыми актами. Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). Еще момент, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, при­обретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ), то есть приобретают право собственности на недвижимость не с момен­та государственной регистрации, а с момента выплаты (в силу закона). Кроме того, не регистрируются права на жилье, вытекающие из до­говора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ) и договора аренды жилого помещения, заключенного на срок менее года.

Заметим, что в отличие от прежнего Порядка регистрации недвижимого имуще­ства Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ряде случаев пре­дусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Рассмотрим сначала соотношение государственной регист­рации сделок и прав, ими порождаемых, направленных на отчуждение жилого помещения.

Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписа­ния), регистрации подлежит только переход права собственности. Исключением являются договоры купли-продажи и мены жилого помеще­ния (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности. Применительно к договору дарения закон предусматривает раз­дельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому. Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности. При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности. Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), соответ­ствующей регистрации требует переход права по договору. Тем не менее, на практике же часто возникают вопросы о необходимости нотари­ального оформления сделок с недвижимостью, в том числе и с жилыми помещениями.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п. 2 ст. 339 ГК РФ). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удосто­верение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений). Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, когда граж­дане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Бесспорно то, что регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или догово­ром не предусмотрено нотариальное оформление. В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех об­стоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.