Крах финансовой системы начался с того, что лопнул пузырь на американском рынке жилья. В настоящее время существует опасность, что цены на жилье снизятся до минимальной отметки. Это, в свою очередь, приведет к росту давления на балансы банков. Для предотвращения этого необходимо свести к минимуму количество лишения прав выкупа домов по закладным, а также стимулировать покупку домов как для существующих, так и для новых владельцев.
Однако мы должны пойти еще дальше. Так как ипотечное кредитование лежит в руинах, следует подвергнуть всю систему тщательному ремонту и внедрить новую систему, освобожденную от недостатков, приведших к нынешним проблемам. Системные изменения нужны лишь в крайних случаях, если вообще возможны; сейчас мы столкнулись именно с таким случаем.
Я выступаю за принятие (с некоторыми модификациями) датской системы, которая продемонстрировала свою эффективность сразу же, как только была запущена в 1795 году после Великого пожара в Копенгагене. Наша прежняя система рухнула, потому что создатели ипотеки не оставляли на себе никакого, даже частичного, риска. Они были нацелены на увеличение своего комиссионного дохода. Их интересы как агентов не совпадали с интересами конечных владельцев. В соответствии с датской системой обслуживающие компании сохраняют за собой кредитные риски — они должны продолжать возмещать ипотеку, находящуюся в состоянии дефолта.
|
|
Вместо того чтобы полагаться на поддерживаемые правительством предприятия (government-sponsored enterprise, GSE), а именно Fannie Мае и Freddie Маc, датская система остается открытой. Все создатели ипотеки действуют на одинаковых условиях, а сама система работает без правительственных гарантий. Тем не менее датские ипотечные облигации оцениваются достаточно высоко; зачастую их доходность более низкая, чем доходность государственных облигаций. Вследствие общего состояния деморализации на рынках эта система не может быть внедрена в Соединенных Штатах немедленно, однако мы можем прийти к ней позднее.
Датские ипотечные облигации сильно стандартизированы, а их отличительной чертой является то, что они идентичны и взаимозаменяемы с закладными, лежащими в их основе. Домовладельцы могут в любой момент погасить свои ипотечные кредиты за счет купленных на рынке ипотечных облигаций, которые потом обмениваются на сумму долга по ипотеке. Так как цены на облигации и на объекты недвижимости обычно движутся в одном и том же направлении, подобный механизм — принцип баланса — снижает риски того, что стоимость капитала домовладельцев, выраженная в форме домов, станет отрицательной. Деятельность создателей ипотеки жестко регулируется, а их интересы строго соответствуют интересам владельцев облигаций. Они переносят на владельцев облигаций лишь процентные риски, оставляя все кредитные риски за собой. Вот почему эти облигации так высоко ценятся.
|
|
Когда Мексика пыталась проводить секьюритизацию ипотечных кредитов в целях поощрения домовладения, то пошла с моей помощью по пути внедрения датской системы. Мое предложение получило поддержку министерства финансов США, возглавляемого в то время Полом О'Нилом. Датская модель явно превосходит GSE-модель. Вопрос заключается лишь в том, каким образом мы сможем к ней прийти.
Сначала я предложил внедрить широкомасштабную схему: все ипотечные ценные бумаги, сумма долга по которым превышает текущую рыночную стоимость дома, заменялись бы новыми, выпущенными в соответствии с датским принципом баланса, но имеющими гарантию правительственного агентства. При таком подходе у участников не было бы стимула умалчивать информацию для того, чтобы воспользоваться преимуществами, связанными с реструктуризацией долга. Однако подобный план мог столкнуться с непреодолимыми политическими и даже конституционными сложностями. Разделение и рекомбинация обеспеченных долговых обязательств создали настолько крупные конфликты между владельцами разных траншей что ни обязательная, ни добровольная схема реорганизации не представляется в настоящее время возможной.
Отказавшись от поиска оптимального решения, я понял, что возможно реализовать другой план. GSE стали постепенно принадлежать правительству, которое, однако, не осуществляет своих полномочий по контролю. Эти компании разрываются между интересами акционеров и общества в целом. Перспективы процветания акционеров за счет повышения стоимости компаний призрачны; тем не менее GSE пытаются получить прибыль благодаря своему квазимонопольному положению, для чего существенно повышают размеры комиссий и вводят ограничительные условия как для новых сделок, так и для сделок по рефинансированию. Это усиливает проблемы на жилищном рынке. Но ситуацию можно легко изменить, если создать новый регулятор, утверждающий свою власть и использующий GSE в качестве инструмента государственной политики.
После этого GSE могли бы вывести на рынок новый тип ипотечного контракта, основанного на датской модели. Он должен быть прозрачным, унифицированным и опираться на принцип баланса. Затем GSE снизили бы размер своих комиссионных, расширили список видов ипотек, по которым они готовы давать гарантии, и ввели в действие новый тип гарантий (до 90% оценочной стоимости) с высокой премией. Такие гарантии со временем заняли бы место более недействующих частных компаний, занимавшихся страхованием ипотеки. Следует также ввести усовершенствованный и дешевый процесс рефинансирования существующих ипотечных кредитов. Эти меры позволили бы значительно снизить расходы, связанные с обслуживанием ипотеки, и создать мощный стимул для преобразования системы ипотечного кредитования. Владельцы ипотеки, подвергшейся дефолту, могли бы воспользоваться положениями HOPE for Homeowners Act и выручить до 85% оценочной стоимости. В большинстве случаев это было бы более предпочтительным шагом по сравнению с дорогостоящими процессами взыскания задолженности с заемщиков. Если бы владельцы отказались от этого варианта, то он мог бы быть навязан им путем судебного решения по упрощенной процедуре банкротства. Так или иначе, количество случаев лишения прав в случае реализации этого плана сильно уменьшится, а за счет доступной и дешевой ипотеки цены на жилье стабилизируются на более высоком уровне, чем при другом развитии событий. Финансовые учреждения смогут компенсировать часть своих потерь с помощью жилищного ипотечного кредитования и выпуска ценных бумаг.
|
|
Как ни странно, именно GSE, стоявшие у истоков проблемы, могут привести к ее решению. В долгосрочной перспективе их деятельность должна быть прекращена, а портфели перераспределены. GSE должны превратиться в правительственные агентства, отвечающие за гарантии по ипотеке, предоставляемые правительством. Постепенно, когда модифицированная датская система начнет устанавливаться, можно будет отказаться и от этой их функции. В рамках новой системы компании, выдающие ипотечные кредиты, сохранят ответственность в пределах первых 10% любых потерь, возникающих из-за дефолта. Им будет позволено назначать размер комиссионных, определяемых исключительно рынком. По мере развития системы сервисные компании могут посчитать выгодным брать на себя все кредитные риски и не платить комиссию за правительственные гарантии. В этом случае система еще больше станет напоминать датскую.
Порядок, при котором GSE сначала являются важными участниками, а затем их роль снижается, напоминает общую последовательность: для того чтобы избежать дефляции, нужно сначала вызвать инфляцию, а затем постепенно снижать ее уровень. Внедряя эту модель, не стоит забывать, почему коммунизм оказался обречен: политическая система не исчезла. Постепенное исчезновение должно быть с самого начала частью плана.
Весь процесс может быть реализован с помощью GSE и нового закона о банкротстве, находящегося в настоящее время на рассмотрении Конгресса. Правительство уже контролирует GSE; все, что ему нужно сделать, — это осуществить свои полномочия. Проталкивание положений нового закона о банкротстве встречает активное противостояние со стороны многих финансовых учреждений, связанных с ипотекой; представляется возможным убедить их в том, что вышеизложенная схема реорганизации ипотеки пойдет им только на пользу. Издержки налогоплательщиков будут выражены в виде потерь, которые понесут GSE, однако, принимая во внимание влияние предлагаемых действий на цены на жилье и состояние экономики в целом, чистый результат окажется, по всей видимости, положительным.